Inmobiliario

El 'factor suelo' gana valor en las operaciones de capital riesgo

Tras comprar una compañía, las firmas optan por vender inmuebles

En los últimos años han confluido en España el auge de dos actividades económicas, la del capital riesgo y la del sector inmobiliario. El ejercicio pasado fue el mejor vivido nunca por las sociedades de capital riesgo, al menos en cuanto a volumen de inversión (aproximadamente 4.000 millones de euros, el doble que el máximo alcanzado antes en un año), marcado por operaciones como la compra de Panrico por Apax o de Cortefiel por CVC, Permira y PAI Partners, entre otras. En numerosos casos, la sociedad de capital riesgo ha acometido, una vez controlado el capital de la compañía adquirida, la venta de inmuebles en propiedad de la empresa en cuestión.

Los ejemplos son numerosos. En 2004, la empresa Cosecheros Abastecedores, que entre otras marcas contaba con Cumbre de Gredos, anunció un resultado correspondiente a 2003 que triplicaba el anterior (27,44 millones de euros); el alto beneficio presentado no habría sido posible si la firma de inversión Nazca (que en 2003 había comprado Cosecheros Abastecedores por 117 millones) no hubiera vendido poco después de hacerse con la empresa de vinos un solar de su propiedad en Madrid, por 34,7 millones.

La venta de inmuebles de la compañía adquirida por el capital riesgo al poco tiempo de realizar la operación es una estrategia 'normal' para estas firmas de inversión, explica José Martín Pellón, que realiza anualmente estudios del sector para la Asociación Española de Capital Riesgo (Ascri). La venta se lleva a cabo 'para reducir deuda; las operaciones en este sector suelen contar con un alto nivel de apalancamiento, la venta de inmuebles genera caja y reduce la deuda de la empresa', dice.

Panrico, Ahold o Cortefiel son algunas de las empresas compradas por capital riesgo que al poco de adquirirlas vendieron inmuebles

El grupo de capital riesgo Apax anunció en noviembre de 2005 la compra de Panrico y, este mes de enero, ya se ha conocido su propósito de vender las oficinas centrales en Barcelona de la compañía, un edificio de cuatro plantas, de 4.000 metros cuadrados ubicado en la calle Pere y Pons de la Ciudad Condal.

La clave de una inversión de una sociedad de capital riesgo en una compañía 'no es el activo inmobiliario', señala Javier Romero, directivo de Arthur D Little, sino el valor del negocio que genera. 'El capital riesgo tiene necesidad de generar caja cuanto antes', añade y recuerda que en una operación de compra venta el valor de los activos inmobiliarios de una empresa siempre son valorados. Una vez adquirida una compañía 'la sociedad de capital riesgo tiene necesidad de su negocio, de su uso, no de la propiedad del lugar donde lo lleva a cabo, no invierte en el activo inmobiliario, no es su negocio', dice Martín Pellón.

El pasado año, los fondos de capital riesgo controlados por PAI, Permira y CVC acordaron la compra de Cortefiel. De acuerdo con los planes de las tres sociedades, la sede de la empresa en Madrid y otros inmuebles de Cortefiel serían vendidos. El lunes pasado, los nuevos propietarios de la empresa textil anunciaron a la Comisión Nacional del Mercado de Valores el cierre de su fábrica en Málaga, lo que supone el fin de la producción de Cortefiel en España.

La sociedad de capital riesgo Permira compró a finales de 2004 la cadena de supermercados en España del grupo Ahold, por más de 600 millones de euros. En enero de 2005, Permira ya había anunciado la venta a la inmobiliaria holandesa Redevco de 72 locales de Ahold por 211 millones, con lo que recuperaba en menos de seis meses cerca de un tercio de la inversión.

Estas operaciones de compra venta de inmuebles han facilitado a las sociedades de capital riesgo argumentar el precio pagado por las compañías, refinanciar deuda y cumplir en parte ante inversores que han apostado por su fondo.

Pero es difícil sostener que estas operaciones de venta de inmuebles no generan una reducción de parte de la plantilla de la empresa adquirida, por lo que el sector del capital riesgo despierta cierto recelo entre sindicatos y comités de empresa.

Regulación y fondos

Las sociedades de capital riesgo tienen limitado por ley la inversión en España en activos inmobiliarios y debe ser la Comisión Nacional del Mercado de Valores el organismo que valore el peso inmobiliario de una operación realizado por una de estas firmas de inversión, explican expertos del sector. No obstante, hay sociedades de capital riesgo que han creado fondos inmobiliarios. El grupo español de capital riesgo GED, junto a la firma de inversión Warbug Pincus, han fundado una sociedad dotada con 50 millones de euros para invertir en países de Europa del sureste en el sector inmobiliario.

El grupo estadounidense Carlyle, una de las mayores sociedades de capital riesgo del mundo, completó en octubre de 2005 su segundo fondo inmobiliario europeo, con 760 millones de euros. De esta cantidad, el 10% se invertirá en España. Carlyle compró al grupo Urconsa a finales del pasado año un edificio en la Gran Vía de Madrid, de 11 plantas.