La falta de oferta propicia traspasos millonarios de locales comerciales
La ausencia de oferta de locales en las calles comerciales más cotizadas ha generalizado la fórmula del denominado traspaso. Las compañías que necesitan estar en estas vías estratégicas pagan altas indemnizaciones al inquilino del local que les interesa para que abandone el inmueble. Los propietarios han empezado a beneficiarse de una parte de la indemnización, además de aprovechar el cambio de arrendatario para fijar nuevas condiciones en sus contratos. Todo ello se ha reflejado en un crecimiento de los precios.
C uando una compañía de productos de lujo quiere abrir una tienda o ampliar sus instalaciones en una ciudad sólo se ubicará en las calles comerciales con más prestigio. Como los locales más interesantes están ocupados, las compañías que necesitan estar en circuitos comerciales apropiados para la venta de sus productos recurren a la indemnización a los inquilinos para que dejen libre el local.
Según Teresa Arranz Cáceres y Juan José Tome, de Garrigues & Andersen, 'en la mayoría de los contratos de arrendamiento que se suscriben se excluye expresamente la facultad de cesión, de manera que, si el arrendatario saliente pactase un verdadero traspaso legal, correría el riesgo de la resolución del contrato de arrendamiento por incumplimiento contractual'. Teresa Arranz Cáceres y Juan José Tome han analizado este fenómeno en el último informe editado por los servicios inmobiliarios de Andersen. Advierten que 'se necesita un acuerdo a tres bandas entre el nuevo arrendatario, el arrendatario saliente y la propiedad del local, siendo preciso conjugar los intereses de todas las partes para que la operación tenga éxito'.
'Las tres partes pueden salir beneficiadas', explica Teresa Arranz: 'El propietario aprovecha para obtener unas rentas superiores, establece un contrato con nuevas condiciones y participa de la indemnización que el nuevo inquilino da al arrendatario saliente por dejar el local; el inquilino que se va lo hace sin necesidad de indemnizar al propietario por incumplimiento de contrato, sino que recibe una indemnización del nuevo inquilino, que, a su vez, consigue la ubicación que le interesa para su negocio'.
'Se ha producido un espectacular incremento de las pretensiones económicas de los propietarios e inquilinos de este tipo de locales, llegándose a pagar por locales en las principales calles traspasos de varios cientos de millones', según Teresa Arranz y Juan José Tome.
Otro efecto, según la consultora inmobiliaria Jones Lang LaSalle, ha sido la creación de zonas, que podrían denominarse secundarias, alrededor de las calles más comerciales. Y, sobre todo, se ha producido un incremento de las rentas, que en Jones Lang LaSalle establecen entre un 10% y un 15%.
Aguirre Newman Barcelona estima que la presión de la demanda en los ejes comerciales tradicionales de la Ciudad Condal (Paseo de Gracià, Rambla de Catalunya, Portal de L'Angel y Portaferrisa) elevó un 13,5% el año pasado las rentas de los locales ubicados en estas áreas. Su previsión es que en 2002 un ligero aumento de la oferta puede dar lugar a cierta estabilidad en las rentas.