Burbuja inmobiliaria, con perdón
Debatir sobre la posible burbuja inmobiliaria se está convirtiendo en algo embarazoso. Es tanto lo que se ha dicho sobre su posible advenimiento, alcanzando ya la gloria de las portadas, que uno no puede menos que abordar el tema con cierta incomodidad, con la sensación de apuntarse como uno más a un tema que ya es banal.
Ciertamente, uno no puede ser muy original al respecto, y hay que partir de la base que cualquier posicionamiento puede ser tomado como una postura opinable más. Esperamos que el lector sea benevolente e incluso indulgente con las reflexiones que sacamos a colación.
Partamos de que la existencia de la llamada burbuja es indemostrable. Las burbujas sólo se detectan cuando ya han explotado, como bien se sabe en el mercado de valores. Eso no significa que no exista. Empecemos por apuntar nuestro desacuerdo con la afirmación de que en el mercado inmobiliario, a diferencia de la Bolsa, los precios responden a un valor tangible, porque 'la piedra esta ahí'. ¿Acaso no es obvio que una parte muy importante del precio de la vivienda es el precio del suelo, que se forma exclusivamente a partir de las expectativas de los agentes económicos y de la ley de la oferta y la demanda?
También habría que matizar la afirmación de que 'los precios inmobiliarios nunca bajan'. Eso depende del activo y el periodo histórico seleccionado. Con una selección adecuada, la Bolsa tampoco baja nunca.
Es cierto que puede defenderse con argumentos la sostenibilidad de los precios actuales. Si consideramos la renta media por hogar y el coste de la vivienda, concluiremos que la relación entre uno y otra está en zona de máximos, pero no especialmente diferenciada de periodos históricos que hemos visto en el pasado y que han sido sostenibles.
El contexto internacional no parece que apunte a incrementos notables en los tipos de interés. Existen incluso estudios que detectan todavía un déficit de vivienda en determinados tramos. Los ratios de morosidad en los bancos, por último, mantienen niveles más que aceptables. No se excluye, por tanto, el escenario de sostenibilidad.
Tampoco se puede negar la evidencia en sentido contrario. A pesar de algunas comparaciones históricas benevolentes, lo cierto es que los ratios de accesibilidad de la vivienda están en zonas de luz roja. El nivel de endeudamiento de las familias está en máximos históricos. La disparidad de los precios inmobiliarios con el índice general de precios es manifiesta. En fin, nada que no hayan leído ya y que no por muy repetido debe ser menos preocupante. ¿Qué puede añadirse?
Es importante apuntar que, independientemente del bando elegido, debe estarse de acuerdo en que la volatilidad del sistema es alta, y ahí es donde está el principal riesgo.
Dicho de otro modo, no es tan preocupante lo cerca o lejos que estemos de una situación de insostenibilidad o crisis, sino la facilidad con que podemos llegar a esa situación. La clave está en la deuda. Hace 10 años, merodeando la fase de la última crisis, una familia podía dedicar más del 50% del sueldo a la vivienda. Más o menos como ahora.
Sin embargo, entonces, la carga financiera de las familias consistía en préstamos a 10 años y a un tipo de interés 10 puntos por encima del actual. Hoy los tipos están a menos de una tercera parte de entonces y el plazo medio de los préstamos hipotecarios ha subido a 20 años. Técnicamente, nos encontramos ante una deuda de gran sensibilidad a variaciones en los tipos de interés, en un entorno en que los fundamentos de los tipos insinúan a medio plazo más recorrido al alza que a la baja. Recordemos que, incluso con una inflación muy reducida, los tipos de interés reales están en mínimos. Y, obviamente, la tasa de endeudamiento sobre la inversión se mantiene en niveles importantes, alrededor del 70%.
En ese contexto, si la burbuja no existe, puede producirse en un plazo de tiempo reducido. Si los tipos remontan, el impacto en las tasas de accesibilidad a la vivienda se manifestará de forma amplificada, accediendo a los niveles en que la demanda se retrae hasta el punto de asustar a la oferta y provocar la congelación del mercado.
Otro tema es cómo se deshincharía ese globo. El mercado de valores, con su transparencia e inmediatez de la oferta y la demanda, ha ofrecido una experiencia bastante desagradable por su rapidez. El sector inmobiliario, con una menor transparencia de precios, con un sistema de formación de los mismos menos eficiente y la actitud de la oferta, más inelástica en precios (y todo lo contrario en tiempo) a reducciones de la demanda, pueden generar un ajuste lento y gradual en un plazo dilatado de tiempo.
En ese escenario, la rentabilidad del inmobiliario puede llegar a situarse en niveles que apenas superen la inflación. La pregunta será entonces a quién han dado la razón los acontecimientos.