Castillos en el aire, en Suecia o en España
Me imagino que nadie se ha asustado, ni siquiera sorprendido, de la noticia que constata el espectacular incremento del precio de la vivienda tanto nueva como usada en lo que va de año. Impresiona menos, si cabe, porque todos los años pasa exactamente lo mismo: el precio de la vivienda crece por encima de la inflación. ¿Por qué pasa? No hay más que echar mano a la conjunción de oferta y demanda y, abracadabra, problema solucionado.
Las dudas comienzan porque desde el punto de vista de la demanda los precios son elevadísimos y no invitan precisamente a la compra. Desde la oferta, si tenemos todo el suelo que queramos, los materiales y mano de obra no tienen un encarecimiento específico, se podría producir todo lo que la demanda requiriera. Pero los precios suben más que los demás productos.
El mercado de viviendas es realmente un mercado muy especial. Comenzando por el suelo. El suelo que posee cada propietario es limitado y no vive de él -el suelo en sí no produce nada en la dimensión de edificable, sí en superficie rústica, que es mucho mayor en tamaño que la necesaria para hacer casitas-. Que quiere decir que no venderá si el precio no llega hasta lo que pida, tomando el ejemplo de las últimas ventas, porque puede esperar todo lo que sea necesario.
La determinación del precio del suelo se establece por el método residual, es decir, al precio final de la vivienda se descuenta el coste de construcción y urbanización, elevadísimos honorarios de muchísimos técnicos, gastos generales y beneficio de la promoción más gastos financieros, el resultado nos dará el precio del suelo.
El adquirente de vivienda ha visto enormemente facilitado hacerlo, la reducción de tipos de interés (recordemos que en los últimos siete años ha sido drástica) ha bajado la cuantía de los pagos por amortización e intereses de los préstamos hipotecarios para la compra de pisos y permite acometer un mayor precio de compra. Por otro lado, la inestabilidad perpetua de los mercados de valores anima a la materialización del ahorro en vivienda, aunque sea para tenerla desocupada.
Adelanto que el ahorro en vivienda para uso propio es un verdadero desatino, ya que es un ahorro completamente ilíquido, es decir inservible para la finalidad social y económica que tiene reportar el ahorro. Y, claro, si la vivienda es ahorro, jamás se venderá con pérdida -salvo extremos casos de necesidad o urgencia (que no hacen mercado)-, sino que el llamado inversor, que aquí tampoco tiene ninguna prisa por vender, querrá obtener un precio que signifique lo gastado en su día más la carestía de la vida más el rendimiento financiero.
Tenemos así dos cuellos de botella, la oferta de suelo y la reventa de vivienda, que contaminan al resto del mercado. El remedio filosofal de potenciar la vivienda en alquiler no lo es, el precio de la vivienda es el mismo ya sea en venta o en alquiler, y la renta la determinará el precio y el interés. Si el precio de la vivienda sube mucho, el alquiler subirá exactamente igual. A menos que se destinen flujos de dinero público a mansalva (dando o no cobrando, tanto da), que no van a conseguir modificar la estructura del mercado para nada.
La solución aparece como muy, muy compleja y complicada de llevar a cabo. Es compleja porque requiere acudir a las bases de este especial mercado. Objetivo: que entre suelo a precio de materia prima, o sea, a precio rústico, de agrícola (incluso aunque sea al triple, si me apuráis) y que tal precio no se determine directamente vía mercado -que está previamente distorsionado-, sino por capitalización de rendimientos reales (no subvencionados).
Esto exige separar la propiedad del suelo del vuelo urbano, con instrumentos expropiatorios que garanticen la separación de derechos (si no es imposible). Objetivo: que existan alternativas financieras a la materialización del ahorro, seguras, rentables y líquidas. Además de lo anterior, podemos pensar en bagatelillas como la legislación arrendaticia, el tratamiento fiscal y otras cosas menores.
Es complicado por la distribución competencial en materia de urbanismo. Esta es una de las materias en que se ve con más claridad la necesidad de dictar leyes de armonización del artículo 150.3 de la Constitución.
Existe un entramado de competencias cruzadas que imposibilitan otro modo de actuar. Se juntan ordenación del territorio con derecho de propiedad, expropiación forzosa, obligaciones civiles, competencias municipales -un día os contaré la absurda historia de los términos municipales españoles-, exclusivas, compartidas, delegadas.
En cuanto a los mercados de valores, mal se les podrá meter mano sin un consenso internacional, aunque a lo mejor es más fácil que un acuerdo en urbanismo entre Estado, autonomías y ayuntamientos.
Conclusión, es noticia nada novedosa el incremento del precio de la vivienda. El año que viene, estoy convencido, se repetirá la noticia.