Morir de éxito: el turismo y el capital extranjero dislocan el precio de la vivienda
El 14% de las compraventas de casas en España en 2022 las realizaron los foráneos, aunque en Baleares alcanzaron el 34% y el 42% en la provincia de Alicante.
Una pintada en una fachada a la vista de la carretera camino a Llanes rezaba hace ya casi una década: “Turistes, Asturies nun ta en venta”. Hacía referencia a la compra de casas y viviendas por parte de turistas –normalmente nacionales–, seducidos por el llamado “paraíso natural”, eslogan utilizado para atraer a esos visitantes. La multiplicación de las viviendas turísticas y la compra de propiedades inmobiliarias por parte de turistas nacionales y extranjeros despiertan la controversia. Ocupan el espacio destinado tradicionalmente a la primera vivienda, provocando escasez, por ejemplo, en el centro de las grandes ciudades y, por otra parte, elevan los precios con compradores más pudientes que los autóctonos.
Esta misma semana, el Parlamento balear pedía el apoyo al Gobierno central para impedir la compra de vivienda en las islas a extranjeros, incluso para los pertenecientes a la Unión Europea, decisión que chocaría con el propio derecho comunitario. Los datos son llamativos: el 34% de las compraventas de viviendas en las Islas Baleares las realizan extranjeros, porcentaje que baja al 28% en las islas Canarias y al 27% en la Comunidad Valenciana. De entre todas las provincias, destaca Alicante: el pasado año el 41,7% de las compras las realizaron extranjeros, según datos del Colegio de Registradores.
“En el ciclo alcista 2014-2022 que cerramos, la demanda extranjera ha venido alcanzando cuantías medias elevadas, que se han ido situando en niveles normalmente por encima del 12%. Sin embargo, a lo largo de los seis últimos trimestres se han superado progresivamente con mayor solvencia dichos niveles”, explican los registradores en su último informe de cierre del cuarto trimestre de 2022. Durante el pasado año, y ya con datos de Instituto Nacional de Estadística (INE), las compraventas de viviendas alcanzaron la cifra de 649.494 (un 14% más frente a 2021) –niveles no vistos desde 2007– y de esta cuantía 89.375 viviendas (14%) fueron pagadas por compradores foráneos.
Este interés por el mercado inmobiliario español por parte de los extranjeros tiene muchas causas: infraestructuras, sanidad, clima, cultura, gastronomía e, incluso, más recientemente, el trabajo en remoto. Como apunta Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, “el teletrabajo ha sido parte del cambio de configuración de la manera de vivir las casas también en segunda residencia. El buen tiempo y las comunicaciones son clave, y en 2022 se ha añadido un elemento adicional, el coste energético”.
Visado de oro
La aprobación en 2013 de la llamada golden visa, que otorga el permiso de residencia a los extranjeros extracomunitarios si adquieren –entre otras opciones– una vivienda por un valor superior a los 500.000 euros, ha supuesto otro acicate. Jesús Gil Marín, consejero delegado de la inmobiliaria Gilmar, hace referencia a la llegada de compradores hispanoamericanos, provenientes de Venezuela, México, Colombia o Perú, “que compran casas de lujo para ellos y sus familias en grandes ciudades, y que además están desarrollando proyectos inmobiliarios muy importantes”. Y añade: “Sus compras afectan al mercado de lujo y no pocas veces en barrios muy concretos ellos marcan los récords de precios con sus adquisiciones. Además, les resulta muy positivo disfrutar del espacio Schengen, que les permite moverse en una Europa sin fronteras”, concluye.
Los datos de la golden visa no son espectaculares, como indica el propio Colegio de Registradores con cifras a cierre de 2021, a la espera de que se publiquen las cifras de 2022 en las próximas semanas. El peso de las compras por parte de extranjeros de vivienda de un importe superior a los 500.000 euros –el umbral que da acceso a la residencia– ha sido del 8,96% de las realizadas por foráneos. El 59,46% de ellas ha correspondido a comunitarios y el 40,54% a no comunitarios, “no apreciándose una clara e intensa propensión a la utilización de esta medida con respecto a la demanda de vivienda”, revela el estudio.
Sin embargo, la polémica sobre estos visados de oro está en ascenso. Esta misma semana Portugal anunciaba el fin de su golden visa (vistos gold) después de conceder desde 2012 más de 11.500 visados a extranjeros por la compra de vivienda. Y en España, este mismo mes Más País Verdes Equo registraba una proposición de ley en el Congreso para eliminar estos permisos de residencia, ligados a la compra de vivienda con el fin de evitar –según ellos– la especulación inmobiliaria.
Como recordatorio de esta tendencia, desde el pasado 1 de enero Canadá decidió prohibir la compra de casas a extranjeros para frenar la escalada de precios, a la vista de que los ciudadanos estadounidenses venían a disfrutar de las mayores ventajas del Estado de bienestar del país gobernado por Justin Trudeau. La medida responde a una subida de los precios del 44% en los dos últimos años.
Los pisos turísticos
El otro fenómeno que distorsiona el mercado residencial español es la proliferación de la llamada vivienda de uso turístico (VUT). Según datos del INE, con cifras a agosto del pasado año, 311.426 viviendas estaban contempladas como turísticas. Lideran el listado Andalucía (70.213), la Comunidad Valenciana (51.691) y Cataluña (49.265), aunque destacan también las 15.763 viviendas turísticas de Madrid, que tienen su explicación en el auge de la VUT –alquiladas por cortos periodos de tiempo–, en lo que se ha bautizado como el “efecto Airbnb”, por la plataforma de alquileres turísticos entre particulares. Esta misma semana, el Ayuntamiento de Toledo anunciaba medidas para evitar la proliferación de estos pisos turísticos y en Portugal también se ha puesto fin a las licencias en los núcleos urbanos.
A finales del pasado año, la asociación turística Exceltur lanzaba un informe en el que criticaba la proliferación de este tipo de viviendas. Apuntaban que las VUT han ayudado a encarecer los precios de acceso a la vivienda en los barrios céntricos y de mayor atractivo turístico. Los precios de compra de viviendas en estas zonas de mayor implantación de las viviendas turísticas subieron en media un 9,1% durante el periodo de expansión de la conversión de viviendas en alojamientos turísticos (2010 a 2019), por apenas un 0,5% en el conjunto de los barrios no turísticos. Además, según este informe, la población en los barrios turísticos de mayor implantación de las VUT descendió en el mismo periodo de 2010 a 2019 un 2,7% en total, frente al 0,2% de otros barrios en el mismo periodo.
Desde Gilmar, no comparten del todo esta crítica y aboga por una buena regulación de este tipo de alojamientos al tiempo que considera imprescindible apostar por el sector turístico, “porque cada transacción inmobiliaria aporta mucho al conjunto de la economía (construcción, reforma, textil, mobiliario…)”. Agrega que “el problema de acceso a la vivienda de los jóvenes obedece más a la falta de trabajo que a la fortaleza del mercado inmobiliario”. Desde el servicio de estudios de Tinsa (Tasaciones Inmobiliarias) indican que el efecto de la inversión extranjera y de la vivienda turística depende de la concentración de la demanda extranjera en el municipio y del tamaño del mercado. “En municipios costeros con una concentración de transacciones de extranjeros superior a la media nacional, sí afectará al precio medio de la zona”. Pero argumentan que “en las grandes ciudades el mercado es muy amplio y el efecto de las compraventas foráneas en el precio se diluye, si bien la concentración de vivienda destinada al alquiler turístico puede derivar en precios más elevados en algunas zonas. Aunque el turismo no es solo extranjero, también es nacional”, dicen.
La principal industria española, el turismo, se enfrenta así a la paradoja de los inconvenientes del elevado interés del capital extranjero y de las nuevas formas de turismo que tensionan la costa y los centros de las grandes ciudades.
Un mercado de mil caras
La inversión extranjera en el inmobiliario español no es uniforme. Va desde personas adineradas que huyen de la inseguridad física y jurídica de sus países –caso de los hispanoamericanos–, a los tradicionales turistas europeos que buscan sol, playa y gastronomía. Así, británicos (10,87%), alemanes (9,23%), franceses (6,44%), belgas (4,91%), italianos (4,85%) y holandeses (4,64%) siguen como los compradores más activos. También entra en juego la inmigración, con rumanos (5,10%) y marroquíes (4,82%). Se trata de diferentes tipologías y necesidades que también tienen un diferente impacto en el mercado residencial español. Un detalle que destacan los expertos es el distinto tipo de inmueble que adquieren los europeos, más acostumbrados a la vivienda tradicional, mientras que los hispanoamericanos buscan más casa nueva con jardín.
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