El mercado hipotecario, mejor cuanto más estable
Las dificultades de una familia para pagar un crédito son un drama, pero también un problema para el banco
La efervescencia del mercado inmobiliario español, desconocida desde la euforia más desatada de la burbuja, ha convertido el acceso a la vivienda en un problema de primer orden para millones de ciudadanos. A diferencia de 2007, las subidas de precios no se están viendo acompañadas de un aumento desaforado de la construcción ni del crédito a promotor, mientras el mercado hipotecario crece constreñido por la combinación de precios elevados (en particular en determinadas zonas) con unas entidades financieras que no quieren repetir errores del pasado. En consecuencia, el acceso a la vivienda en propiedad (para quien no tenga una que vender) no es sencillo, y quien puede pedir una hipoteca debe hacer bien sus números.
Dentro del mayor conservadurismo con el que los bancos afrontan el crédito hipotecario, se incluye también la fórmula de financiación de este. Donde antes todo eran préstamos vinculados al euríbor (porque la banca doméstica financiaba la burbuja inmobiliaria en el mercado interbancario de la zona euro, con desastrosas consecuencias a largo plazo), ahora hay oferta a tipo fijo, variable o mixto. Un abanico que permite al hipotecado potencial ajustar mejor la capacidad de pago, las expectativas y el precio. Qué contrato es más ventajoso dependerá de cada cual.
La prudencia financiera sugiere que los tipos fijos evitan sustos. Y la experiencia. En la crisis de 2008, el euríbor se disparó puntualmente (llegó a superar el 5%) ante el colapso del mercado interbancario. En 2023 se disparó a la par que el coste de la vida. Es decir, las hipotecas se encarecieron en combinación con otros elementos de coyuntura capaces de debilitar las finanzas domésticas, y no todas pueden permitirse estos sustos. Quien tenga un buen colchón financiero sí puede permitirse un punto de riesgo, y a quien vaya a amortizar la hipoteca aceleradamente le cuadrará mejor la mixta. Pero, para el común de los mortales, es mejor amarrar un contrato que se pueda pagar durante dos o tres décadas que deslumbrarse por una primera cuota baja.
También a nivel macroeconómico; las dificultades de una familia para pagar la hipoteca son un drama, pero también un problema para el banco. Un sistema financiero expuesto a que los vaivenes del euríbor generen morosidad en el mercado hipotecario es un sistema más débil, tanto en sus cuentas como a ojos de los inversores. Y por desgracia ya sabemos qué pasa cuando estos ponen el foco (para mal) en la banca.
