Los efectos del boom

La compra de mejores viviendas sustenta la demanda inmobiliaria

'Aún es prematuro concluir que se ha iniciado la desaceleración en el mercado inmobiliario, ya que la mayoría de la información disponible indica lo contrario', afirma el Banco de España. Fuentes consultadas por este periódico indican que la demanda de viviendas de reposición, es decir, aquellas familias que cambian su casa por otra de mejor calidad, es la que sustenta buena parte de las ventas, precisamente por los altos precios.

El boom inmobiliario ha provocado una revalorización tal de los precios de las casas desde 1998, del 90% en términos reales, que está provocando que después de esos siete años numerosas familias se estén decantando por adquirir otra vivienda o más céntrica o de más calidad.

'El perfil de estos compradores es de parejas de entre 35 y 45 años con hijos pequeños que compraron un piso de uno o dos dormitorios antes de la actual escalada o muy al principio de la misma y ahora quieren ampliar metros o mejorar de barrio', explica Carlos Smerdou, consejero delegado de Foro Consultores.

Las cuentas están claras: un piso que hace siete años valiera en el centro de Madrid 150.000 euros, hoy no se vende por menos de 330.000, lo que permite a la familia propietaria endeudarse por una casa de hasta 480.000 euros, pagando al mes durante los próximos 30 años entre 900 y 1.200 euros, según explican desde una entidad financiera.

Así, los promotores consultados aseguran que las viviendas nuevas continúan vendiéndose a buen ritmo, aunque algunos de ellos coinciden que en algunos enclaves se está produciendo una disminución paulatina de los tiempos de venta y, por tanto, un aumento del periodo en el que se liquida la promoción. En la actualidad, las ventas al mes por promoción se sitúan en 2,7 casas, el 5% del total.

Con estas cifras, una promoción requerirá unos 21,4 meses para terminar su comercialización frente a años anteriores en los que el plazo llegó a ser de 14 meses. 'Las cifras siguen siendo buenas porque la venta se completa antes de la entrega de llaves, que es lo ideal para el promotor', aseguran desde la patronal madrileña.

En segunda mano cuantificar si hay o no desaceleración es aún más difícil, pero lo cierto es que entre los agentes de la propiedad inmobiliaria consultados no existe especial preocupación, ya que los altos precios compensan el menor número de operaciones allí donde se registran.

¿A qué llama el sector desaceleración?

Desde 1998 hasta la actualidad el sector inmobiliario ha tenido que ir acostumbrándose a la acuñación de distintos términos que cuando comenzaron a utilizarse fueron siempre rechazados. Primero fue el debate sobre si había o no boom de precios, después evolucionó al término 'burbuja', le siguió el temido crash o pinchazo. Ahora, la discusión versa sobre si puede o no hablarse abiertamente de desaceleración.

Desde la Asociación Profesional de Sociedades de Valoración, Atasa, lo tienen claro: 'La demanda de créditos no ha disminuido, nuestra actividad continúa en las mismas cifras que hace un año y hablar de incrementos de precios del 13,9% con los valores absolutos actuales no creo que sea motivo suficiente para llegar a la conclusión de que ya estamos ante una clara desaceleración', señala su secretario general, Ismael Picón.