Hay motivos para un optimismo moderado en el sector inmobiliario

Se puede anticipar una reactivación de la actividad inversora durante los primeros meses del año. Persiste el interés por el mercado español y la liquidez es abundante

El año que acabamos de dejar atrás estuvo marcado por fenómenos de carácter macroeconómico y geopolítico que condicionaron la economía de los hogares, la política de las autoridades monetarias mundiales y en consecuencia, generaron un colapso de los mercados globales de capitales.

Todo ello tuvo un impacto muy significativo en el mercado inmobiliario español, que se dejó notar con especial énfasis en los mercados de inversión, directamente correlacionados con estas variables. Como consecuencia, los volúmenes de inversión en activos inmobiliarios se desplomaron cerca de un 40% con respecto a 2022. No obstante, los datos correspondientes al último trimestre del año han mostrado signos alentadores mejorando las previsiones generales que teníamos de cara al año 2023, lo cual también ha generado una mejora significativa en las perspectivas para el conjunto de este año.

A pesar de la reducción del capital destinado a la inversión en real estate, son varios los aspectos positivos del mercado español que persistirán durante este año y que nos permiten ser moderadamente optimistas de cara al ejercicio cuyas puertas acaban de abrirse.

En primer lugar, hay tipologías de activos resistentes, capaces de generar rentas y retornos en entornos complicados. Uno de los mejores ejemplos son los hoteles; impulsados por la recuperación de los viajes tras la pandemia y la posición de España como uno de los países más atractivos para el turismo por su historia, clima, cultura y gastronomía; en el último año han disfrutado de un rendimiento operativo y de unos ingresos por habitación récord.

De igual manera, los centros y parques comerciales dominantes en su entorno registraron rendimientos sólidos, afluencias superiores a las registradas en 2019 y unas ventas estables y en tendencia alcista, destruyendo definitivamente el mito de que acabarían desapareciendo con la implantación masiva del e-commerce.

Por otro lado, las oficinas sostenibles y en ubicaciones estratégicas mantuvieron el interés de los inquilinos, al tiempo que los propietarios continuaron invirtiendo en modernizar y adaptar su porfolio a la nueva realidad del mercado. Esta situación fue análoga a la del sector logístico y nuestra previsión es que esta tendencia continúe presente durante este nuevo año.

Y el mercado residencial –en sus múltiples variables: residencial en alquiler, obra nueva, alquiler flexible o activos healthcare– ha visto como su peso en la inversión total en España se ha triplicado a lo largo del último lustro, consolidándose como uno de los segmentos más atractivos en el ámbito inmobiliario. Esta solidez ha sido impulsada por la alta demanda de los últimos años y la escasa disponibilidad de muchos de estos activos. Este es un problema estructural del que no se atisba una solución a corto plazo y que, desgraciadamente, seguirá teniendo un impacto negativo en un alza indeseada de precios.

Todos estos aspectos no son coyunturales, ni son fruto de la casualidad: son consecuencia de la solidez del mercado inmobiliario nacional y de los estables fundamentales que se mantendrán a lo largo del año 2024 y a largo plazo.

Además, si tenemos en cuenta que los tipos de interés han finalizado su recorrido alcista, se encuentran estabilizados y con cierta perspectiva de recortes a lo largo del año, que los ajustes de precios son visibles y conocidos en todos los sectores, y que nuevos actores –sociedades de inversión francesas; fondos soberanos de Oriente Medio y capital institucional asiático– refuerzan la demanda liderada durante todo 2023 por los inversores privados, hay muchos motivos para encarar con un prudente optimismo el año que acaba de empezar.

Con la combinación de todos estos factores parece sensato anticipar una reactivación de la actividad inversora durante los primeros meses del año. Persiste el interés por el mercado inmobiliario español y la liquidez disponible para invertir en activos inmobiliarios es elevada: según nuestras estimaciones, a nivel global se sitúa en unos 402.000 millones de dólares.

Por tanto, a medida que los meses transcurran, asistiremos a un previsible aumento de las transacciones y es muy probable que estas se aceleren una vez que los market makers reabran el camino de la inversión. En las últimas semanas del año 2023 y en los primeros días del año 2024 se han producido relevantes transacciones tanto en el segmento retail como en el de healthcare que actúan como punto de referencia para el mercado en su conjunto. Por tanto, se espera que en algún momento del año, probablemente durante el primer semestre, el mercado sea testigo de un mayor número de transacciones y que la inversión inmobiliaria en España crezca cerca de un 20% respecto a los datos de cierre del año 2023.

Pero los motivos para el optimismo no deben buscarse solo en el mercado de inversión. También en el rendimiento operativo de los activos.

En el sector retail, es previsible un crecimiento significativo en las rentas de locales high street, cuya tasa de disponibilidad ya está por debajo de los niveles previos a la pandemia, así como un sólido desempeño de los centros comerciales dominantes con un mix de inquilinos equilibrado. Respecto a los activos logísticos, la alta ocupación de los activos grado A impulsará las rentas de activos premium.

El sector de las oficinas, muy cuestionado en los últimos años, se verá impulsado por el fenómeno de vuelta a la oficina, que se ha demostrado como un espacio de colaboración que facilita el trabajo en equipo, la formación de una cultura corporativa diferenciada y la transmisión del conocimiento. De hecho, según los datos recopilados por nuestro equipo de research, actualmente la mayoría de compañías optan por un calendario de tres días de trabajo presencial.

Por último, dentro del Living, sectores menos maduros en España como las residencias de estudiantes, los denominados senior living y los activos healthcare tienen ante sí un horizonte con oportunidades: los ratios de cobertura están por debajo de otros mercados europeos comparables y la demanda es creciente.

Por tanto, los fundamentos del mercado inmobiliario español permiten a inversores, propietarios y consultores afrontar con un moderado optimismo el año que comienza: hay mayor certidumbre, las incipientes transacciones evidencian los parámetros en los que se moverá el mercado, los fundamentales sectoriales y el rendimiento de los activos son positivos y existe un paciente capital embolsado dispuesto a invertir en España en este nuevo año.

Enrique Losantos es consejero delegado de JLL España

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