La mitad de las hipotecas se firmó con los tipos en mínimo histórico

Las dos subidas de los tipos de interés decididas por el Banco Central Europeo (BCE) desde el primero de diciembre pasado, que han elevado el precio oficial del dinero desde el 2% al 2,5%, han encarecido los pagos mensuales a las familias que tienen contratada una hipoteca para financiar su vivienda en una media de 40 euros. Esta cantidad, no obstante, puede cambiar en función del volumen del crédito contratado y del periodo del compromiso financiero.

Lo que no cambiará es el sesgo de los pagos en el futuro para los tres millones de familias que han contratado su hipoteca cuando los tipos de interés estaban en el mínimo histórico: 2%. Entre junio de 2003 y diciembre de 2005, los treinta meses en los que el BCE mantuvo la política monetaria más expansiva de su historia, una de cada dos familias contrató una hipoteca para pagar su casa, estimuladas por el atractivo y desconocido precio del dinero. Este escenario de tipos de interés incluso negativos en España (la inflación en ese periodo siempre fue superior al 2%), que aún se mantiene, ha sido el principal motor del endeudamiento de los hogares; ahora, las subidas de los tipos de interés sólo generarán desembolsos mensuales cada vez mayores.

Los datos del Instituto Nacional de Estadística estiman que en ese periodo (de junio de 2003 a diciembre de 2005) se contrataron 4.143.556 préstamos con garantía hipotecaria por un valor de 520.979 millones de euros. De ese volumen, 2.902.373 de créditos fueron constituidos para la adquisición de vivienda. El resto se reparte entre fincas, solares y otra clase de inmuebles.

Así, esos casi tres millones de hogares tienen comprometida una deuda por su vivienda que suma 332.404 millones de euros, casi la mitad (el 46,8%) del saldo vivo hipotecario total a 31 de diciembre de 2005 (709.679 millones), según los datos publicados la semana pasada por la Asociación Hipotecaria.

Frente a este colectivo de familias, aquellas que suscribieron sus préstamos antes de junio de 2003, y dependiendo de las condiciones pactadas con su banco, aún han podido beneficiarse de la evolución de los tipos y el euribor a la baja, y muy probablemente sus cuotas mensuales se han recortado o, en el peor de los casos, se han mantenido prácticamente estables hasta ahora.

Quienes acaban de suscribir su hipoteca estarán muy pendientes de las próximas decisiones que adopte la entidad que preside Jean-Claude Trichet. Todas las previsiones de los analistas son pesimistas en este sentido y auguran que a finales de este año el tipo director estará próximo al 3%.

Conocer qué colectivo sufriría con más rigor las consecuencias del nuevo rumbo que ha tomado el precio oficial del dinero preocupa desde hace meses a las autoridades nacionales e internacionales, sobre todo teniendo en cuenta que buena parte de la coyuntura económica favorable de España ha estado sustentada en el consumo familiar.

Desde el Gobierno y otras instituciones como el Banco de España se insiste desde hace años en que las familias deben sopesar con cuidado y prudencia su capacidad de endeudamiento a largo plazo, porque los tipos de interés no iban a estar siempre tan bajos.

No obstante, ni siquiera esas advertencias lograron frenar la fiebre compradora de vivienda. Precisamente esa coyuntura de tipos en mínimos, combinada con el alargamiento de plazos de amortización, que ya llegan en algunos casos a los 40 años, fueron dos de los factores que más han animado desde 1998, año del comienzo del boom inmobiliario, a los demandantes de casa.

A partir de ahora habrá que comprobar si este encarecimiento de las hipotecas pasa factura al resto de decisiones de consumo e inversión de las familias, así como a su debilitada capacidad de ahorro.

De momento, las tasas de morosidad de las entidades no se han movido por esta circunstancia. Entretanto, el mercado ya ha empezado a ofrecer a los titulares de préstamos hipotecarios todo un catálogo de nuevos servicios para afrontar con mayores garantías el repunte de tipos, como es la suscripción de seguros. El sistema financiero español suele reaccionar con extrema rapidez a esta clase de cambios. Ya lo lleva haciendo años con los seguros que cubren situaciones extremas como la de desempleo o enfermedad.

Las asociaciones de consumidores piden que ante esta conyuntura se renegocie con el banco la posibilidad de cambiar el tipo de la hipoteca de variable a fijo o a unas condiciones más favorables para paliar el efecto de las subidas.

El Euribor en máximos

El euribor a un año -principal referencia hipotecaria en España- continúa con la escalada iniciada a mediados del 2005 y ayer superó el 3,1%, algo que no ocurría desde hace tres años y medio. En la sesión de ayer alcanzó el 3,134%. Superó el 3% a primeros de mes.

Nueva radiografía de la riqueza de los particulares

El Banco de España ha iniciado la toma de datos para actualizar la información contenida en la Encuesta Financiera de las Familias (EFF), una completa radiografía de en qué situación patrimonial se encuentra los hogares españoles. El proyecto, dada su gran complejidad, no hará públicas sus primeras conclusiones hasta dentro de al menos un año.Este estudio, basado en una encuesta y no en datos registrales, viene a complementar el Censo de Población y Vivienda que elabora el INE con una periodicidad de 10 años y tiene como objetivo lograr su actualización cada menos tiempo. De hecho, la última EFF fue presentada en noviembre de 2004 con datos de dos años antes.El porcentaje de hogares propietarios de su vivienda principal se sitúa como promedio en el 81,9% para el conjunto del país y aumenta con el nivel de renta, si bien alcanza el 73,7% incluso en el caso del 20% de los hogares con menos ingresos, lo que da idea de hasta qué punto está arraigada la importancia de tener una vivienda en propiedad.El 30,1% de las familias es propietario de activos inmobiliarios que no son su vivienda principal. Un 18,5% posee una casa distinta a la principal, seguido del 8% de los hogares que declara poseer solares o fincas. Otro dato que arroja esta encuesta es que la posesión de otras propiedades inmobiliarias es más frecuente en hogares cuyo cabeza de familia tiene entre 55 y 64 años y entre los empleados por cuenta propia.El 21,5% de los propietarios de su vivienda principal tiene pagos pendientes. El porcentaje sube con la renta, pero no con la riqueza neta. Los hogares que tienen mayor probabilidad de tener esta clase de deudas son los de menos de 35 años.El 6,5% de los hogares tiene deudas con garantía hipotecaria pendientes con el objeto de financiar la compra de propiedades inmobiliarias ajenas a la vivienda.