El medio millón de hipotecas que aún no quita el sueño a los banqueros
El mercado baraja alzas de la morosidad a partir de 2024, pero el riesgo está mucho más encapsulado que en episodios anteriores de alza de tipos
No ha pasado tanto tiempo desde que empezó a subir la marea para los hipotecados españoles; apenas hace un año y medio que el BCE inició la cruzada contra la inflación. El paso del euríbor del -0,5% al 4% implica, para una hipoteca media (140.000 euros a 24 años y con un diferencial del 0,75%) un alza de la letra desde 519 a 836 euros, si bien esta subida no es automática al estar sujeta a las revisiones anuales, que pueden retrasar el impacto. La mora hipotecaria está, aparentemente, más que controlada, hoy en el 2,5%, y la subida en los últimos trimestres ha sido mínima.
Los impagos, en todo caso, son la segunda derivada de la subida de los tipos hipotecarios. Antes de eso, el banco sube la letra a la familia, que debe ajustar gastos porque, en un acto de racionalidad económica, lo último que se deja de pagar es la hipoteca. “La resistencia de la morosidad en hipotecas nos ha sorprendido a todos, pero puede obedecer a que las más recientes están firmadas a tipo fijo. Y eso podría explicar el aparente pinchazo de las medidas de alivio del Gobierno: no hay tanta necesidad”, observan fuentes financieras.
En efecto, el plan activado ante la subida del euríbor apenas ha beneficiado a un puñado familias, pese a ser presentado con oropel apuntando a un millón de hogares. Una discrepancia abismal que puede obedecer a la oferta (un plan mal diseñado) o, como parecen apuntar las cifras de morosidad, a la demanda.
Las cuentas del primer semestre de CaixaBank, primera entidad hipotecaria del país, arrojan algo de luz. La morosidad en las hipotecas cuyo loan to value es de menos del 40% (es decir, cuando el préstamo vivo es menos del 40% del valor de mercado del inmueble) es del 1,02%. Pero si es de más del 80% la mora llega al 6,8% y alcanza el 14% para créditos que valen menos que su garantía. Los préstamos en estas dos categorías son apenas el 12% de la cartera del banco pero suponen la mitad de la morosidad. Las cifras, por otro lado, son prácticamente idénticas a las de un año antes, cuando ya deberían haber notado el impacto de la subida de los tipos de interés.
Los limitados datos disponibles tampoco anticipan problemas latentes, a la vista del volumen de refinanciaciones, similar al del año pasado y sin que tampoco se aprecie repunte en los créditos calificados como stage 3 (el paso anterior a la mora).
Otra cosa será cuando la subida de tipos esté más madura y las familias acumulen más meses de presión. “Es posible que en la primera mitad de 2024 veamos más presión”, añaden fuentes financieras, que como todo hijo de vecino, vinculan la morosidad hipotecaria al empleo y, en menor medida, a la renta de los hogares más vulnerables donde la inflación hace más mella. Tras el estallido de la burbuja, el pico de la mora hipotecaria llegó en 2014, casi dos años después de lo peor de la crisis.
“Las medidas de alivio no son gratis, tienen un coste, y los hogares han preferido ir tirando de ahorros. Ahora bien, los tipos al cero no volverán y muchas familias hicieron sus cuentas con este escenario”, indican desde una asociación de consumidores. “El código de buenas prácticas siempre nos pareció positivo porque se adelanta a los problemas. Y si elevan el umbral de renta [de 30.000 euros a 38.000 prevé el Gobierno] será también una buena medida, porque, sobre todo en zonas tensionadas, los problemas afectan también a rentas medias”, comentan.
El 56% de las ejecuciones hipotecarias de la primera mitad de 2023 derivan de contratos firmados entre 2004 y 2008, según el INE. El deshielo del euríbor ha aflorado esqueletos que llevaban ocultos años bajo el glaciar, víctimas de la época en la que uno podía usar su casa cual tarjeta de crédito a golpe de alargar plazos de la hipoteca, o cuando el propio banco sugería una tasación superior al precio para comprar el garaje o el coche.
Garantías y plazos
Aquello terminó. Hoy solo en torno al 9% de las hipotecas se conceden con un pasivo superior al 80% del valor de la vivienda, según la Asociación Hipotecaria Española (AHE). En 2004 este porcentaje llegó a ser de más del 20%. Este dato es crítico; lo reflejan las cifras de CaixaBank y lo dice el sentido común: si no puedes pagar la hipoteca puedes vender la casa… Pero si el resultado de la operación es casi neutro sale más a cuenta aguantar el tirón como sea y, al menos, conservar el mismo techo.
Los plazos también son clave. La carga de intereses es muy superior en los primeros años de vida del crédito y son esos los años en los que la sensibilidad de la letra a los tipos es superior. En este sentido, el plazo medio de las hipotecas en vigor ha bajado hasta los 10,8 años, según la AHE.
Esta política más conservadora de la banca a la hora de conceder créditos ayuda a encapsular el riesgo hipotecario: se han concedido préstamos a menor plazo y mejor respaldados. Y en menor número. Desde 2010 a 2022 se constituyeron 4,46 millones de hipotecas sobre viviendas, según el INE. De ellas, 1,4 millones han sido a tipo fijo y se libran, por tanto, del impacto del euríbor. Quedan poco más de tres millones, de las que entre el 10% y el 15% se han concedido con un loan to value de más del 80%, unas 450.000 hipotecas tirando por lo alto. Muchas de ellas se habrán renegociado: en estos 13 años unos 2,65 millones de hipotecas (de las que en torno a dos tercios son sobre viviendas) han modificado sus condiciones. Y en 2023 estos cambios (que pueden aliviar la presión sobre el banco) están bonificados dentro de las medidas de ayuda a los hipotecados.
Si se mantiene el buen tono del empleo el riesgo parece acotado, y la losa hipotecaria sobre el conjunto del país, también. En su nivel más alto las hipotecas concedidas a hogares fueron el 60% del PIB. Hoy apenas superan el 35%. El mercado se ha racionalizado y la banca es más prudente. Pero en economía siempre hay un efecto secundario, en este caso sobre algo tan básico como tener un techo. “Los bancos están siendo mucho más prudentes al conceder hipotecas, pero están desplazando demanda al alquiler, encareciéndolo y generando un serio problema de acceso a la vivienda”, resumen desde la asociación de consumidores.
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