El Covid obliga a rebajar los alquileres

Ya hay una sentencia que obliga al propietario a reducir a la mitad la renta que venía cobrando antes de la crisis

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El coronavirus ha golpeado fuertemente a comercios y negocios que antes de la crisis eran rentables. Las restricciones para controlar el virus han ahogado especialmente a determinados sectores, como la hostelería, el transporte o el turismo. Sin embargo, han tenido que seguir pagando religiosamente el alquiler de los locales cerrados por la pandemia. Una situación que se ha desbordado pese a las distintas medidas decretadas por los poderes públicos. Desesperados, miles de arrendatarios han acudido a los tribunales invocando una cláusula no escrita, conocida como rebus sic stantibus (que literalmente significa “estando así las cosas”), según la cual no deben ser los únicos que soporten las consecuencias de esta inesperada crisis.

Esta es la fórmula que esgrimió el bufete Fuentes Lojo para conseguir la primera victoria judicial de un arrendatario por este motivo. La sentencia, del Juzgado de Primera Instancia número 20 de Barcelona, de 8 de enero (cuyo texto puede consultar aquí), obliga al propietario de un edificio de alojamientos turísticos a rebajar por un año (desde abril de 2020 hasta marzo de 2021) a la mitad la renta que exigía al negocio hotelero por veintiséis pisos y un local (fruto de otros tantos contratos). La mercantil demostró, según la magistrada, que la pandemia redujo sus ingresos en un 83 % (la actividad quedó suspendida durante el estado de alarma) e hizo imposible el cumplimiento del contrato. Aun con la rebaja, señaló, “está asumiendo unas pérdidas superiores a ese 50 %”.

Según admite la jueza, la situación “excepcional e imprevisible” provocada por el coronavirus, equivalente a una guerra, ha dinamitado las premisas económicas que tuvieron en cuenta las partes para fijar la renta. En palabras de Alejandro Fuentes-Lojo, letrado del despacho que llevó la defensa, "es relevante ya que es la primera resolución que estima con carácter definitivo en el seno de un alquiler de industria de viviendas turísticas que se ha producido una alteración imprevisible de las circunstancias".

Nueva normalidad

Es en estos supuestos donde opera la rebus (como se conoce a esta figura en la jerga legal). Aunque no es automática, funciona como una especie de balanza para evitar que una de las partes, en este caso el arrendatario, soporte de manera injusta y poco equitativa todo el coste en el nuevo escenario. “La sentencia viene a decir que en pandemia se ha producido una ruptura de las expectativas del contrato y, por tanto, hay que adaptarlo a la nueva normalidad”, resume el abogado. No valía con una simple moratoria, “como pretendía el propietario”.

En este sentido, los expertos en derecho inmobiliario coinciden en que los decretos leyes aprobados hasta ahora son insuficientes. La medida estrella de exigir una moratoria en el pago si el casero es un gran propietario, opina Fuentes-Lojo, es inoperativa porque “solo un 3 % de los arrendadores son grandes tenedores”. Por eso es tan importante invocar esta cláusula, agrega, “que va mucho más allá de lo que los Gobiernos respectivos han previsto”. Para Jordi Ruiz de Villa, socio de Fieldfisher Jausas y abogado de la Plataforma de Afectados por el Covid-19 (PAC), las medidas “no han funcionado porque lo que la gente necesita es poder reducir sus obligaciones, no aplazarlas”.

Oleada de litigios

Tal y como revela el letrado, ya han presentado 120 demandas apelando a la rebus para rebajar el alquiler y los gastos de los locales “en la misma proporción de la caída de ventas”, para así fijar “una renta justa”. Este matiz es lo que diferencia su estrategia de la seguida en el caso resuelto por el juzgado de Barcelona, en el que se pedía un descuento fijo. Según explica Ruiz de Villa, dicha sentencia parte de la base de que el arrendatario, al tener unas expectativas de beneficios más altas, debe soportar una pérdida mayor que el propietario. Sin embargo, en su opinión, esto es cierto solo respecto de los riesgos de mercado, “no por los riesgos de pandemia”. Calculando que los efectos económicos se arrastrarán, al menos, dos años, “pedimos la aplicación de la medida desde el año 2020 hasta 2022”.

En el bufete representan tanto a locales de calle como de centros comerciales y de aeropuertos, un colectivo que está en pie de guerra. “Ha habido una disminución del tráfico de pasajeros del 85 % y Aena pretende pasar la renta mínima garantizada como si no hubiera pasado nada”, afirma.

Los datos judiciales registran ya un incremento exponencial en pleitos sobre arrendamientos urbanos. “Si no se llega a un acuerdo se ha de litigar, y está ocurriendo en muchos casos”, señala Antonio Navarro, decano del Colegio de Abogados de Cartagena. La incógnita es qué línea seguirán los tribunales. Según el decano, parece que hay una “voluntad receptiva, lo que ya mejora mucho la situación”. Pese a que todavía no hay ninguna sentencia firme, Ruiz de Villa está convencido de que se van a decantar por reducir los alquileres, “la duda es en qué extensión”.

De hecho, la treintena de casos en los que los juzgados se han pronunciado provisionalmente “han sido favorables en su gran mayoría a los inquilinos”, apunta la abogada Pilar García, asociada en RSM Spain. Estas decisiones, han permitido “tanto reducir la mensualidad como impedir la ejecución de garantías por el impago de la renta mientras se resuelve el juicio”. Sin embargo, existe algún supuesto en el que el juez ha rechazado la medida preventiva, como en el caso de una zapatería en Barcelona, porque no justificó suficientemente el peligro de cierre de la tienda. En otras ocasiones se ha podido evitar un desahucio, como el de un negocio en Getxo, o la ejecución de un aval, como en una tienda del centro comercial Plenilunio, en Madrid, celebra Ruiz de Villa.

Regulación

“La clave está en acreditar las pérdidas del negocio y que se han derivado de la crisis sanitaria”, explica Fuentes-Lojo. Es decir, que la economía del contrato se ha visto alterada por una situación excepcional e imprevista que genera un desequilibrio que pesa sobre el inquilino, no tanto en el estado de los contratantes. “No es relevante si el arrendador es gran tenedor o no, o si el arrendatario está o no al borde del concurso”, afirma.

Sin embargo, reconoce Navarro, la rebus es una figura muy compleja de aplicar. Para conseguir minimizar la inseguridad existente y fijar unas reglas de juego claras, el año pasado se remitió al Ministerio de Justicia una propuesta de reforma legal defendida, entre otros, por el exmagistrado del Tribunal Supremo Javier Orduña. Todo apunta, afirma, “que va adelante”. Orduña, que desarrolló la figura a raíz de la crisis financiera de 2008, cree en la bondad de contar con una regulación que evite vaivenes jurisprudenciales. Además, “crearía una cultura de negociación e impulsaría la inclusión de anexos específicos a los contratos en los que se prevean estas vicisitudes”. Aunque admite que llevará tiempo, confía en que no se deje pasar una vez más la oportunidad de incluirla en el Código Civil: “Tenemos un paciente y hay que operar”.

Medidas políticas

 

Locales. El Real Decreto Ley 35/2020, de 22 de diciembre, incluye medidas para reducir la carga de los alquileres de pymes y autónomos que se aplican tanto a grandes tenedores como al resto de arrendadores, incorporando en este último caso incentivos fiscales. Solo en el caso de grandes propietarios (más de diez inmuebles), se introduce la opción de pedir una rebaja de la mitad del alquiler. El autónomo o pyme arrendatario deberá acreditar tener suspendida su actividad por la autoridad o la reducción de su facturación en, al menos, un 75% para beneficiarse de estas acciones.

 

 

Cataluña. En esta comunidad autónoma se adoptó una solución (Decreto Ley 34/2020, de 20 de octubre) “en sintonía con la cláusula rebus”. Si el local sufre medidas de suspensión del desarrollo de la actividad, el inquilino puede pedir una reducción del alquiler del 50% si no hay acuerdo. Si soporta restricción parcial del aprovechamiento material del inmueble, se puede solicitar una rebaja de la renta en una proporción igual a la mitad de la pérdida del aprovechamiento.

 

 

Vivienda. Se han establecido diferentes medidas para ayudar a las familias más vulnerables durante el estado de alarma. El Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, suspendió los desahucios por un plazo máximo de seis meses a partir del día 2 de abril a todos aquellos inquilinos en situación de vulnerabilidad económica como consecuencia de la crisis sanitaria. Igualmente, estableció una reducción del 50% de la renta o una moratoria automática del pago en el supuesto de que el arrendador fuera un gran tenedor. El Real Decreto-ley 26/2020, de 7 de julio, amplió la prórroga extraordinaria de los contratos acordada en el decreto de marzo, en seis meses para los contratos de arrendamiento de vivienda habitual cuya prórroga obligatoria o tácita finalizar en el periodo comprendido entre la entrada en vigor del Real Decreto-ley y el 30 de septiembre de 2020. Un último decreto, de enero de 2021, concede al juez la posibilidad de paralizar el desahucio de ocupantes ilegales de viviendas.