Heredar una hipoteca
Cuando existen cargas sobre los bienes hay varias opciones. La subrogación es una de ellasFinanciación
No es habitual pero podría empezar a pasar. De igual forma que se heredan las propiedades, las fincas u otros bienes personales, los largos periodos de amortización que llevan asociados muchos préstamos hipotecarios podrían provocar que se transmitieran a los herederos viviendas con hipotecas aún sin cancelar.
Con hipotecados comprometidos hasta 50 años con el banco -en casos excepcionales y previo riguroso estudio de la entidad- a nadie extraña que empiece a haber casos en los que el heredero tenga que hacer frente a la deuda que grava la vivienda heredada.
En otros países ya es habitual, de hecho, superar los 100 años en plazos para abonar el préstamo de la vivienda. En Japón, por ejemplo, existen casos en los que se ha llegado a los 125 años, en Francia a los 60 y en EE UU existen productos que permiten adquirir una vivienda previo compromiso de devolver las cantidades prestadas en un plazo de 100 años. Es evidente que pocos confían en cancelar tamaño débito. Para evitar tal morosidad, en este país han ideado productos que directamente recogen cláusulas para que el heredero se haga cargo automáticamente de las deudas sin muchos trámites.
Dada la carencia que existe en España de este tipo de productos tan específicos, cuando un cliente acepta una herencia, la legislación española contempla, por principio, que asume tanto los derechos como las obligaciones. De esta forma el heredero no sólo recibe la vivienda sino también las deudas que pesan sobre ella, incluido el préstamo.
El primer paso es conocer si existe un seguro de vida que se haga cargo de estas deudas. Muchas entidades recomiendan la contratación de estos productos ante posibles imprevistos y con el fin de evitar que el heredero tenga que asumir cargas tan elevadas.
Si no existe este seguro conviene saber que la ley de sucesiones contempla la opción de que el titular acepte la herencia a beneficio de inventario. Esto es, se ofrece la posibilidad de que las cargas transmitidas sean satisfechas con otros bienes heredados.
Tanto en este caso, como cuando se opta por asumir la deuda para adquirir la vivienda, lo habitual es que realice una escritura de adjudicación de herencia, por la que se modifica la titularidad de los bienes transmitidos. Esta escritura lleva asociados, además de los honorarios de registro y notario que dependen del valor de los bienes, el impuesto de Sucesiones y Donaciones, cuyo importe varía según la comunidad autónoma. En estos casos, la entidad, previo estudio de la situación financiera del beneficiario, realiza la subrogación del préstamo al heredero.
Una alternativa, cuando el tipo que grava el préstamo es muy elevado (si se trata de un préstamo antiguo o de uno a tipo fijo con una tasa muy elevada) o cuando se quieren ampliar los plazos del mismo es la subrogación a otra entidad. En estos casos y según la Ley de Subrogaciones 2/1994, el sucesor debe hacer frente a una nueva escritura pública, con los pertinentes gastos de notario y registro -reducidos para estos casos en un 75% e incluso en un 90% si se trata de pasar de tipo variable a fijo-, pero beneficiándose de estar exento de liquidar el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD), según explica el notario Francisco Javier García Mas.