La economía, pendiente del ajuste inmobiliario
Cada vez más expertos advierten que la crisis del sector será grave y prolongada en el tiempo.
Los políticos se jactan a veces en privado de que los programas electorales incluyen algunas propuestas que saben que nunca podrán cumplirse.
Desde luego, si a algún alto cargo del Ministerio de Vivienda le hubiesen dicho en abril de 2004 que en diciembre de 2007 los precios de las casas estarían creciendo a sólo seis décimas del IPC, no se lo hubiera creído. Y es que entonces las casas se revalorizaban a ritmos superiores al 17% anual.
Ahora, casi cuatro años después, la cúpula del Ministerio admite que parte del cambio que se ha producido en el mercado es atribuible a factores externos como el endurecimiento de las condiciones de financiación a raíz de la subida de tipos o la falta de confianza que parece haber generado la crisis de las hipotecas subprime o de alto riesgo.
Sin embargo, defienden que las medidas adoptadas por el Gobierno son las principales responsables de la desaceleración de precios y actividad 'suave y ordenada' que se está registrando.
Pero, ¿es verdad que está siendo suave y ordenada? Casi todos los agentes implicados en el sector aseguran que no, que se trata de un severo ajuste que casi nadie esperaba y que ha sorprendido a numerosas empresas. Y es que de 'despachar pisos como lechugas, se ha pasado a perseguir al comprador', afirma un agente de la propiedad inmobiliaria. De hecho, de asistir a constantes aperturas de oficinas de intermediación para la compraventa de casas, ahora el número de establecimientos se ha reducido casi a la mitad con una pérdida de empleo estimada en 180.000 trabajadores. A pesar de ello, algunos de los efectos que está provocando el cambio de ciclo habían sido anhelados.
Precios
Los precios de las casas alcanzaron en 2004 la cota más alta de crecimiento del último boom con repuntes medios superiores al 18% en algunas tipologías de viviendas, como las usadas. En diciembre pasado la revalorización media de las casas fue 'sólo' del 4,8% anual, a seis décimas del IPC del mismo mes, que se situó en el 4,2%.
Esto significa que en aquellas provincias donde el repunte es inferior a ese 4,2% existen ya caídas reales de precios. Pero, ¿qué ha obrado este cambio de tendencia?
Han sido muchos los factores que han influido en la nueva tendencia. Ha habido quienes incluso han insinuado que la ralentización era artificial. Baste recordar la polémica surgida a raíz de la elaboración en 2005 de la estadística de precios con otra base de cálculo. Después de que la primera ministra de Vivienda, María Antonia Trujillo, dijera que no le gustaban las estadísticas de precios heredadas de Fomento, comenzó la elaboración de un nuevo estudio capaz de reflejar de forma más veraz lo que estaba ocurriendo en el mercado, ya que hasta las asociaciones de promotores llegaron a cuestionar en público que los precios aumentaran por encima del 15% año tras año.
Vivienda decidió seguir realizando la estadística de precios con los datos de las tasadoras, pero apostó por excluir las operaciones cuyo valor excediera el millón de euros en una medida que fue objeto de feroces críticas. El resultado fue inmediato. La estadística con la nueva base arrojó revalorizaciones dos puntos inferior a las de la serie antigua. Ahora, con el paso de los trimestres se ha confirmado que aunque entonces resultara sospechosa, la desaceleración estaba a punto de comenzar, los elevados precios habían empezado a expulsar a los compradores.
Aunque en su día esta estadística fue muy criticada, lo cierto es que hoy son pocos quienes la cuestionan, salvo cuando se ha sabido que al estar preparando el INE su índice armonizado de precios de vivienda, el Ministerio ha llegado a pensar en suprimir la publicación de la suya. Por el momento, parece que no hay nada decidido aún.
En cualquier caso, si hubiera que citar una causa de la desaceleración de precios, ésa sería, sin duda, la mayor dificultad que tienen las familias para hacer frente a los pagos hipotecarios tras la subida de tipos iniciada en 2005. Otro motivo es la crisis de confianza que parece haberse instalado desde el verano pasado acerca de si habrá o no crisis económica global.
Oferta y demanda
Si era disparatado pensar en constantes repuntes de precios de más de dos dígitos, también lo era asistir a cómo las estadísticas disponibles aseguraban que se estaban iniciando la friolera de más de 800.000 casas al año. La primera reacción institucional fue rechazar las cifras, meses después tuvieron que aceptar la evidencia. 'Muy pocos promotores se pueden permitir, aún en tiempos en los que todo se vende, costear un proyecto y solicitar su visado si piensan que no lo van a edificar', explica un analista del sector.
Aún así, las inmobiliarias han admitido abiertamente que durante los años 2002-2006 quizás se dejaron llevar por la vorágine compradora y edificaron muchas más casas de las necesarias.
De a cuánto ascienda ese stock de pisos sin vender dependerá que la crisis en el sector sea más o menos grave y prolongada en el tiempo. Ante este panorama, la demanda recupera en cierta medida su lógica posición de fuerza: más oferta donde elegir y vendedores dispuestos a negociar precios y condiciones de financiación.
¿Ha cambiado realmente la política de vivienda? El plan cuatrienal 2005-2008, la Ley de Suelo y la creación de la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) han sido los tres grandes hitos en política de vivienda.
El primero ha sido recientemente reformado para perfeccionar algunos aspectos que no funcionaban, como la vivienda protegida de precio tasado para clases medias. La nueva norma de suelo se encuentra en fase de desarrollo reglamentario y mientras y la SPA se consolida como dinamizador del mercado de alquiler. Para obtener resultados representativos de estas iniciativas, aún falta tiempo.
Programas de los partidos
PSOE. Propone un Plan Renove en las urbesEl programa electoral del PSOE, consciente de lo dilatados que son los plazos en materia de urbanismo y vivienda, hace una apuesta decidida por el fomento del alquiler y la VPO en propiedad para los próximos diez años. Así, proclama que si gana los próximos comicios impulsará la construcción de 900.000 nuevas casas protegidas para compra y otras 600.000 en alquiler. El objetivo es claro: generar un parque público estable de viviendas a precios y rentas asequibles. Y para no malgastar el suelo, los socialistas proponen crear un Plan Renove de la vivienda que impulse la rehabilitación de numerosos inmuebles situados sobre todo en los cascos históricos de las ciudades. Con ello quieren avanzar en un urbanismo más sostenible. Además, garantizan que se procederá a regular a profesionales como los agentes de la propiedad inmobiliaria.PP. Apuesta por una nueva Ley del SueloEl PP fue la única formación que no respaldó la Ley de Suelo aprobada el pasado año, a pesar de estar de acuerdo con algunos de sus principios. Sin embargo, los nuevos criterios para valorar los solares no cuentan con el beneplácito del partido que lidera Mariano Rajoy, por lo que si gana el 9-M elaborará otra norma urbanística. También contempla la revisión de la financiación local con el objeto de incentivar a los ayuntamientos que liberen más suelo para edificar casas. Además, impulsará un Acuerdo Nacional sobre Vivienda en el que participen las Administraciones Públicas, el sector de la construcción, las entidades financieras y los colegios profesionales, para construir más pisos a precios asequibles. Asimismo, prevé bajar los impuestos a la vivienda y desarrollar medidas que limiten el impacto del aumento de las hipotecas en las economías familiares.
Cambios para que el alquiler sea tan atractivo como la compra
El alquiler como opción alternativa real y atractiva al acceso a una vivienda en propiedad.æpermil;se es uno de los lemas que han presidido la gestión llevada a cabo por el Ministerio de Vivienda. El objetivo es acercar a España a las cifras europeas. En la mayoría de países de la Unión el promedio de hogares en régimen de arrendamiento se sitúa en torno al 30%, las cifras más optimistas referidas al mercado español sitúan ese porcentaje en el 11%.Para cambiar esta realidad, es justo recordar que el Ejecutivo de José Luis Rodríguez Zapatero no ha escatimado esfuerzos. Sin embargo, algunas iniciativas no han tenido aún el éxito esperado. Valga como ejemplo las ayudas contempladas para propietarios de casas vacías que se decidan a alquilarlas y las subvenciones para inquilinos con escasos recursos. El equipo de Carme Chacón ha tenido que impulsar una reforma del plan cuatrienal 2005-2008 con el objeto de revitalizar el número de beneficiarios de ambas ayudas, hasta ahora bastante exiguo. Además se recupera la deducción fiscal por alquiler con ciertas limitaciones por renta y se pone en marcha una agresiva batería de incentivos a los promotores que opten por construir casas para arrendar. El sector confía además en que gane quien gane las elecciones, la próxima legislatura sea la de los Reit. Un nuevo instrumento capaz de canalizar la inversión de empresas y particulares en el mercado inmobiliario.Entretanto, la Sociedad Pública de Alquiler (SPA) parece revitalizarse poco a poco como el gran organismo público capaz de pilotar la creación de un parque estable de vivienda para arrendar a precios asequibles a imagen y semejanza de lo que tienen los principales países europeos.