Fondos

Los inmobiliarios aguantan

Los sustos en el mercado alemán enfrían un producto que ofrece buenas rentabilidades

Los fondos de inversión inmobiliaria se diferencian de los demás fondos en que en lugar de invertir en activos financieros como bonos o acciones colocan su dinero en activos inmobiliarios directamente. El negocio esta en obtener rendimientos vía su participación en promociones inmobiliarias para su venta o explotación o en la compra de propiedades comerciales o industriales con el objeto de conseguir un retorno a través de su alquiler.

La naturaleza de los activos en que invierten y la procedencia de los ingresos hacen de estos fondos una opción de inversión no demasiado volátil y desligada del comportamiento de los mercados bursátiles. En realidad, tienen un riesgo ligeramente superior al de un fondo de renta fija de medio o largo plazo pero claramente inferior al de los fondos de renta variable. Sin embargo, su principal ventaja quizás radique en que aportan una diversificación importante a una cartera de inversión, difícil de conseguir con otro activo, ya que se encuentran bastante desligados de los mercados.

Su éxito en España, a pesar del gusto popular por el ladrillo, ha sido limitado, y la oferta se limita a unos pocos fondos pertenecientes a grandes gestoras. El principal mercado de fondos inmobiliarios se encuentra en Alemania, donde este tipo de activo tiene un peso bastante importante sobre el total del patrimonio gestionado. Sin embargo, a finales del pasado año el mercado alemán, y por extensión el europeo, se vio sacudido por la noticia de que el fondo Grundbesitz Global, uno de los más importantes por volumen de patrimonio, anunciaba su cierre temporal por problemas de valoración de activos. La posible depreciación de algunos bienes condujo a reembolsos por parte de los partícipes, lo que puso en jaque la liquidez que legalmente deben ofrecer estos fondos y condujo finalmente a su cierre temporal.

Aunque no se puede ignorar este hecho, no se trata de un caso generalizado y, como el resto de los fondos, ofrecen una de las máximas garantías de seguridad entre las diferentes opciones de inversión actualmente existentes. Pero este hecho puede poner de relieve que, aunque una gran parte de los ingresos de estos fondos se obtiene por alquileres, con lo que suelen ofrecer un rendimiento bastante estable, no se encuentran desligados de la evolución del mercado inmobiliario. Es por ello que bastantes analistas ven riesgo de sobrecalentamiento de la vivienda en varios países europeos, con España a la cabeza, y Estados Unidos, y han emitido opiniones no especialmente positivas sobre este tipo de fondos.

La realidad es que estos fondos han seguido proporcionando rentabilidades más que aceptables y claramente superiores a la renta fija en el último año, como pone de relieve el gráfico central. Por otro lado, un análisis de flujos de patrimonio a nivel europeo pone de manifiesto como el susto con el fondo alemán ha pasado factura, ya que tras un año de suscripciones netas positivas para casi todos los meses, en diciembre los reembolsos se elevaron a cerca de 2.500 millones de euros.

En cualquier caso, independientemente de vaivenes puntuales, son fondos de cariz conservador que deben considerarse en una cartera amplia y diversificada. En España encontramos registrados nueve fondos inmobiliarios europeos, de los que cinco pertenecen a gestoras nacionales. Su rentabilidad interanual actual se sitúa por debajo del índice Lipper pero están proporcionando un respetable 4,5% de ganancia media. En algún caso, como el del fondo del Santander, SCH Banif Inmobiliario, el retorno incluso supera el 7%. Otro fondo a destacar por su reciente comercialización en España es el del Grundbesitz Invest, no confundir con el anterior, también de DWS, que disfruta de una importante diversificación y un elevado patrimonio bajo gestión de 6.000 millones de euros.

El nuevo reglamento de fondos que se aprobó finalmente el pasado mes de noviembre introduce algunas novedades que, en principio, benefician a estos fondos como es una mayor flexibilidad en las inversiones. Uno de los cambios es la introducción de la posibilidad de invertir hasta un 15% de los activos del fondo en compañías cuyo principal activo es inmobiliario y no sólo en propiedad o activos inmobiliarios como hasta ahora. Esto permitirá a los fondos domésticos diversificar sus inversiones en el extranjero gracias a ciertos beneficios fiscales que conlleva.

Análisis. Diferencial en deuda emergente

Los fondos inmobiliarios no deben confundirse con los mobiliarios de Bolsa pertenecientes al sector inmobiliario.

Estos últimos invierten en acciones de compañías inmobiliarias y no en bienes raíces.

Su comportamiento es volátil y similar al de otros fondos de Bolsa y sí pueden verse seriamente afectados por una crisis del sector.

De momento, como muestra el cuadro central, han proporcionado jugosas rentabilidades en el último año, similares o incluso un poco mejores que las de un fondo de bolsa europea no sectorial medio.