El futuro de la vivienda en España en el centro de las elecciones
Es la primera vez que las propuestas de compra y alquiler de pisos ocupan un puesto prioritario en los programas de los partidos políticos
De derecho constitucional a protagonista electoral y de bien esencial a primera trinchera política. La vivienda ocupa un puesto prioritario en los programas con que los partidos concurren a las elecciones autonómicas y municipales del próximo domingo. Nunca antes las propuestas en compra y alquiler de pisos habían sido tan importantes, ni se había hablado tanto de ellas en los debates. Pero la reciente aprobación de la ley en esta materia, impulsada por el Gobierno de coalición de PSOE y Unidas Podemos, sólo ha ratificado este papel protagonista, con un sector inmobiliario que habla de un intervencionismo que no controlará el precio de los alquileres.
El principal partido de la oposición, y de gobierno en muchas autonomías y grandes municipios, ha elevado el órdago y ha anunciado que no la aplicará en sus territorios. En medio de ambos bandos están los expertos, que consideran que al país le hacía falta una regulación de este calado, pero discrepan sobre la viabilidad de algunas medidas, en particular la limitación del precio de los alquileres. En esta postura se encuentran José García Montalvo, catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra y Sergio Nasarre-Aznar, director de la Cátedra Unesco de Vivienda, que señalan que podría generar el efecto contrario en el mercado.
En general, las diferencias entre los dos grandes partidos sobre cómo afrontar el problema de la vivienda no pueden ser más extremas. El PSOE apuesta por desarrollar la ley y ampliar las ayudas o bonos para la emancipación a personas en situación vulnerable y jóvenes. Son medidas pensadas para el medio plazo, en lo que se amplía el parque de vivienda pública. El PP, por contra, propone construir viviendas para su venta a precios más bajos, movilizar casas en régimen de alquiler, aumentar la rehabilitación del parque existente y luchar contra la okupación.
Ningún bloque de propuestas convence en su totalidad a Jaime Palomera, co-director del Instituto de Investigación Urbana (IDRA), centrado en estudios sobre la vivienda. De acuerdo con él, “los intentos por recuperar el modelo de acceso generalizado a casas de propiedad mediante ayudas fiscales o avales a la compra no van a prosperar y van a reproducir las desigualdades actuales”. Esto se debe a que el país se encuentra en un proceso de polarización creciente entre población propietaria y no propietaria. Frente a ello, la única forma viable que ve son más medidas de protección para la población que vive de alquiler y una fuerte política de inversión en vivienda pública que construya un sistema resistente a las crisis cíclicas. En esto coincide Montalvo, que pone de ejemplo a Viena para recordar que su buen parque de viviendas se tardó en construir un siglo.
En el fomento del parque de vivienda social aparece Unidas Podemos, que quiere reservar un tercio de las casas en los entornos urbanos a alquiler social. Además, plantea la posibilidad de adquirir directamente viviendas en el mercado privado por motivos de urgencia y un parque público que garantice que las familias con bajos ingresos no dediquen más del 30% de sus ingresos a pagar un alquiler y los suministros básicos. Según Montalvo, detrás de estás propuestas hay una idea razonable, que es la inclusión social y la erradicación de guetos. Sin embargo, habría que ver cómo se compensa a los propietarios o empresarios para que no sea una expropiación forzosa. Las ideas de los morados son mejor vistas por Carlos Martín, director del gabinete económico de Comisiones Obreras, que considera clave para el futuro la reserva de un gran porcentaje de suelo para viviendas protegidas. Sin embargo, Nasarre-Aznar ve riesgos en esto y pone de ejemplo a Barcelona, donde la reserva obligatoria del 30% ha sido “un fracaso”.
En el otro extremo está Vox, que quiere liberar todo el suelo que no esté protegido por motivos de interés nacional y la rebaja masiva de tributos y cargas en el proceso edificatorio. Palomera asegura que estas opciones no tienen posibilidad de prosperar y pone de ejemplo Australia, donde las promotoras llevan años retrasando la construcción de parcelas en las que ya se han proyectado nuevos desarrollos. “Creer que el sector inmobiliario, que por definición busca maximizar los beneficios de cada operación, va a ponerse a generar oferta con el riesgo de perder rentabilidad, es no entender cómo funciona el mercado realmente existente”, precisa.
En un análisis más detallado, el PSOE insiste en que su programa busca evitar que las personas con dificultades vivan en la calle. Para ello quieren construir más vivienda pública y social, impulsar los programas de inclusión y casa para las personas sin techo, la rehabilitación de edificios en el centro de las ciudades, la recualificación de los edificios públicos sin uso y planes autonómicos de impulso a la vivienda rural que pasa por agilizar los trámites burocráticos para ceder los derechos sobre alguna propiedad. A ello se suma la medida estrella de la nueva ley, que permite a las comunidades y ayuntamientos fijar zonas de mercado tensionado para establecer limitaciones a los precios del alquiler.
Del otro lado, el partido liderado por Alberto Núñez Feijóo apuesta por fomentar el alquiler con opción a compra de las viviendas sociales. Según señala su programa autonómico, se descontaría hasta el 80% de la renta mensual abonada en el momento de efectuar la compra a los 10 años. En cuanto a las facilidades hipotecarias para los jóvenes, plantea cuentas de garantía hipotecaria mediante convenios de adhesión con las entidades financieras e incentivos fiscales que reducirían los impuestos y tasas municipales. La solución que ofrecen pasa también por las viviendas compartidas, pues quieren destinar parte del suelo al coliving, cohousing, senior living y residencias para estudiantes. A ojos de Nasarre-Aznar, ninguno de los programas de los dos partidos más grandes resuelve el problema estructural: los desequilibrios territoriales. El analista considera que solo generando oportunidades en otras partes del territorio y descentralizando los servicios se conseguirá equilibrar el mercado de la vivienda, algo que el “gobierno de Pedro Sánchez sí ha intentado hacer”.
Los datos de un escenario complejo
Aunque en algunos casos antagónicas, lo cierto es que los partidos buscan atajar uno de los mayores problemas que existe actualmente en España. En 2022, el precio de la vivienda creció un 5,5% interanual, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). El organismo no brinda cifras sobre el precio, pero su tasa de variación es similar a la de los registradores (6,7%), que fija el valor medio de compra de una casa en 1.951 euros el metro cuadrado. Según estos datos, las comunidades autónomas con los precios más altos el año pasado fueron Islas Baleares (3.257 €/m²), Madrid (3.176 €/m²), País Vasco (2.932 €/m²), Cataluña (2.417 €/m²) y Canarias (2.176 €/m²).
Las constantes subidas de tipos que ha hecho el Banco Central Europeo (BCE) desde julio del año pasado han encarecido aún más las hipotecas, provocado que un menor número de ciudadanos pueda optar a comprar una casa. Los últimos datos del INE muestran que a marzo de este año ha habido un descenso interanual del 5,7% en la compraventa, hasta un total de 55.778 operaciones. En lo que va del año, las transacciones inmobiliarias han retrocedido un 2,1% y según la consultora inmobiliaria Gesvalt, el porcentaje de renta que debe dedicar en promedio una unidad familiar a la hipoteca, ha aumentado en 2022 hasta el 33,6%, lo que supone que una familia de renta media debe dedicar 7,9 años de su sueldo para poder adquirir una residencia.
La situación en el mercado del alquiler no es mejor. Abril cerró con una subida interanual del precio del 8,9%, hasta situarse en los 11,5 euros el metro cuadrado, lo que supone que en promedio, una casa de 60 m2 cueste 690 euros, según el portal inmobiliario Idealista. Se trata de la cifra más alta de la que la empresa tiene registros. Barcelona es la capital más cara (18,6 euros/m2), seguida por Madrid (16,4 euros/m2) y San Sebastián (15,9 euros/m2). De acuerdo con Beatriz Toribio, directora adjunta de Masteos, esta difícil situación hace necesario un pacto de Estado entre todos los poderes políticos y públicos y una política presupuestaria ambiciosa. “En España durante muchos años el dinero que se destinó estaba en torno a los 500 millones de euros. En esta legislatura se ha dado un impulso muy importante y ahora estamos por encima de los 3.000 millones gracias a los fondos Next Generation, pero no puede ser la excepción”, añade.
Más de 13 millones de casas en el país están levantadas en áreas que podrían considerarse como zonas tensionadas bajo la nueva ley de vivienda, según estimaciones de la consultora inmobiliaria Atlas Real Estate Analytics. Se trata del 61% del parque de vivienda, pero algunas regiones como Baleares, Málaga, Madrid, Cádiz o Barcelona tienen a más del 80% de su población viviendo en una área caliente.
Los cambios normativos han hecho posible que más de la mitad de la población del país viva en zonas susceptibles a ser intervenidas. Esto puede ocurrir cuando el esfuerzo financiero de la compraventa o el alquiler supere el 30% de la renta media de la zona o que el precio de la vivienda en los cinco años previos a la declaración haya experimentado un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superior al del IPC autonómico.
Los problemas para comprar o alquilar un hogar hacen que hasta finales de 2021, la tasa de emancipación juvenil fuera del 15,6%, según los últimos datos actualizados del Consejo de la Juventud de España (CJE). Es un porcentaje que se encuentra muy lejos del 26% que se registró en 2008 y todavía por debajo del 18,7% de 2019, antes de que estallara la pandemia. Los problemas se extienden a todas las franjas de edad; Save the Children calcula que en el país hay 1,6 millones de familias con menores cuyos ingresos no llegan al 60% de la mediana de ingresos por hogar, que equivalía a ingresar menos de 20.024 euros al año. Según sus estimaciones, 300.000 de estas familias sufrieron retrasos relacionados con el pago de la vivienda. Pese a ello, solo el 2% recibió algún tipo de ayuda para el pago de su casa.
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