Cómo la construcción de vivienda pública gana impulso pero aún está un 80% por debajo del boom inmobiliario

La Administración Pública alcanza los 1.800 visados de obra nueva, un máximo en 10 años. Se trata del 20% del total de inmuebles registrados antes de la burbuja inmobiliaria

Carlos Cortinas Cano

La Administración Pública ha empezado a recobrar el músculo perdido tras el estallido de la burbuja inmobiliaria en materia de construcción de vivienda. En 2022 alcanzó los 1.814 visados de obra nueva, máximo de los últimos diez años, según las estadísticas del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma). Las viviendas de protección oficial (VPO) terminadas por el Estado también alcanzaron un récord, con 1.358 certificaciones de fin de obra. Los datos recopilados hasta agosto de este año apuntan a que se trata de un crecimiento sostenido que, sin embargo, sigue muy lejos de la época dorada del ladrillo, cuando la administración llegó a construir más de 9.000 inmuebles en un año. Un volumen deseable para alcanzar el objetivo del parque público de vivienda.

Las cifras no contemplan las viviendas de protección oficial construidas por los promotores privados, cuya participación es mayoritaria. De hecho, un estudio reciente publicado por la Universidad Pompeu Fabra (UPF) refleja que en los últimos años, solo una de cada cuatro casas de este tipo han sido fruto de la actividad promotora de la administración pública. Esta tendencia también se refleja en las estadísticas del Ministerio sobre el número de calificaciones definitivas según el encargado del proyecto. En 2022, por ejemplo, fueron 1.910 contra 7.204.

El contraste se debe a que las promotoras públicas no han alcanzado ni la estructura ni el presupuesto suficiente para cubrir la demanda de protegida. Algo que, en cualquier caso, es lo habitual. Así lo explica José García Montalvo, catedrático del Departamento de Economía y Empresa de la UPF y coautor de la investigación. “En el pasado quizás la brecha era menor, pero hay que pensar si eso es más eficiente que tener empresas constructoras que, en algunos casos, hasta tienen exceso de capacidad y que pueden hacer la obra a un menor coste y riesgos para el sector público”, añade.

Los analistas coinciden en que el problema de las casas de protección oficial no es que el promotor sea privado, pues se construyen bajo las indicaciones de la administración y terminarán formando parte del mismo stock. El drama es que incluso sumando ambas partes, la oferta sigue siendo insuficiente para cubrir la demanda del país. Montalvo detalla que, a consecuencia de la crisis inmobiliaria, se adoptaron unas políticas de austeridad y estabilidad presupuestaria que supusieron la desaparición de los Planes estatales de vivienda 2013-2016 (2017), 2018-2021 y 2022-2025. Esto se tradujo en una merma de los recursos destinados al impulso de pisos públicos que sigue sin recuperarse. Es más, sigue por debajo de las cifras destinadas al fomento de la vivienda que contemplaban planes como el de 2002-2005.

Es precisamente en ese periodo en el que las administraciones públicas registraron un récord de visados de obra nueva: más de 38.500, de acuerdo con el Ministerio de Transportes. En paralelo, los certificados de fin de obra rozaban los 20.000. Fue a partir de 2011 que se produjo una drástica reducción de la oferta en este tipo de casas. En 2017, por ejemplo, solo se entregaron el 9,2% de todas las casas terminadas ese año, según un informe del Defensor del Pueblo.

Nuevas promesas

En este año el presidente en funciones, Pedro Sánchez, anunció la construcción de 20.000 casas de protección oficial en suelos del Ministerio de Defensa, con lo que el Gobierno elevó su compromiso en materia de vivienda hasta las 183.000 unidades. La cifra, según la Moncloa, multiplica por 115 la oferta que proyectó el PP entre 2011 y 2018, con Mariano Rajoy como Ejecutivo.

Estas nuevas edificaciones serán promovidas por Sepes, la entidad pública del suelo. Aunque muchos de los pisos se construyen bajo la colaboración público-privada, la promoción directa también es una opción. De hecho, según Montalvo, es posible que aumenten, tanto en términos absolutos como en relativos, los visados de obra nueva atribuidos directamente a la administración.

El problema es que esta iniciativa no resuelve el problema de acceso a la vivienda en el corto plazo, pues una obra de este calado tarda años. Además, se trata de una cifra insuficiente si se quiere llegar a la media de los países vecinos. El propio Gobierno calcula que el parque social español representa el 2,5% del total de las viviendas, frente al 9% de la media europea.

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