Precios de venta a la baja por la subida de los tipos y de la inflación
Los expertos posponen la mejoría a 2025, con la vivienda más resistente y mayor debilidad en los segmentos de oficinas y los centros comerciales
Después de ocho largos años de recuperación del sector inmobiliario y, muy especialmente, de la vivienda, este 2023 se conocerán las primeras caídas en los precios debido a una contracción en la demanda que tiene en la rápida subida de los tipos de interés y en la inflación (con la pérdida de poder adquisitivo que supone) sus grandes aliados. Así, mientras no mejoren estas variables económicas, tan íntimamente unidas, el inmobiliario no repuntará.
La falta de demanda ya tiene cifras en el mundo de las hipotecas. Con los últimos datos del Banco de España, en febrero de este año el saldo de préstamos hipotecarios de las familias españolas era de 508.376 millones de euros, con un descenso de 6.539 millones respecto al mismo mes del año anterior y de 2.123 millones frente al pasado enero.
Juan Moreno, analista inmobiliario de Bankinter, espera una corrección del 3% este ejercicio y del 2% en 2024 en el precio de la vivienda, que afectará, sobre todo, a la de segunda mano, ya que la escasa oferta de vivienda nueva la protege de caídas. Una rebaja de precios que el propio Banco Central Europeo cuantifica en un 9% para la media de los países del euro. La caída de la demanda, para Moreno, se justifica por los tipos altos y la inflación, y también porque “los bonos públicos con rentabilidades entre el 3% y el 4% restan atractivo a la inversión inmobiliaria”. Además, sostiene que si el crecimiento económico es débil o la demanda cae, el inversor no consigue trasladar al cliente el incremento del IPC.
Moreno apunta al mercado de oficinas y al de centros comerciales como los más afectados por el panorama económico actual y recomienda el sector de logística (distribución), ligado a las nuevas tecnologías, torres de telecomunicaciones y al conjunto del residencial, en especial, a las residencias de la tercera edad. En el caso concreto del segmento de oficinas en Madrid, señala que, con los últimos desarrollos, hay un exceso de oferta que, en parte, se explica por las nuevas tendencias del teletrabajo.
Un reciente estudio del banco ING sobre el mercado de vivienda español indica un debilitamiento gradual de la demanda principalmente por la subida de los tipos hipotecarios, cuyo impacto se dejará sentir cada vez más. Además, el descenso del crecimiento económico y el efecto de la elevada inflación sobre el poder adquisitivo contribuirán también a la desaceleración. Estiman una caída de un 1% en los precios este año, pero avisan de que “el aumento de los precios de la vivienda se mantendrá por debajo de la inflación los próximos tres años, lo que provocaría un descenso importante de los precios inmobiliarios en términos reales. Ajustados a la inflación, los bienes e inmuebles podrían depreciarse un 7% desde 2022 hasta 2024″.
508.376 millones de euros es el saldo vivo de préstamos hipotecarios de las familias españolas, 6.539 menos que en 2022. La demanda ya ofrece datos de descenso
También desde la firma de análisis de solvencia S&P Ratings Global auguran caídas en los precios de la vivienda en España que llegarían al 2,5% en 2023 y al 1% en 2024, con recuperación del 1,5% ya en 2025. “En general, hemos revisado a la baja nuestras previsiones de precios y ahora proyectamos caídas nominales en muchos países europeos, sin perspectivas de un fuerte repunte en los próximos tres años. El ajuste puede durar hasta diez trimestres y suele ser el doble de pronunciado que después de un régimen de tipos bajos, concluyen. Las bajadas sin recoger la inflación más pronunciadas en Europa tendrán lugar en Portugal, donde S&P Global Ratings vaticina una disminución del 4,4%. Le sigue Reino Unido, con una caída del 3,3%, y España y Países Bajos, con una reducción del 2,5%.
La inflación, los tipos de interés y la incertidumbre económica son factores determinantes para el mercado inmobiliario en este 2023, “y se espera que suban más a medida que avance el año, favoreciendo la caída de la demanda y generando así demanda embalsada que aguarda un mejor momento para comprar”, comenta Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios.
Este experto confía en que se cumplan en 2024 los pronósticos gubernamentales y de agentes extranjeros sobre una mejora de la inflación y los tipos, lo que supondría una recuperación del mercado al sumar la demanda embalsada a la generada en el propio ejercicio. Y añade que “lo normal es que no haya variaciones muy significativas, especialmente en vivienda nueva, aunque habrá que ver el equilibrio entre oferta y demanda a lo largo de 2024″. Opina que el alquiler seguirá tensionado porque acapara los que han quedado fuera de la compra.
Miedo a que se contagie el sector financiero
Fondos Inmobiliarios. Una preocupación de este pasado mes de abril la manifestaba el Banco Central Europeo por el crecimiento de estos fondos en Europa en los últimos años. En España no aguantaron la crisis de 2008 y solo queda uno de forma testimonial, pero en Europa y Estados Unidos son muy grandes. Estos fondos han triplicado su patrimonio desde 2012 hasta alcanzar el billón de euros, por lo que para el BCE pueden terminar contagiando a la economía real y a la estabilidad financiera mundial si sufren problemas.
Crisis bancaria. La minicrisis bancaria vivida a mediados del pasado mes de marzo en Estados Unidos y Suiza ha despertado los fantasmas sobre los negativos efectos de la rapidísima alza de los tipos de interés en los clientes hipotecarios. Tanto la caída del Silicon Valley Bank como la absorción de Credit Suisse poco o nada tienen que ver con el mercado inmobiliario, pero los analistas se han puesto a hacer números de los efectos de la morosidad.
