La vieja (y olvidada) receta para impulsar el sector de alquiler

Legislar con concreción, claridad, sencillez, transparencia y, ante todo, necesidad y sentido de la oportunidad es básico para que crezca el mercado

Más allá de las intencionalidades políticas y de las formas y el modo del legislar, una de las grandes cuestiones o preguntas que los juristas debemos hacernos, y esto es recurrente, es interpelarnos por el grado y eficiencia de seguridad jurídica que tenemos en nuestro país. Y las respuestas son muchas. No es menor que en otros países europeos avanzados y es mejor que en otros muchos. Pero no son pocas las normas esenciales en el ámbito económico-mercantil que sufren año tras año reformas, enmiendas o textos refundidos con apenas meses o años de diferencia. No escapa a este virus de cierta hemorragia legislativa el mercado de la vivienda y el alquiler. Y no vamos a negar el enorme calado social y humano que afecta y atañe, entre otros extremos, a la propia dignidad humana y de la persona.

España ha basculado siempre ante el dilema compraventa versus alquiler por la primera de ellas, a diferencia de otros países europeos. Con los años y en función del mercado hipotecario y los tipos de interés ha cundido aquello de mejor pagar hipoteca y renta que el piso o casa es tuyo. Vivimos un momento de mucha movilidad, de generaciones donde el compartir y el co-living, co-working, etc., prima, y donde la generación milenial, centenial, ni-ni y toda la plétora eufemística descriptiva que al respecto llame o bautice, no valora ni prioriza entre sus prioridades vitales la compraventa. Nuestro país necesita un régimen de alquileres claro, amplio, flexible, pero, sobre todo, dinámico y con seguridad jurídica, tanto al contratar y perfeccionar el contrato como a la hora de desarrollar y exigir derechos y obligaciones en el transcurso del mismo. Un sistema que evite cláusulas oscuras o, peor, ambiguas, y que sobre todo establezca certezas para unos y otros en casos de crisis económicas de cara al cumplimiento y para evitar una onerosidad sobrevenida y judicial.

La iniciativa privada no puede ser un obstáculo a lo público, ni viceversa. Pero ¿es la solución la penalización en cierto modo de la propiedad privada? ¿a qué llamamos grandes propietarios en la ley? ¿se está pensando por el legislador en fondos que compran promociones enteras o construyen y buscan un mercado dinámico con unas rentabilidades muy altas? ¿Es dable, que no lícito, imponer impuestos o tasas a quiénes poseen x inmuebles y no los quilan o tienen vacíos? ¿Es proporcional y jurídicamente equitativo hacerlo, o por el contrario es lícito gravar la especulación? Son preguntas con un indudable calado ético y social, pero también jurídico y económico.

Por otra parte, la dimensión de los llamados alojamientos vacacionales y apartamentos como Airbnb es algo que se ha propalado por toda la geografía española y que no ha estado exento de tensiones en no pocas comunidades de vecinos, y con una amplia disparidad de criterios legales autonómicos, sobre todo en unas y otras comunidades autónomas, amén de las regulaciones locales o de los ayuntamientos. Todo lo cuál no ofrece certeza y, por ende, tampoco seguridad jurídica.

Somos conscientes de la realidad económica, de las enormes brechas, de las dificultades ingentes para ciertos sectores de la población de acceder al mercado de la vivienda, del precio de los alquileres, de las múltiples burbujas, de los umbrales de pobreza que viven y sufren en carne propia las familias, del número de desempleados, y un largo etcétera. Se han probado múltiples combinaciones. Se sabe cuántos pisos están vacíos, se saben en cuántos viven personas mayores, incluso personas en absoluta soledad y sus edades, pero también sabemos cómo consagra nuestra Constitución el derecho a la propiedad privada, e igualmente entre sus principios rectores, el derecho a una vivienda digna. Alguna ministra en el pasado incluso se atrevió a decir el número mínimo de esos metros cuadrados de dignidad.

No es la primera vez, ni este el primer Gobierno, que busca o pretende, o eso se ha dicho siempre, dinamizar el mercado de la vivienda. Limitar años de alquileres, limitar los incrementos o no de la renta, …, todo ha sido puesto y propuesto sobre el papel. La realidad es la que es. Todo cercenamiento o intento acaba desbordando el contenido del recipiente o continente por todos sus lados. ¿Se construye en España vivienda pública o vivienda protegida suficiente? ¿Es eficiente? ¿Verdaderamente se controla la condición de adquisición de sus propietarios y las no ventas en x años?

Hemos vivido hace una década, a raíz de la crisis económica de 2008 y los años subsiguientes, la tragedia humana que acompañó a muchas familias y a personas que vivieron el drama de un desahucio. La desesperación llegó al suicidio de varios de ellos. Préstamos condicionados, pactos que no siempre han sido muy transparentes en la redacción literal y gramatical y que no superaron unos umbrales mínimos, ya no medios, de cognoscibilidad objetiva por parte de los consumidores. Se ha avanzado mucho, pero también falta aún mucho recorrido.

Hemos aprendido también la concatenación de palabras que nos hablan de “mercados tensionados de la vivienda” y de limitaciones en los precios de alquiler en esas zonas. La praxis ha perimetrado ese concepto como aquel barrio que en el plazo de cinco años crece a más de 5 puntos en el precio medio del alquiler cuando no lo ha hecho el IPC. Mas qué ocurre cuando deja de estar tensionado, o se tensiona un área residencial. A esto le siguen una pléyade de bonificaciones, deducciones, privilegios fiscales, etc., o por el contrario penalizaciones a los grandes, que aún generan más incertidumbre y desconocimiento. La respuesta es legislar con seguridad jurídica, es decir, con concreción, claridad, sencillez, transparencia y, ante todo, necesidad y sentido de la oportunidad.

Abel Veiga es Profesor y decano de la Facultad de Derecho de Comillas Icade