Los pisos, los menos rentables
Los inmuebles se han convertido en los últimos años en uno de los activos preferidos de los inversores. Ante el mal comportamiento de los mercados y la escasa ganancia que permiten obtener los productos de ahorro -dados los bajos tipos de interés en la zona euro-, el sector inmobiliario se ha convertido en el refugio de aquellos que aún quieren arañar beneficios invirtiendo.
Pero no todos los activos inmobiliarios son iguales ni permiten obtener la misma rentabilidad. Con el objetivo de conocer la relación rentabilidad-riesgo que tiene cada activo actualmente, Luis Iglesias, de Nmás1 Patrimonios -grupo dedicado al asesoramiento financiero y de gestión de capital privado-, ha determinado qué capacidad para generar flujos de caja tiene la inversión inmobiliaria vía alquileres.
Iglesias distingue entre dos grupos de activos, los que ya están construidos y se adquieren para arrendar a terceros y, en segundo lugar, los suelos a desarrollar y las promociones inmobiliarias.
Realizada esta distinción, y teniendo en cuenta que la rentabilidad, para este experto, está determinada por el cociente entre la renta anual y el precio de adquisición del inmueble, estima que las menores rentabilidades son las que arrojan los inmuebles residenciales, los locales destinados a comercios y las oficinas, por este orden.
'El que la rentabilidad sea menor en los primeros supone que el riesgo también es menor ya que siempre existe un inquilino potencial para alquilar el inmueble', sostiene Iglesias, quien señala que la rentabilidad máxima que se puede obtener con estos activos en estos momentos es de entre el 3,5% y el 4%, frente a los locales, de entre el 5% y el 6%, y los de las oficinas (5,5%-7%). 'En general', sostiene Iglesias, 'las mayores rentabilidades se exigen en los activos en los que si el inquilino no renueva el contrato de arrendamiento, puede ser más complicado encontrar un inquilino alternativo y los activos en los que el potencial de revalorización es en principio menor'. Estas rentabilidades, además, tienen una serie de condicionantes en cada caso como la calidad del arrendatario. En el caso de los hoteles y las naves industriales, la rentabilidad ascendería a casi el 10%.
En lo que respecta al segundo grupo, al que pocas veces tiene acceso el inversor particular, las rentabilidades aumentan en lo que a TIR (tasa de rentabilidad anualizada de los recursos propios) se refiere, hasta el 20%.