La crisis de la vivienda requiere grandes pactos

La problemática habitacional ya sofoca a los países occidentales, entre esos España, que requiere con urgencia de acuerdos políticos con repercusión nacional

La crisis de acceso a la vivienda es una situación compartida en el mundo. El primer ministro británico, Keir Starmer, ha anunciado la construcción de 1,4 millones de viviendas y en EE UU Kamala Harris ha propuesto levantar cuatro millones. España también busca techo, y un pacto de Estado, ciertamente complicado en tiempos de gran polarización política, parece la salida más pertinente para el flanco más débil del Estado de bienestar. Esa es la conclusión que comparten los expertos del tercer episodio de Foro Futuro, el observatorio de investigación económica organizado por Cinco Días, en colaboración con el Grupo Santander.

Los ponentes son Raymond Torres, director de coyuntura económica de Funcas; Tomás Riestra Giner de los Ríos, director de análisis financiero del servicio de estudios del Banco Santander; José García Montalvo, catedrático de economía en la Universitat Pompeu Fabra y Jesús Leal Maldonado, catedrático de Sociología en la Universidad Complutense de Madrid. Todos ellos coinciden en que la crisis es estructural y tiene múltiples explicaciones. José Luis Aranda, periodista especializado en vivienda de EL PAÍS/Cinco Días, ha moderado la mesa.

El todo es más que la suma de sus partes

El problema es multifactorial, con impactos que se extienden a lo social y lo económico. Una de las claves que explica el fenómeno es, según Torres, un déficit de oferta acumulado en los últimos años. “En España es más grave que en otros países europeos; aquí la actividad de construcción cayó un 17% desde 2015, la más acelerada en la Unión”, explica. En el encuentro, los ponentes recuerdan la advertencia hecha por el Banco de España (BE), en un informe en el que se resalta la necesidad de construir 600.000 casas solamente para equilibrar la oferta con el ritmo de creación de nuevos hogares.

“La situación se agrava con el desvío de viviendas de protección oficial hacia el sector de vivienda libre”, añade Torres. Se calcula que más de seis millones de viviendas pasaron de protegidas a libres en las últimas décadas. En los años 80 representaban más del 60% de los inmuebles nuevos construidos, pero la proporción ha disminuido progresivamente, hasta el 20% actual. El parque público es raquítico: se calcula que solo el 2,5% de inmuebles en España son de carácter social (452.000 viviendas), muy por detrás del promedio del 9,3% de la UE. Al respecto, el profesor García Montalvo añade que tener un parque social comparable al europeo “ampararía a entre 1,2 y 1,3 millones de familias españolas para que no paguen precios de mercado, que es exactamente el número de familias que destinan más del 40% de su renta mensual al alquiler.”

El catedrático de sociología Jesús Leal subraya que el problema viene de años atrás. No solo ha sido que tras la Gran Recesión los proyectos inmobiliarios se desplomaron y ahora se construyen apenas 90.000 viviendas al año. A eso se suma el modelo que él tilda de “familiarista”, en el que el cumplimiento del derecho de acceso a la vivienda suele descansar en el apoyo familiar (y no en el Estado). Ello explica, en parte, el descuido de la inversión en el sector público de los últimos años. Es clave no hipotecar a riesgo el futuro de las familias. Un futuro en el que se proyecta que la demanda de vivienda social será de 2,6 millones de hogares para 2030.

La problemática se engorda porque la alimentan muchas manos: la vivienda se ha encarecido el 113,1% desde el año 2000 (BE), mientras los salarios han crecido el 45,9% en el mismo periodo; acceder a una hipoteca es difícil por el endurecimiento de los criterios de concesión de crédito tras la crisis de 2008; y el mercado de alquiler tiene una oferta reducida en un mar de demanda; con la llama avivada, además, por el turismo de masas. “Hemos sido incapaces de darle empleo a los más de 130.000 parados que hay en el sector de la construcción, retroalimentado por la problemática del alto coste de la vivienda, que degenera en dificultades de movilidad laboral en las ciudades y zonas saturadas que lo necesitan”, concluye Torres. La nueva trampa de la vivienda es una bola de nieve con efectos sociales, políticos y económicos. En definitiva, un fenómeno más grande que la suma de sus partes.

Daños colaterales

Todos los expertos del panel detallan que la deriva de la vivienda desemboca en distintas áreas de la sociedad. Para Torres, la vivienda es uno de los tres problemas principales de la economía española, junto al de la productividad y el paro, que se pueden agravar con la situación de acceso habitacional. El problema es mayúsculo porque el modelo productivo español es tremendamente dependiente de la incorporación de nueva fuerza laboral: “Hay empresas que pueden decidir no instalarse en España, sencillamente porque no hay posibilidades habitacionales para los trabajadores. Sin vivienda, se agota la capacidad de acoger a más personas en los centros de actividad, lo que frenará la movilidad laboral y así, el crecimiento económico”, argumenta.

El último barómetro del CIS mostró que los españoles consideran que la vivienda es la sexta preocupación a escala nacional. Pero sube al cuarto lugar cuando se les pregunta por lo que enfrentan día a día. En consonancia con este hecho, Riestra comenta que es un círculo vicioso porque “estos problemas, tan centrados en los jóvenes y en los hogares más vulnerables, hace que se invierta menos en capital humano, lo que afecta la productividad.” Para el director de análisis financiero del servicio de estudios del Banco Santander se trata de un asunto que debilita la cohesión social y mina la justicia intergeneracional. “Debemos ser sensibles para facilitar la concesión de crédito, barato pero responsable, ante la situación de emergencia que vivimos ahora”, enfatiza en la intervención.

Otra arista que puede ser muy grave a largo plazo es que los jóvenes, al verse obligados a destinar más del 100% del salario si quieren vivir en solitario, salen de casa a una edad media de 30 años (en la UE es a los 26,5), lo que retrasa la creación de hogares jóvenes. “La baja tasa de natalidad va a descalabrar las cuentas de la seguridad social”, agrega Leal. “Cuando tienes que pagar más del 40% de tus ingresos en el alquiler, ¿qué hogar se plantea tener un hijo que trae sobrecargas en el presupuesto familiar?”, pregunta. Esta situación ha incrementado la necesidad de las migraciones. “Es un problema serio que genera infelicidad, las familias quieren tener hijos, pero no pueden debido a las presiones económicas”, concluye.

Una trayectoria de políticas ineficaces que no resuelven el problema

Los ponentes coinciden en que las políticas actuales no han sido efectivas para resolver el problema de la vivienda. Se resalta que las políticas de desgravación del IRPF o de avales públicos no han aumentado la oferta del parque habitacional, que es el problema principal. Es más, dichas medidas han favorecido a las rentas más altas. “Hay políticas que no han funcionado y tienen que ver con políticas de desgravación, que ya no existen, pero que en algún momento se produjeron y que terminaron siendo regresivas”, puntualizan.

Entretanto, se ha descuidado la propuesta de reformar la Ley del Suelo. España tiene mucha área disponible, pero no se ha aprovechado adecuadamente. “Un dato que impresiona mucho es el que muestra que el precio del suelo no ha subido al ritmo que lo ha hecho el de la vivienda. No hemos aprovechado esa oportunidad”, comenta Torres. “Hay un instrumento muy sencillo que se utiliza en otros países, que es la cesión de terreno para la construcción de vivienda social. Eso se puede hacer ya”, concluye en la mesa redonda.

Es claro que la inversión pública es necesaria para cubrir el déficit de vivienda social. Pero la inversión es tan alta que sería muy difícil de asumir en solitario por el Estado, dado el actual contexto presupuestario y otras prioridades como las energías renovables y la transición digital. “Sin la ayuda del sector privado, el Estado no lo va a lograr nunca”, sentencia Riestra. Uno de los escenarios propuestos es que el sector público aporte, de forma ágil, derechos de superficie sobre terrenos públicos, mientras que el sector privado puede ofrecer financiación y métodos de construcción industrializada para reducir los costes y tiempos de construcción. “La construcción es el sector más improductivo de la economía, ese es un gran reto. Pero lo esencial de la colaboración público privada debe ser el compromiso de que donde uno pone una cosa, el otro pone la otra”, sentencia.

El papeleo y las cargas burocráticas también son parte de la conversación. A veces las administraciones locales son incapaces de terminar una obra por las exigencias que ellas mismas se han impuesto, lo que frena el dinamismo del sector: “Se trata de que el Ayuntamiento, sea cual sea, se comprometa a que entre todos vamos a resolver este problema, porque es un problema de todas las Administraciones. No es un problema del Gobierno central, es un problema de todas las comunidades autónomas”, recalca el profesor García. "Aquí la dificultad radica en que un pequeño error en la tramitación, que no es un error sustancial, paraliza todo el procedimiento de construcción", agrega.

Por ello la importancia de un gran pacto de Estado que sea capaz de trazar una hoja de ruta común. “Viena funciona y es así porque aplicó una misma política de vivienda por más de 100 años. Así debe ser. No son ajustes de hoy para mañana, son decisiones que repercuten en la vida de las personas por muchos años, por décadas. Deben ser políticas consistentes y mantenidas en el tiempo”, concluyen los expertos. El artículo 47 duerme sobre las hojas de la Constitución. Es necesario que tanto autoridades, entidades financieras, organizaciones sociales, sociedad en general, como la clase política, encuentren soluciones al apuro de la vivienda, antes de que sea todavía más tarde.