El inmobiliario español espera esquivar la caída del gigante Signa
El grupo austriaco se presenta como insolvente por la subida de tipos y el descenso en el valor de los inmuebles. En España puede comenzar a incumplirse ‘covenants’ con la banca
La caída del gigante austriaco Signa va a ser esquivada por las grandes inmobiliarias españolas, ya que no se espera que haya contagio en su solvencia ni en su cotización en aquellas que cotizan. Así, al menos, lo prevén los diferentes expertos consultados. Sin embargo, en algunas pequeñas o, si siguen cayendo las valoraciones de activos, pueden sonar las alarmas.
Signa comunicó el miércoles de la pasada semana que había presentado en un juzgado en Viena su situación de insolvencia (una medida similar al preconcurso de acreedores en España). Esta inmobiliaria –no cotizada– cuenta con activos por 27.000 millones de euros y alrededor de 13.000 millones en el conjunto de empresas del holding, según ha calculado JP Morgan y recogió Bloomberg. Esas cifras suponen que es la mayor caída de una empresa del sector desde la gran crisis de 2008.
Entre sus propiedades se encuentra el edificio Chrysler de Nueva York, el hotel Bauer de Venecia, en Alemania controla los grandes almacenes KaDeWe y la cadena de tiendas Galeria, y en Londres cuenta con los almacenes Selfridges. Además, en Hamburgo construye Elbtower, de 64 pisos, el rascacielos de oficinas más alto de ese país.
La rápida subida de tipos de interés, desde casi el 0% hasta el 4,5%, y la consiguiente bajada de valor de los inmuebles, ha provocado esta situación de insolvencia del grupo fundado y controlado por René Benko. Este magnate alardeó en el pasado de que solo la familia real británica y la Iglesia católica podían rivalizar con su conjunto de propiedades.
Un experto en transacciones del sector inmobiliario explica que, aparte de Signa, Alemania especialmente se enfrenta a un problema en el sector patrimonialista –dueño de inmuebles– y promotor de viviendas por el elevado endeudamiento de sus empresas, lo que va a provocar que la banca pida aportación de capital a los accionistas como condición para refinanciar y, en la medida en que los inversores no puedan poner equity, entrarán en problemas.
Pero ese contagio no se espera en España. “Consideramos que no existen razones para pensar en un riesgo de contagio”, afirma Miguel Martínez, director de corporate finance de Colliers. “El principal motivo es que el nivel de apalancamiento de las inmobiliarias españolas es muy moderado como consecuencia de la política de riesgos aplicada por la banca durante los últimos años, que ha sido especialmente conservadora”, agrega.
Tampoco en el caso de socimis (sociedades cotizadas de inversión en el mercado inmobiliario), según explican desde Renta4: “Por lo general, las socimis cotizadas en el continuo y el Ibex 35 están con niveles bastante sanos de endeudamiento”, con apalancamiento respecto al valor de los activos (loan to value o LTV, en la jerga del sector y en inglés) inferior al 40%, “y sin vencimientos significativos de deuda hasta el 2026, año en el que previsiblemente no nos encontremos en el techo de tipos de interés”.
“No vemos peligro de contagio en el inmobiliario español”, concuerda Íñigo Laspiur, director sénior de corporate finance de CBRE, tampoco en las empresas de construcción de viviendas. “Las compañías promotoras en España cuentan con una estructura de capital muy conservadora con apalancamientos reducidos de alrededor del 20% LTV, junto con un mercado de financiación que ha estado muy restrictivo en los últimos años en financiar promociones. Esto hace que estas compañías estén bien posicionadas para capear el incremento de los costes de financiación y de los de construcción”, añade.
Laspiur, de CBRE, da más detalles: “A la hora de concesión de los préstamos, estos covenants como norma general se encuentran un 10% por encima sobre el nivel concedido, por lo que disminuciones del 15% o más en las valoraciones van a hacer que muchas compañías tengan incumplimiento de covenants”.
Desde Renta4 se indica que ni aunque las tasaciones de los precios de los activos sigan cayendo –aunque en España ese ritmo de ajuste de valoraciones es normalmente demasiado lento y largo en el tiempo– no se prevé que salte ningún covenant (compromiso financiero con la banca) por el excesivo apalancamiento respecto al valor de las propiedades.
Martínez, de Colliers, recalca que a pesar de que en general los niveles de apalancamiento en las inmobiliarias españolas son moderados, los ajustes de valor están haciendo que en ciertas financiaciones se incumplan los convenants. “No obstante, el hecho de que las financiaciones hayan nacido en origen con niveles de loan to value moderados, hace que exista colchón suficiente como para renegociarlos con la banca. En la mayoría de las ocasiones, esta renegociación con el banco incluye la implementación de un plan de desinversión de activos, para reequilibrar los niveles de endeudamiento”, detalla.
Tanto desde Renta 4 como en Colliers explican que hasta 2024 se esperan ajustes a la baja de precios de los inmuebles, que afectan a estas ratios de apalancamiento. “Sí en cambio creemos que puede tener su reflejo en que las entidades financieras sean aún más restrictivas a la hora de financiar operaciones en real estate”, recalca, por su parte, Laspiur, de CBRE.
En Renta4 indican que tampoco en Bolsa se está viendo un arrastre para las inmobiliarias, ya que inciden en que su estructura de balance, “por el momento, es sólida”. En las dos socimis cotizadas en el Ibex 35, por ejemplo, no se ve rastro de contagio. Merlin mejora un 4,93% en lo que va de año (16,11% en los últimos seis meses) y Colonial cede un 0,16% en 2023 y vive un alza del 8,08% en el semestre.
Así, algunas grandes compañías se han adelantado para rebajar la presión. Merlin, por ejemplo, el pasado año utilizó gran parte de la venta de su cartera de oficinas bancarias a BBVA por 2.000 millones de euros y así rebajar su apalancamiento, que se situó a finales de este primer semestre en un 34% de loan to value (LTV). Igualmente, Inmobiliaria Colonial ha aprovechado las últimas ventas de activos para despejar dudas y situar el LTV en el 39%
Los accionistas y bancos afectados
La familia Benko controla el 66% del holding de Signa. Entre los accionistas del grupo o de sus filiales se encuentran aseguradoras, family offices y fondos soberanos. Destaca el magnate de la construcción austriaco Hans-Peter Haselsteiner y el alemán Klais-Michael Kuehne, además de la familia francesa Peugeot.
Igualmente, la caída de Signa pone en riesgo los créditos de distintas entidades financieras europeas. Raiffeisen Bank tiene una exposición de 750 millones, según datos recopilados por Bloomberg, Julius Baer (640 millones) y Unicredit (600 millones), además de otras como BayernLB, Helaba, DZ Bank o NordLB, entre otros. No se conoce que haya bancos españoles entre los acreedores.
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