Las claves de los contratos de alquiler de naves logísticas
El inversor quiere protegerse de la inflación incluyendo ajustes de la renta a la evolución del IPC
El desarrollo de parques logísticos adaptados a las necesidades del comercio electrónico ha incrementado el uso del alquiler. Dado el tamaño y las exigencias urbanísticas, técnicas y medioambientales de las naves requeridas actualmente, se precisa una inversión que el industrial, logístico o inmobiliario no puede afrontar. Los promotores son ahora fondos. Estas circunstancias influyen en el contenido del arrendamiento.
En primer lugar, para los fondos es muy relevante la valoración de su inversión y esta se hace descontando la renta de mercado. Por ello, se buscará la máxima renta posible permitiendo al inquilino un mayor uso del inmueble mediante el subarriendo a empresas de su grupo o a las integradas en su operativa: clientes, proveedores u operadores logísticos.
Igualmente, se anticipa su acceso al activo para que pueda implantarse de manera simultánea a la construcción de la nave. Incluso, el arrendador asumirá parte de sus costes o concederá una carencia de renta y/o gastos, vinculada a una extensión del alquiler. Asimismo, la cubierta es una fuente de ingresos con la instalación de placas fotovoltaicas.
Dado que el inversor quiere protegerse de la inflación, se incluyen ajustes de la renta a la evolución del IPC, siendo esta cláusula en la que el arrendador es más inflexible en su negociación y aplicación. En segundo lugar, el fondo trasladará todo el coste y riesgo inmobiliario posible al operador. El acuerdo se firmará bajo la modalidad “triple-neto” en la que los gastos repercutibles se amplían a todos los necesarios para la administración, conservación y mantenimiento del activo, a los derivados de su pertenencia al complejo logístico y a los seguros e impuestos que recaen sobre su propiedad.
En tercer lugar, el plazo es otro elemento relevante en la valoración del activo. El inquilino se compromete por plazos relativamente altos (5-7 años). Este compromiso es posible porque, dadas las implicaciones de una operativa logística, no es previsible su cambio a corto plazo. Recíprocamente, el operador exigirá poder prorrogar el contrato, lo cual se sujetará al ajuste de la renta al mercado.
En cuarto lugar, la seguridad de cobro de la renta ocupa también un papel importante en la valoración. Aparte del rating del operador, es fundamental las garantías que ofrezca. Además de la fianza legal, se exige un aval bancario a primera demanda de importe suficiente para cubrir el coste de recuperar la posesión. Este aval será cedible a un futuro comprador de la nave o a su financiador y se reemplazará a su vencimiento y cada vez que se actualice la renta.
En quinto lugar, se cubrirán los riesgos del inmueble y de su explotación. Además de la retención al constructor y el seguro decenal, se firman contratos de mantenimiento para la estructura e instalaciones del edificio y un seguro del continente. El arrendatario contratará seguros que cubran el contenido, los riesgos de las obras que ejecute y de su actividad. Se incluyen cláusulas que permiten al propietario reclamar directamente a las aseguradoras del arrendador y se excluye la acción de regreso de aquellas contra el propietario o su aseguradora.
En sexto lugar, para obtener la calificación ambiental adecuada, se incluyen disposiciones relacionadas con la actividad y obras que el inquilino puede ejecutar, el cumplimiento de la normativa medioambiental, la eficiencia energética y el tratamiento de residuos. El arrendador monitorizará los consumos, inspeccionará obras y actividades y propondrá o impondrá soluciones.
Por último, la liquidez del activo se protege mediante la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente y a su derecho de indemnización por clientela al término del contrato.
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