A la espera de una ley que regule la renegociación de alquileres

Arrendadores e inquilinos necesitan un marco legal que les permita adaptarse a las nuevas restricciones contra la pandemia

adie puede dudar que la reciente declaración de estado de alarma y la proliferación de medidas restrictivas aprobadas en el conjunto del Estado serán un nuevo obstáculo para la subsistencia de muchos negocios y empresas.

Ante esta realidad, arrendatarios de inmuebles donde hasta hace escasos meses se desarrollaban prósperos negocios observan cómo inexorablemente, mes a mes, deben seguir atendiendo el pago de unas rentas sin que sus arrendadores, salvo excepciones, hayan habilitado soluciones dirigidas a la preservación de estos negocios vía moratoria o ajustes de renta.

El Ministerio de Justicia, consciente desde hace años del déficit existente en nuestro ordenamiento para abordar el desequilibrio súbito de los contratos derivado de circunstancias extraordinarias, ha venido trabajando el desarrollo de la cláusula rebus sic stantibus en nuestro Código Civil a través de la Comisión General de Codificación. Lamentablemente, no constan avances hasta la fecha.

No obstante, en este ámbito, dos han sido las iniciativas legislativas recientemente aprobadas. Por un lado, la liderada por la Generalitat de Cataluña vía decreto ley de 20 de octubre, que permite a los arrendatarios de actividades industriales y comerciales obtener descuentos de hasta el 50% de la renta durante aquellos meses en los que sufran la suspensión o restricción en su actividad, llegando incluso a concederles un derecho de resolución anticipada del contrato si las medidas de suspensión se prolongan más allá de tres meses.

Por otro lado, la liderada por la Administración central vía Ley 3/2020, de 18 de septiembre, que recoge el compromiso del Gobierno de presentar a las Cortes, en un plazo de tres meses, un informe sobre las opciones legales de incorporar en nuestro régimen jurídico de obligaciones y contratos la regla rebus sic stantibus.

Desconozco en este momento la evolución del compromiso asumido por el Gobierno de España, si bien me atrevo a decir que la norma aprobada por la Generalitat de Cataluña no es ni puede considerarse un desarrollo de la cláusula rebus. Es una medida intervencionista que atiende una necesidad puntual de auxilio y que prescinde del fin fundamental de esta cláusula, que no es otro que reequilibrar el contrato y asegurar su subsistencia en el tiempo.

En este sentido, la propuesta que presente el Ejecutivo debería estar en línea con la interpretación ofrecida sobre esta cláusula por la reciente jurisprudencia de la Sala Primera de nuestro Tribunal Supremo. Es importante que el plazo del contrato no sea un obstáculo para su aplicación.

Cualquier solución debe articular la búsqueda de un consenso previo entre las partes que evite que sus controversias lleguen a los tribunales. Lamentablemente, la judicialización de los problemas relega inexorablemente el encuentro de posturas. Por ello, para ciertos supuestos, la mediación profesional puede ser una alternativa muy válida. Asimismo, es necesario que la aprobación de medidas cautelares (descuento provisional de rentas o no ejecución de garantías ofrecidas) y la sustanciación en el tiempo del propio pleito sean muy ágiles.

En definitiva, es imprescindible que el legislador enfoque este trabajo de análisis no solo desde el prisma del derecho civil, sino también desde una perspectiva procesal, de tal manera que ese desarrollo permita al juez dirimir el juicio con escasas dudas sobre la actitud mostrada por las partes y la realidad de las circunstancias que debe juzgar, y así con ello dictar una sentencia en un plazo que realmente aporte valor a los interesados. Es fundamental, en este aspecto, la fijación de unos costes máximos para todas y cada una de las fases del proceso, así como la bonificación en las tasas judiciales en su caso.

Mariano Pérez Cáceres, vicepresidente de Meliá Hoteles International.