Capital riesgo con incentivo inmobiliario
El capital riesgo se ha convertido en toda Europa en la estrella indiscutible de los negocios de inversión. España es uno de los mercados más activos dentro de esa tendencia general, y sólo en 2005 las compañías de este sector invirtieron más de 4.000 millones de euros, el doble que el año anterior, según datos de la Asociación Española de Entidades de Capital Riesgo.
El actual auge del sector ha cambiado algunas de las reglas clásicas de este tipo de inversión. Si en su origen estadounidense el capital riesgo invertía en empresas nuevas o en expansión, ahora tres cuartas partes del capital se destina a empresas ya consolidadas.
Como el mercado se ha vuelto mucho más competitivo y ambicioso, ahora el análisis de cada operación se extrema tanto como sea posible. Y para financiar planes de negocio o pagar deudas tras la compra de una empresa, una de las fórmulas que se ha generalizado es recurrir a la inversión inmobiliaria indirecta.
Se trata de incluir en la compra de una empresa la valoración de sus activos inmobiliarios, de manera que la venta de sus inmuebles no estratégicos pueda hacerse nada más cerrar la compra de esa empresa, e incluso puedan venderse activos inmobiliarios estratégicos permaneciendo en ellos en régimen de alquiler, lo que se denomina sale & leaseback.
Entre otras, las ventajas que aporta el sale & leaseback incluyen la financiación fuera del balance, la desgravación significativa de los costes de arrendamiento, una mejora inmediata en la ratio de deuda, el ROE y el ROA, y la posibilidad de liberar capital de los activos inmobiliarios para emplearlos en el negocio principal con retornos más altos.
Cada vez se cierran más operaciones de este tipo. Por citar sólo algunas que ha asesorado la consultora Capital Markets de CB Richard Ellis, nada más comprar Ahold, Permira vendió 55 activos inmobiliarios de esta empresa a Redevco por 210 millones de euros, equivalentes al 30% del precio de compra. En otro ejemplo reciente de inversión inmobiliaria indirecta, GE Real Estate se ha hecho con la cartera de supermercados El Árbol por 76 millones de euros, puesta en venta por CVC-El Árbol.
En adelante, a esas inversiones inmobiliarias indirectas vendrán a sumarse otras directas. En general no procederán de empresas de capital riesgo, sino de sus ramas inmobiliarias. Acaba de hacerlo el grupo Carlyle con la compra de un edificio en la Gran Vía madrileña. En los próximos meses vamos a ver más operaciones similares en oficinas fuera de las zonas centrales de negocios. Además, las sociedades de capital riesgo pueden empezar a invertir directamente en centros comerciales antiguos y en los que tengan problemas de rendimiento.
Con esos condicionantes, todo parece indicar que las entidades de capital riesgo acrecentarán su protagonismo inmobiliario en España. Se harán cada vez más inversiones directas, a pesar de que los altos precios y la falta de productos de calidad atenuarán ese proceso. Y sobre todo, las grandes empresas del sector seguirán haciendo compras corporativas, que a su vez darán lugar a más ventas inmobiliarias.