La explosión de las burbujas inmobiliarias será dolorosa
¿Cuánto tiempo pasará hasta que los políticos tengan la tentación de paliar el efecto de los tipos de interés en los hipotecados?
La fe en que los tipos de interés se mantendrían bajos para siempre fomentó un “paraíso de los idiotas”, según las propias palabras del ex director del Banco de Inglaterra, Mervyn King. En ninguna parte es esto más obvio que en el desmoronamiento global del mercado inmobiliario, que ahora se está convirtiendo en una crisis a medida que los precios comienzan a caer en todo el mundo. No obstante, esto es lo justo: después de tanta especulación y sobrevaloración en medio de una escasez de nuevas viviendas, una corrección saludable es exactamente lo que muchas sociedades necesitan.
Sin embargo, el regreso a la normalidad parece infernalmente desigual en medio de una crisis más amplia del coste de vida, la alta inflación y una persistente falta de oferta de vivienda, y conlleva el riesgo de más tensión social, ya que los tipos de interés resultan ser una herramienta aún más tosca en la subida que en la bajada. La tentación de suavizar el golpe en la vivienda será difícil de resistir para los políticos.
El riesgo de una recesión más amplia está haciendo acto de presencia en algunos de los mercados inmobiliarios que hasta ahora alardeaban de ser de los más efervescentes del globo. Nueva Zelanda, un barómetro de la euforia inmobiliaria global que atrajo a gurús de Silicon Valley y a inversores domésticos, ha registrado una caída del 16% en los precios de la vivienda desde su punto máximo, mientras que la proporción de hipotecas en mora se encuentra en máximos de tres años. En Suecia, se espera que el descenso del 15% en los precios de las casas sea el fondo de la bajada, pero a su paso se prevé que deje una recesión y una mayor tasa de desempleo, lo que significa menos construcción de viviendas.
En mercados como el Reino Unido, con una larga historia de aumentos de precios sostenidos, la caída ha sido más moderada, pero la procesión va por dentro. Los precios marcan un 10% de caída desde su punto máximo de 2022, según Niraj Shah de Bloomberg Intelligence, quien prevé que los que estiraron sus presupuestos para comprar inmuebles durante el Covid-19 se llevarán una sorpresa. El Banco de Inglaterra estima que alrededor de 4,5 millones de hogares ya han visto aumentos en los costes de hipotecas desde finales de 2021, y otros 4 millones también se verán afectados por tipos más altos para finales de 2026. El hipotecado británico medio que refinancie su préstamo en la segunda mitad de este año afrontará un encarecimiento de su cuota de alrededor de 220 libras al mes (253 euros).
La otra cara de estas historias de desventura es que, idealmente, el sector inmobiliario debería volverse más asequible y dar a los compradores que por primera vez accedan a él una oportunidad algo más justa. Pero esto tampoco está sucediendo. Los mercados están atascados y el suministro de crédito está disminuyendo. Un documento del Fondo Monetario Internacional de marzo encontró que el sector inmobiliario parece sobrevalorado en Europa en hasta un 20%, pero que las tasas de interés en aumento han erosionado el poder adquisitivo de los posibles propietarios de viviendas en un 40%. Utilizando cifras promedio para comprar una vivienda de 100 metros cuadrados, los investigadores estiman que los aspirantes a compradores se enfrentan a un aumento del 33% en los reembolsos de la deuda en comparación con 2021. Es peor en el Reino Unido, donde los compradores primerizos no han afrontado una situación tan dura en términos de asequibilidad de la hipoteca desde 2008.
Y al igual que los recientes shocks de inflación que han afectado a los precios de los alimentos y la energía, los hogares de bajos ingresos son los que más sufren los aumentos en los costes de la propiedad, incluso entre aquellos que están de alquiler. Con los propietarios tratando de trasladar sus facturas más altas, los inquilinos de Londres, donde los alquileres promedio han aumentado un 13,5% año tras año, según Zoopla Ltd., dicen que tienen miedo de perder sus hogares. A diferencia de los grandes esfuerzos de reestructuración que se están llevando a cabo en el sector inmobiliario europeo, con empresas reorganizando sus carteras, a menudo desprendiéndose de los activos más débiles, las personas que se encuentran inmersas en la crisis de la vivienda tienen pocas salidas.
Los banqueros centrales dirán que el remedio está funcionando, pero la opción de no hacer nada para proteger a los inquilinos y pagadores de hipotecas se volverá cada vez más políticamente inviable si la promesa de un aterrizaje suave, o una repentina evaporación de la inflación, no se hace realidad.
¿Qué se debe hacer? La solución ideal a las crisis de la vivienda siempre ha sido construir más viviendas, pero se necesitaría medio siglo para eliminar el desajuste del Reino Unido y, en un momento de alta inflación, las perspectivas de la construcción están empeorando, no mejorando. Es más probable que se empleen más herramientas a corto plazo. La presión para que suavicen sus condiciones de préstamo aumentará sobre los bancos, entidades que además presumen a los cuatro vientos de su saneada situación. Entre tanto, ya se están aplicando políticas de alivio de los hipotecados en Suecia e Irlanda. Instrumentos más bastos que cuentan con un pobre historial de rendimiento como el control de precios, también pueden ser una salida del paso si los políticos y los bancos centrales no consiguen aplacar la ira de los votantes.
Las medidas de alivio podrían crear nuevos riesgos. Desde el riesgo moral de rescatar a privilegiados al de alentar la prevalencia de empresas zombies cuyos modelos de negocio solo sobreviven en un entorno de tipos de interés bajos. Idealmente, las medidas de respuesta a los problemas estarán teledirigidas, y si una parte de la población de verdad merece ayuda, es aquella parte que todavía no son propietarios. De cualquier modo, aunque sea del paraíso de los idiotas, salir del paraíso siempre tiene consecuencias.
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