¡A vueltas con la riqueza y el endeudamiento!
La preocupación por el creciente endeudamiento de las familias para acceder a una vivienda cuyo precio sube de forma imparable está levantando voces de alerta por parte de las autoridades. El autor examina la situación actual en base a las recientes cifras oficiales.
Hace meses que esta cuestión parece haberse puesto de moda a juzgar por las frecuentes declaraciones de los altos responsables económicos -por ejemplo, el vicepresidente económico y el gobernador del Banco de España- y la atención que la prensa especializada, o no, ha prestado a conceptos siempre arduos de cuantificar. La razón de tan súbita popularidad reside en la general preocupación por la imparable subida del precio de las viviendas, el creciente endeudamiento de las familias para acceder a su propiedad y los temibles efectos que un súbito descenso del valor de las mismas originaría tanto en las finanzas de los propietarios como en la solvencia de las entidades crediticias financiadoras de éstos, sin olvidar las repercusiones en una industria que emplea a una porción significativa de la mano de obra del país. Todo ello me parecen razones que justifican dedicar unas líneas a intentar suministrar cifras con las que el lector pueda formarse un juicio propio.
Ante todo, no resulta fácil saber lo que las familias españolas invierten en vivienda, ya que las estadísticas oficiales corresponden fundamentalmente al volumen de viviendas construido en un determinado periodo y no al ritmo de adquisición de las mismas por las familias. El segundo paso consiste en examinar su precio -sobre todo si esos precios se separan poco o mucho de lo que cabe calificar como precio de equilibrio-, ya que la adquisición de este activo está ligada a una modalidad de financiación que origina un endeudamiento considerable de esos hogares. Si ese endeudamiento resultase demasiado elevado y coincidiese con una fase recesiva del ciclo económico podría ocasionar un doble y peligroso efecto: retraer el consumo privado -que es el componente básico del producto- y provocar dificultades en la solvencia de las entidades financieras prestamistas. Sentadas estas afirmaciones vayamos a las cifras.
Según estimaciones, a finales de 2005 había en España unos 23,5 millones de viviendas, de las cuales alrededor del 6% -o sea 1,4 millones- eran propiedad de extranjeros. No conozco una cifra realmente fiable del valor de ese parque de viviendas pero un reciente estudio de la OCDE afirma que la vivienda constituye el 75% de la riqueza de los españoles; según el Banco de España -Síntesis de Indicadores- esa proporción superaba en 2004 el 80%. Por mi parte las estimaciones que he podido efectuar -partiendo, primero, de la relación entre importe del préstamo hipotecario medio y el valor estimado de la vivienda a que se aplica y, segundo, el valor del metro cuadro y la media de metros por persona censada- ofrecen una horquilla según la cual, efectivamente, la riqueza de las familias materializada en vivienda superaría a finales de 2005 ligeramente el 75% de la riqueza total. El resto estaría materializado en lo que el Banco de España, en sus Cuentas Financieras, califica como 'activos financieros netos'. Estas son, básicamente, las cifras; ahora analicemos algunas consideraciones económicas elementales.
Pues bien, lo que las declaraciones oficiales intentan es convencer a la opinión pública del carácter alarmista de cifras y comentarios tendentes a advertir que la vivienda es una bomba de relojería cuya explosión puede dañar seriamente la economía nacional. Argumentos no les faltan pues la riqueza de los hogares españoles supera holgadamente sus deudas y, ciertamente, se viene anunciado, sin cumplirse, que la burbuja inmobiliaria va a estallar. Pero conviene no confiarse y ahí van algunos datos y argumentos para reforzar las cautelas. Para empezar, el endeudamiento de las familias se situaba a finales de 2005 por encima del nivel medio de la Unión Económica y Monetaria y próximo al de EE UU; además, si bien la posición patrimonial de los hogares españoles es sólida, en los últimos trimestres se han acentuado los riesgos relacionados con posibles subidas en los tipos de interés, las rentas o el precio de los activos inmobiliarios. Un dato adicional es que el futuro es más sombrío para las familias con rentas bajas -aquellas que ya en 2002 tenían deudas pendientes con una relación superior al 40% de su renta disponible bruta-, y es de temer que el esfuerzo financiero de los hogares siga aumentando debido tanto al mantenimiento de la financiación recibida como por el agotamiento del proceso de reducción de los tipos de interés.
Y como broche citaré un dato muy significativo: según estimaciones de Prosper Lamothe y Walter de Luna en un artículo publicado en el número 109 de la revista Papeles de Economía Española, un incremento de un punto de los tipos de interés hipotecarios reduciría el precio teórico de la vivienda en más del 12%. Un dato que debería hacer pensar a los optimistas.
Raimundo Ortega. Economista