Edificios irrespirables
Desarrollo económico y medio ambiente son realidades compatibles, como mantiene una mayoría de españoles, que reconoce y defiende la relación existente entre el entorno natural, el económico-social y la calidad de vida. Gracias a ello cada vez son más las empresas españolas, no únicamente multinacionales extranjeras, que incorporan prácticas sociales y medioambientales en sus estrategias empresariales.
Pero, ¿cómo afecta esta situación al sector inmobiliario? Es incuestionable que los edificios son elementos contaminantes y agresivos, no sólo para el medio ambiente sino también, como es lógico, para sus ocupantes. Sólo como dato, el Departamento de Energía de los Estados Unidos estima que la construcción y mantenimiento de los inmuebles acapara un sexto de los recursos mundiales de agua fresca, un cuarto de las reservas de madera virgen y dos quintos de las reservas de energía y materiales. En lo que respecta a los ocupantes, cada vez son más frecuentes los efectos de la mala calidad de aire interior, como el síndrome del edificio enfermo, legionella, enfermedades relativas al edificio, asmas y alergias de origen ocupacional, efectos todos que actualmente sí son conocidos por los trabajadores, las fuerzas sociales y, lógicamente, por las propias empresas que firman los contratos de compra y alquiler de sus edificios de oficinas.
Tradicionalmente la postura de la industria inmobiliaria, al menos en Estados Unidos, ha sido muy reactiva a subirse al carro del medio ambiente. Durante la última década, los grupos de presión de la industria inmobiliaria han ejercido su influencia para minimizar la importancia de los problemas de salud y confort referidos anteriormente, tratando de negar, sobre todo, que el origen de estos problemas sean los edificios.
De un tiempo a esta parte la actitud del sector inmobiliario norteamericano está cambiando y es más proactiva, debido a razones como la evidencia de los problemas de salud y confort ocasionados por los edificios, las reclamaciones e indemnizaciones millonarias a promotores y empresas, la promulgación de leyes que exigen mínimos de confort y la exposición mediática de estos temas. Todo ello ha desembocado en que la opinión pública, y por ende las empresas, hayan aumentado la demanda de entornos laborales en los que se fomente la productividad y la capacidad de trabajo.
Concretamente, una encuesta realizada por la Building Owners and Managers Association (BOMA) en 1999 muestra que la calidad del aire interior comparte, junto con la renta mensual, el primer puesto en la lista de las preocupaciones de los inquilinos. En encuestas anteriores las protestas más recurrente del colectivo de inquilinos se referían a problemas como los derivados de la climatización.
No debe de extrañar, por tanto, que el presidente de la BOMA, Rick Baier, haya destacado que el gran reto de la industria inmobiliaria es ofrecer edificios en los que apetezca estar y trabajar, ya que el confort, en el que la calidad del aire interior mucho tiene que ver, como también tienen que ver la distribución de los espacios, la acústica, la iluminación o la tecnología, es uno de los pilares sobre los que se sustenta la productividad en las oficinas.
Y es que, de hecho, el coste de personal, la partida de gastos más importante de una empresa, es 12 veces mayor al coste del edificio. Este es el motivo fundamental por el que la industria inmobiliaria debería preocuparse por ofrecer a sus clientes el mejor entorno posible. Consecuentemente, no debería ser ninguna sorpresa que las empresas -las mismas que a su vez compran y alquilan edificios- estén cada día más inquietas por dotar a sus plantillas de un entorno en el que puedan desarrollar sus actividades incurriendo en las menores pérdidas de productividad posibles. No hacerlo podría implicar la pérdida de valiosos clientes e inquilinos.
Pero también es importante conocer la opinión, a este respecto, de quienes trabajan. En este sentido, un reciente estudio, de abril de 2002, encargado por la empresa Aire Limpio 2000 a la firma Análisis Sociológicos Económicos y Políticos (ASEP) pone de manifiesto que en nuestro país, por ejemplo, el 68% de los madrileños se muestra muy preocupado por la calidad del aire en su puesto de trabajo y que más de un 30% padece molestias derivadas de la baja calidad de su entorno laboral.
Las empresas tienen que tener muy en cuenta su entorno, su mobiliario, sus oficinas, porque, no en vano, pasamos como mínimo un tercio de nuestras vidas trabajando, mucho más del que dedicamos a dormir, por ejemplo, y, de este tiempo, prácticamente el 100% en interiores. El cómo sea una oficina lanza un poderoso mensaje a todos los interlocutores y agentes que pueda tener una compañía -clientes, proveedores, empleados, agentes sociales- sobre cómo es dicha empresa, si respeta y tiene en cuenta a sus trabajadores y si está dispuesta a invertir en ellos. De nuevo, el mercado inmobiliario haría bien en no ignorar estos temas.
En este sentido, se está observando una reacción inicial por parte del sector inmobiliario por ofrecer espacios interiores de 'alto rendimiento', por promocionar entornos que aumenten la capacidad de trabajo y la productividad de las plantilla de sus inquilinos. Si ya está plenamente aceptado que un producto inmobiliario debe incorporar lo necesario para desarrollar las nuevas tecnologías de comunicaciones y procesamiento de datos, el siguiente paso es ofrecer entornos superiores en cuanto a confort y flexibilidad. La revolución de sostenibilidad que está teniendo lugar, la sensibilidad que están desarrollando tanto trabajadores como empresas por este tipo de entornos sostenibles y las nuevas formas de diseño interior definirán, a medio plazo, unas condiciones de mercado tales que aquellas empresas inmobiliarias que ofrezcan productos inferiores se convertirán en jugadores marginales o de segunda fila.
Aquellos edificios que sean un horno en verano, con un aire interior cargado, y de deficiente calidad en invierno, con un recurrente impacto anual de gripes y alergias, con altos niveles de inconfortabilidad y elevados consumos energéticos, serán, a corto y medio plazo, inaceptables y probablemente queden vacíos. Las escuelas de negocios enseñan que únicamente una gestión adecuada -no las condiciones de trabajo- afecta sustancialmente a la productividad laboral.
Obviamente, los trabajadores rinden más si se les respeta y se les tiene en cuenta, pero las condiciones del entorno de trabajo tienen una gran importancia. Y esto, que puede parecer una conclusión que emana del sentido común más elemental, se ha ignorado, sin embargo, durante los últimos 50 años.