Las Siete Magníficas del mercado inmobiliario español
El aumento de la rentabilidad por alquiler: oportunidad de inversión en el mercado residencial en grandes ciudades y arco Mediterráneo
El año pasado, el boom de la inteligencia artificial y lo que pasó con las tecnológicas en Estados Unidos nos llevó a hablar de Las Siete Magníficas. Eran Apple, Microsoft, Meta, Amazon, Alphabet, Nvidia y Tesla las siete compañías tecnológicas que estaban despuntando en los mercados y que nos llevaron a recordar la clásica obra del western de los años 60. Pero, más allá de la película de vaqueros y caballos, esta denominación nos sirve también para explicar lo que está pasando en España en el mercado inmobiliario y, muy en concreto, en el residencial.
A la hora de hablar de la rentabilidad y de los precios del mercado residencial, tanto de compra como de alquiler, deberíamos fijarnos en lo que está pasando en las siete principales ciudades españolas que están experimentando un mayor crecimiento poblacional: Madrid, Barcelona, Bilbao, Málaga, Valencia, Sevilla y Zaragoza.
“Esta es la clave en España. Cuando alguien quiere plantearse invertir su ahorro en inmobiliario, ya sea en terciario o en residencial, tiene que pensar en el crecimiento poblacional”, destacó Joaquín López-Chicheri, socio de Asesoramiento inmobiliario y presidente de Vitruvio, en un evento celebrado recientemente en Abante.
¿El motivo? El inmobiliario es cíclico, muy sensible a los tipos de interés y una muy buena confirmación de las tendencias que vienen. Lo que importa en este mercado es el crecimiento económico a medio y largo plazo, es decir, el crecimiento poblacional, la productividad y las horas trabajadas. Y ese crecimiento se está viendo en las principales ciudades, algo que está pasando en nuestro país y más allá de nuestras fronteras.
“Empresas y gobiernos están planificando hoy más ciudades que en cualquier momento desde la II Guerra Mundial. Un total de 91 ciudades nuevas en todo el mundo, 15 en el último año. Solamente India tiene en marcha 8 nuevas ciudades. La aglomeración de dinero y talento hace de las ciudades un motor de progreso incomparable. España no es la excepción, con las principales ciudades creciendo en población y acelerando cada vez más un proceso imparable porque es en las ciudades donde hay más oportunidades de trabajo, de ocio y culturales”, explica el equipo de Asesoramiento inmobiliario de Abante en su último informe.
En este contexto, el mercado inmobiliario se ha enfrentado a una situación nueva para numerosas personas que no han trabajado en otro entorno que el de inflaciones moderadas. La fuerte inflación de los últimos años provocó una subida en vertical de los tipos, lo que hizo que las valoraciones inmobiliarias corrigieran en precio, a excepción del mercado residencial y, muy especialmente, el de las ciudades con crecimiento poblacional.
Mercado residencial: Madrid y el arco Mediterráneo
La producción de vivienda nueva en España se encuentra en zona de mínimos desde el estallido de la burbuja inmobiliaria. Por poner algunas cifras, y tal y como se recuerda en la Visión del mercado inmobiliario de Abante, en el año 2006 se llegaron a iniciar 665.000 viviendas, mientras que en 2023 esa cifra no llegó a las 100.000 unidades, cuando en ese mismo año la creación de hogares nuevos fue de 275.000.
En el informe explican que los principales motivos de la escasez de obra nueva son la falta de suelo finalista en zonas de alta demanda, los costes de construcción y los largos procesos burocráticos de gestión del suelo y concesión de licencias. Una situación que nos ha dejado un mercado residencial con falta de producto nuevo, lo que ha sido un factor clave en la subida de los precios de la vivienda de las urbes con crecimiento poblacional.
Y es que el desequilibrio entre la oferta y la demanda que se ha visto -y se seguirá viendo- en estas regiones españolas debido al proceso de urbanización que están viviendo ha hecho que se produzca un incremento significativo en el precio de la vivienda y del alquiler en esas ciudades, algo que no está pasando en las regiones españolas que pierden población.
Así, el precio del alquiler ha subido en España un 40% desde el año 2010. Muy cerca de esa media se encuentran ciudades como Bilbao, Málaga y Valencia, mientras que Barcelona y Madrid se sitúan por encima, con un incremento del 52% y 43%, respectivamente. Aquí hay que tener en cuenta que el 24% del total de los hogares se encuentra en régimen de alquiler, lo que supone un incremento del 21% en los últimos 20 años.
Respecto a la evolución del precio de compraventa, hay que tener en mente que mientras que en otros usos ha caído el número de transacciones provocando un aumento de la rentabilidad exigida por los inversores y, por lo tanto, una bajada en las valoraciones, en residencial, como decíamos, no está pasando lo mismo. Los precios de la vivienda continúan en la tendencia alcista en las siete principales ciudades, a pesar de las dificultades y el encarecimiento de la financiación. El año pasado, Madrid experimentó una subida del 6,4% y Barcelona, del 4,6%. Y esto, lógicamente, ha hecho que la tasa de esfuerzo para la compra de vivienda -años necesarios para adquirir un inmueble- se alta, pero se mantiene lejos de los niveles del año 2007.
Con estos datos, ¿qué hay que saber al invertir en inmobiliario?
Por el lado macroeconómico, hay que tener en cuenta que sí tenemos crecimiento económico, aunque este sea bajo. De la misma manera hay que recordar que el proceso de desinflación continúa, a pesar de haber visto un cierto enfermamente en los últimos meses. De hecho, desde máximos, la inflación ha caído un 70% y el euríbor a 12 meses ha corregido un 10% ante la inmediata bajada de tipos.
Así, este nuevo escenario, con la primera bajada de tipos en Europa desde hace casi dos años, devuelve el atractivo a las valoraciones inmobiliarias y nos aleja del periodo de los últimos tres años, en el que hemos visto rentabilidades escasas en términos históricos. Y es en las ciudades con crecimiento poblacional donde, con estas premisas, resulta más atractivo invertir en inmobiliario, especialmente ahora que las nuevas rentabilidades, más altas, ofrecen valor otra vez.
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