El momento inmobiliario
El precio de la vivienda nueva en España ha experimentado en 2003 un crecimiento generalizado, el mayor de los últimos años. Para entender el comportamiento del mercado, en un sector tan sensible e importante para la mayor parte de la población conviene analizar los principales parámetros que influyen en la formación del precio. Desde el lado de la demanda, todos los factores han influido para aumentar su intensidad.
¦bull; La población de España experimentó un importante aumento entre 1970 y 1980, ahora los nacidos en esos años están en la edad de formación de hogares, lo que ha impulsado la demanda de viviendas de los últimos años.
¦bull; El largo periodo de crecimiento económico, iniciado en la segunda mitad de los noventa, ha generado un aumento de la población trabajadora y un incremento de la renta real disponible de las economías familiares, y lo que es más importante en una economía desarrollada, el clima de confianza a largo plazo, necesario para comprar viviendas.
Una gestión urbanística más ágil y eficiente, al acortar los plazos, ayudaría a aumentar la disponibilidad de suelo edificable
¦bull; El tipo de interés de referencia para préstamos hipotecarios alcanzó en 2003 mínimos históricos, y tanto bancos como cajas están facilitando la entrada en el mercado con hipotecas más flexibles y plazos de amortización más largos. El efecto combinado de interés más bajo, con plazos más largos, ha hecho disminuir el pago mensual del comprador de una vivienda por su hipoteca.
En un contexto de crecimiento que genera empleo, el parámetro más importante para decidir la compra de una vivienda ya no es el precio final, es la cantidad mensual a afrontar por el comprador para amortizar su hipoteca. Otros factores que generan aumento de la demanda de vivienda nueva son la insuficiente oferta de viviendas de protección oficial (VPO) y un mercado de viviendas en alquiler ineficiente por no decir inexistente. Cuando en la mayor parte de los países europeos el mercado de alquiler tiene una cuota entre el 40% y el 50% en España está alrededor del 18%.
Desde el lado de la oferta el único parámetro que crece de una manera descontrolada es el suelo. A título de referencia, el suelo edificable para viviendas de protección oficial no podía ser superior al 15% del precio final de la vivienda. Y en el mercado de viviendas de promoción libre el precio habitual de repercusión del suelo, hasta hace unos años, oscilaba entre el 20% y el 30% del precio de la vivienda. Hoy en las mejores ubicaciones el precio del suelo oscila entre el 40% y el 50% y en algunos casos más.
Para frenar la escalada de precios de la vivienda, sería necesario actuar sobre determinados componentes de la oferta y la demanda que mejorarían notablemente las condiciones del mercado. En concreto, habría que actuar en las siguientes direcciones: aumentar la oferta de VPO, mejorar el marco legal del mercado de viviendas en alquiler, conseguir que la gestión urbanística sea más ágil y transparente. Para disminuir o reorientar la presión de la demanda sería necesario actuar con decisión en dos frentes: la VPO y el mercado de alquiler.
La oferta de VPO es insuficiente. Aumentándola en venta o en alquiler, se facilitaría el trasvase de un segmento de la demanda, la de rentas bajas que hoy acude a la vivienda libre, porque no tiene otra opción, hacia la VPO, descargando así la presión que ejercen sobre la demanda de vivienda libre. En el mercado de alquiler se producen ineficiencias que sería necesario remover legalmente para hacerlo más operativo. En la actualidad hay un gran número de viviendas vacías, que algunos informes evalúan en más de dos millones. Gran parte de esas viviendas no entran en el mercado de alquiler por el alto riesgo que ello conlleva. Cuando el inquilino no paga la renta y el propietario entabla la demanda correspondiente, se encuentra con un sistema judicial y procesal lento, lo que tiene como consecuencia práctica que el propietario de la vivienda, además de no percibir la renta durante los 12 o 14 meses del proceso judicial, pierde la renta y la posesión de la vivienda, y eso si, en el mejor de los casos, recupera la vivienda sin deterioros físicos.
Con un nuevo marco legal para la vivienda en alquiler, con simetría en el plazo contractual para el propietario y el inquilino y con procedimientos ágiles y eficaces cuando se produce el impago, se generaría un mercado de alquiler eficiente. La entrada en el mercado de alquiler de una parte de las viviendas desocupadas haría que una parte de la demanda de compra optaría por el alquiler, con lo que se frenaría la demanda de compra y con ello la consiguiente subida del precio de la vivienda.
Desde el lado de la oferta, el factor que más presiona el alza de precios es el suelo edificable. Las responsabilidades urbanísticas están transferidas a las corporaciones locales. Y son los ayuntamientos y, en su caso, las comunidades autónomas las que deben mejorar la gestión y tramitación urbanística, haciendo un urbanismo transparente y ágil, que no esté sujeto a negociar las variables que determinan el derecho a edificar de cada terreno o el resultado de cada tramitación en el proceso de transformación del suelo rústico en urbanizable o urbano. Para cerrar el círculo, junto con lo anterior, se podría penalizar la retención de terreno edificable que no se construya en determinados plazos.
Un urbanismo más transparente disminuiría el riesgo de los promotores cuando adquieren o trasforman terrenos en viviendas y, en consecuencia, reduciría el precio del suelo. Una gestión urbanística más ágil y eficiente, al acortar los plazos de transformación, ayudaría a aumentar la disponibilidad de suelo edificable. Cuando en los procedimientos urbanísticos se crean incertidumbres o se dilatan los plazos, indirectamente se facilita la especulación, debido a que en cada fase del proceso, que son numerosas y dilatadas en el tiempo, el precio del suelo experimenta subidas indeseadas, que encarecen innecesariamente el precio del suelo y finalmente el precio de las viviendas.
Presidente de Sociedad de Tasación