Conclusiones inmobiliarias
El seguimiento de los datos correspondientes a la inversión inmobiliaria resulta ciertamente ilustrativo. No puede desconocerse que su dimensión se viene moviendo en cifras del entorno del 1% de nuestro producto interior bruto (PIB). Además constituyen un testigo significativo de los movimientos y tendencias de la coyuntura económica general.
Analizando las estadísticas que proporciona la división de Research de DTZ Ibérica se obtienen conclusiones nítidas. En el sentido expuesto, resulta evidente que en España, a lo largo del año 2004, ha tenido lugar una contracción de la inversión inmobiliaria, pues el volumen que alcanzó la misma (4.800 millones de euros) supone aproximadamente un descenso del 20% respecto a 2003. Además, la contracción se ha producido tanto en la inversión interna como en la inversión extranjera, si bien con intensidades diferentes.
Así, los 3.300 millones de euros de inversión inmobiliaria interna de 2004 suponen una disminución del 25% en relación con el ejercicio anterior. Por su parte, la inversión inmobiliaria procedente del exterior en 2004 fue 1.500 millones de euros, descendiendo alrededor del 12% frente a la de 2003, y quedando considerablemente lejos de la correspondiente a 2000, año en el que se alcanzó la cifra récord de 2.700 millones de euros.
Es evidente que los datos no son buenos, lo que provoca varias consecuencias y ninguna positiva. La disminución del volumen de la inversión inmobiliaria repercute negativamente en el nivel de actividad económica, y también afecta de modo negativo a la creación de empleo. Debe recordarse la relación existente entre la inversión analizada y la actividad de construcción, siendo como es éste un sector locomotora de la economía. Adicionalmente, el descenso de la inversión extranjera también perjudica a nuestra balanza de pagos.
Podría pensarse que los datos expuestos responden a una tendencia generalizada en los países de nuestro entorno. Nada más lejos de la realidad puesto que en 2004 Europa ha disfrutado de un año espectacular para la inversión inmobiliaria. En efecto, en dicho año se llegó a la cifra de 120.000 millones de euros, lo que además de representar su máximo histórico supone un aumento del 40% respecto al año 2003. Este magnífico comportamiento de la inversión inmobiliaria en Europa se produce en los dos componentes que la integran. Así, la inversión doméstica o la realizada en los respectivos países por sus nacionales creció un 30%, hasta alcanzar la cifra de 68.000 millones de euros, en tanto que la inversión transfronteriza o la realizada en cada país por residentes de fuera del mismo experimentó un aumento del 60%.
Tiene interés analizar la información que suministra el comportamiento de la inversión inmobiliaria transfronteriza en Europa durante 2004. En este sentido, es significativo observar que simultáneamente al descenso de un 12% de la inversión exterior sufrido por España, otros países han disfrutado de aumentos considerables de la inversión exterior en sus respectivos territorios. Es el caso de Italia y Francia -ambas con aumentos en torno al 100%- y especialmente del Reino Unido, para el que la inversión inmobiliaria procedente del exterior se ha triplicado en 2004 respecto a la de 2003.
En el caso español, el descenso habido en 2004 se explica por la reducción de un 15% habida en las inversiones alemanas -recordemos que los fondos inmobiliarios alemanes son el mayor grupo inversor extranjero en nuestro país-, la disminución de un 90% de las inversiones francesas, y la práctica desaparición de las inversiones británicas.
Sin duda, que la inversión inmobiliaria disminuya en España mientras crece en Europa, que el capital español reduzca su nivel de inversión en nuestro territorio, y que el capital europeo sustituya a España por otros destinos -Italia, Francia y Reino Unido- son hechos preocupantes, y haríamos bien en analizar las causas y adoptar medidas para invertir la tendencia.
Es posible, aunque no probable, que una parte del problema se explique por el descenso de la tasa de rentabilidad obtenida en las inversiones en España, dado que el descenso ha sido muy ligero y ha afectado sólo a las inversiones en suelo industrial. Puede ser que el problema se origine parcialmente por las expectativas que tengan los inversores sobre el futuro comportamiento de los precios relativos en los diferentes países potencialmente receptores o destinatarios de la inversión. Quizás en parte se deba a determinadas prohibiciones, como la decretada en Cataluña para la construcción de grandes superficies comerciales.
Pero sin ningún género de duda, el principal motivo radica en la confianza de los inversores -más precisamente en la pérdida de confianza-, ese intangible que resulta clave en las decisiones de inversión. En esta última dirección, para que se recupere la inversión inmobiliaria en España aparecen como factores claves la credibilidad de nuestra política económica y la erradicación de inestabilidades e incertidumbres políticas e institucionales.