Las gestoras españolas captan 4.000 millones para invertir en inmobiliario
Azora, el mayor fondo español, levantará 1.000 millones para comprar hoteles. Meridia, Alantra, Altamar y Arcano están activas en captación y adquisiciones
Las mayores gestoras españolas de fondos inmobiliarios se han convertido en un relevante imán para inversores. Firmas como Azora, Meridia, Alantra, Arcano y Altamar habrán captado entre 2022 y 2024 más de 4.000 millones de euros de clientes para destinar a la compra de activos, según los datos proporcionados por las propias entidades a Cinco Días. La cifra superará los 5.000 millones si se suma a Bankinter, entidad financiera que ya ha lanzado 10 vehículos para el inmobiliario y que acaba de anunciar uno adicional para vivienda en alquiler.
Este tipo de firmas son las versiones nacionales que ejercen el mismo papel que grandes gestoras internacionales como Blackstone, Cerberus, Lone Star u Orion Capital, entre otras. Crean vehículos para invertir en un determinado tipo de activo o ubicación –por ejemplo en hoteles o viviendas– y levantan el capital entre clientes, habitualmente grandes patrimonios e inversores institucionales como fondos de pensiones y aseguradoras. Para esos fondos establecen, además, periodos de inversión -que pueden ser de dos o tres años- y, finalmente, otros tres o cuatro años para invertir, con periodos medios de permanencia de alrededor de siete ejercicios.
A lo recaudado, habitualmente se suma un 50% de deuda en las adquisiciones de activos, por lo que si captan alrededor de 5.000 millones en tres años, su poder real de compra se duplica hasta los 10.000 millones.
La mayor y más veterana gestora española es Azora, firma fundada por Concha Osácar y Fernando Gumuzio. Desde su creación en 2003, esta compañía ha captado más de 8.700 millones si se incluyen los 3.200 millones de su participada estadounidense Exan Azora. En estos dos últimos años más el próximo de 2024, la firma puede acercarse a los 2.500 millones captados de clientes en tres diferentes vehículos.
En 2022, Azora recaudó 772 millones y en lo que va de año de 2023 otros 427 millones adicionales. Pero el próximo curso va a ser muy activo para la firma de Osácar y Gumuzio. La empresa ya prepara el lanzamiento de su segundo fondo hotelero, por el que prevé captar 1.000 millones de sus clientes (a los que ofrece una TIR neta de entre el 12% y el 16%) y que le otorgará una capacidad de compra de 2.000 millones, tal como avanzó este diario a inicios de septiembre.
Pero, además, Azora prepara el lanzamiento de su tercer fondo de multiestrategia, es decir, enfocado a distintos sectores variados como retail, residencias de estudiantes, centros de datos, salud u oficinas. Su objetivo será una TIR neta o rentabilidad del 15% al 18% y captar un capital de 600 millones. A esa cifra, se le suma otros 200 millones de equity de su fondo Azora Climate Solutions, que lanzará este año y se extenderá en 2024, enfocado a invertir en empresas europeas que aporten soluciones a la descarbonización de inmuebles y que se marca una TIR objetivo del 25%.
Azora, además, gestiona otros vehículos residenciales como Brisa para el fondo soberano de Singapur GIC o Nestar para CBRE GI.
Otra de las clásicas gestoras españolas es Meridia, presidida por Javier Faus, que ha captado 140 millones en 2022 y 2023, aunque no ofrece datos de sus planes a 2024. En los 17 años de historia, esta firma barcelonesa ha recaudado de sus clientes 1.100 millones de equity.
El último fondo lanzado por Meridia se ha centrado en un segmento llamado glamping (camping de calidad con servicios), para el que captaron 140 millones y con el que prevén alcanzar compras por 280 millones de este tipo de instalaciones turísticas.
En los dos últimos años, la firma ha invertido 300 millones. “Tenemos capital disponible para buenas oportunidades y no tenemos presión por invertir”, señalan desde la empresa.
150 millones de Alantra
Otro de los actores relevantes es Alantra, aunque en este caso, se concentra en recursos para destinar como deuda inmobiliaria. Entre 2022 y hasta el 30 de junio, ha invertido 100 millones en ocho operaciones.
El fondo de deuda inmobiliaria de Alantra no ha salido al mercado a levantar dinero en estos dos años al estar en periodo de inversión de su primer fondo inmobiliario, que cuenta con un tamaño de 160 millones. “En la segunda mitad de 2023 lanzaremos nuestro segundo fondo de deuda inmobiliaria con un tamaño objetivo de 150 millones”, anuncia Luis Felipe Castellanos, socio director de deuda privada de Alantra.
200 millones en Altamar
En los dos últimos años, la gestora AltamarCAM ha captado fondos por 350 millones. “Prevemos levantar unos 200 millones adicionales para algunas plataformas existentes y otras estrategias nuevas”, avanza Fernando Olaso, socio director y corresponsable de activos reales en Altamar, sobre sus planes para 2024.
Para 2023, Altamar (en la que ha entrado como accionista el fondo Permira con un 40% de la compañía) invertirá 170 millones en 2023 y ha comprometido inversiones por 250 millones en los dos últimos ejercicios.
La firma de servicios financieros Arcano también cuenta con vehículos de inversión para sus clientes. A finales de mayo, esta sociedad, que tiene a Alejandro Adán y Eduardo Fernández-Cuesta como socios de real estate, anunció que lanzaba su tercer fondo inmobiliario con el objetivo de alcanzar 200 millones en recursos, lo que le otorgará una munición de 400 millones para hacerse con activos residenciales, hoteleros, logísticos y de oficinas en España y Portugal.
La previsión de esta gestora es captar entre 50 y 75 millones en el primer cierre en el último trimestre en este nuevo fondo, aunque el fund raising continuará durante todo 2024. En 2022 y 2023, esta sociedad ha destinado 206 millones en seis operaciones.
Además de sus tres fondos tradicionales, Arcano también gestiona el Fondo Impacto Andalucía, un vehículo conjunto entre el Banco Europeo de Inversiones (BEI) y la Junta andaluza, en el que han captado 129 millones en los dos últimos años e invertido otros 21, más otros 20 que esperan este año.
Un caso particular es el de Bankinter, banco que ha creado desde 2016 distintos vehículos de inversión para grandes clientes (en los que la entidad financiera también coinvierte). El último, anunciado el pasado lunes y llamado Palatino Residencial, aspira a conformar una cartera de 6.000 viviendas destinadas al alquiler, para lo que movilizará 1.000 millones de inversión. Como adelantó este diario el viernes, prevé estrenar este fondo adquiriendo 375 casas en Madrid de Madnum, el proyecto estrella de Colonial, por las que pagará 135 millones.
En 2022, a través de Bankinter Investment, levantó 1.015 millones, y en lo que va de 2023 otros 246 millones. Y ha invertido 1.730 millones en el mismo periodo.
Diez vehículos inmobiliarios de Bankinter
Además de la nueva plataforma Palatino Residencial para vivienda en alquiler, Bankinter dispone de otros 10 vehículos centrados en inmobiliario (21 en todo tipo de sectores, como energías renovables).
Se trata de Ores socimi y Ores Sigi (con esa figura fiscal de Sigi) en retail; además de las sociedades limitadas Plaza, Serrano y Primor también en retail. En hoteles, cuenta con Atom (como socimi) y Victoria (como SL). Además, puso en marcha Vstudent para residencias de estudiantes y Atrium Sigi para oficinas.
Recientemente, llevó a Bolsa a uno de esos vehículos, llamado Montepino y centrado en logística, que cotiza en Euronext de París.
En el conjunto de 22 vehículos, el capital comprometido por inversores es superior a los 4.400 millones que, incluyendo la financiación de proyectos, supone una cartera de activos bajo gestión superior a 7.200 millones, de los cuales más de 3.000 millones se han dirigido al inmobiliario.
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