Si la burbuja inmobiliaria pincha
La elevación de los precios reales de la vivienda -es decir, descontando la inflación- más de un 10% anual durante los últimos cinco años sugiere que estamos ante una burbuja inmobiliaria.
A diferencia de otro tipo de activos ofrecidos como contrapartida de un préstamo, en el caso de créditos inmobiliarios la contrapartida del préstamo no se valora en términos de su precio de mercado. Un descenso en los precios de la vivienda no repercute necesariamente en la garantía del préstamo, no habiendo necesidad de ajustar la misma.
Las potenciales consecuencias del pinchazo de la burbuja inmobiliaria dependen del contexto en que se produce. Por la razón mencionada, más que el descenso de precios en sí mismo hay dos circunstancias verdaderamente peligrosas: una elevación de tipos de interés y una situación recesiva de la economía.
Si se produce una elevación de tipos de interés en un contexto de fuerte endeudamiento a tipos de interés variables, muchos solicitantes de créditos pueden tener serias dificultades para hacer frente al pago de intereses. Caben entonces dos posibilidades: si el activo inmobiliario se hubiese revalorizado desde su compra, el propietario podría venderlo, liquidar la hipoteca y realizar posiblemente algún beneficio.
Si el precio del activo ha descendido la situación es mucho peor: el inversor puede liquidar el activo realizando una pérdida de capital y continuando con el servicio de la hipoteca. Generalmente preferirá entregar el activo inmobiliario al banco, deteriorando la posición de riesgo y los resultados de la entidad, que se encuentra con un bien que no cubre la cuantía por la que se concedió el crédito.
Si la economía atraviesa una recesión, la destrucción de empleo acarrea una pérdida de renta que impedirá a algunos inversores hacer frente a la hipoteca. Lo que es dañino es la simultaneidad del pinchazo de la burbuja con un contexto de pérdida de renta. En este caso, la venta del activo asumiendo la pérdida de capital seguramente no será suficiente, y el activo se entregará a la entidad de crédito, que se enfrentará al problema ya mencionado.
Los mecanismos descritos son menos peligrosos que los que ocurren, por ejemplo, con la compra de acciones a crédito en EE UU. En este caso, un descenso de los precios de mercado puede desatar una venta generalizada de acciones, al no poder hacer frente a la garantía del préstamo inicialmente concedido, y anticipar que descensos adicionales deterioren aún más la situación. El mercado entra en una espiral de ventas y la caída de precios puede ser muy importante, lo que sugiere la conveniencia de regular este tipo de actividad.
En plena discusión acerca de la llamada de atención del Banco de España sobre la concentración de riesgos en el mercado hipotecario, algunas entidades han lanzado una campaña para dar a conocer una hipoteca con tipo de interés fijo.
El atractivo de una hipoteca a tipo fijo para el potencial comprador inmobiliario es evidente, pues desaparece para el mismo el riesgo que se derivaría de una posible elevación del tipo de interés. El riesgo no desaparece, sino que ya no lo asume el solicitante del crédito.
En primera instancia lo asumiría la entidad que otorga el crédito que cubrirá en un determinado porcentaje estas operaciones con las consiguientes operaciones en los mercados de derivados de tipos de interés. Si la cobertura es completa, el riesgo queda diluido en los mercados de los distintos productos financieros. Si, por reducir costes, se construye una cobertura sólo parcial, la más que probable elevación de tipos a lo largo de la vida de la hipoteca terminará afectando a la cuenta de resultados de la entidad crediticia.
Vincular la concesión de la hipoteca a otro tipo de servicios, como el depósito de la nómina, o la gestión del fondo de pensiones del solicitante, parecen compensar sobradamente el coste de oportunidad de una elevación futura de tipos de interés. Sin embargo, las consideraciones que respecto a la gestión de riesgos suscita este tipo de productos no parecen triviales.