La euforia inmobiliaria se desinfla ante el alza de tipos y la desaceleración
El inversor extranjero acapara el 60% de las compraventas 2022 marcó un récord histórico de inversión, con 15.400 millones
Las dudas aparecen también para el mercado inmobiliario en este 2023 de subida de tipos de interés y de desaceleración de las economías, con un horizonte más que probable de recesión. Según los recientes datos de BNP Paribas Real Estate, la inversión inmobiliaria en España se desaceleró este cuarto trimestre hasta los 2.400 millones de euros, aunque cierra el conjunto del año con un dato histórico de 15.400 millones, un 35% más que en 2021 y un 21% más frente al último pico de 2019, tras el paréntesis de la crisis del Covid-19.
“Actualmente, hemos entrado en una etapa de esperar y ver en la que las condiciones del juego han cambiado y los inversores se están adaptando a las nuevas normas. Posiblemente, hasta el segundo trimestre del año que viene, cuando se recojan las correcciones en las valoraciones y las perspectivas macroeconómicas, la actividad no vuelva a dinamizarse”, explican en el informe de BNP Paribas Real Estate. En el buen comportamiento inversor de este año han tenido un fuerte peso los inversores extranjeros, que son los responsables del 60% de la inversión realizada, en buena parte a través de fondos institucionales que ahora tienen una cuota en las compraventas de inmuebles del 54%, frente al 35% del pasado ejercicio.
Oficinas y centros comerciales son los subsectores más sensibles a la caída de precios
El sector del retail (influido por la recompra de 659 sucursales de BBVA), las oficinas y el residencial han sido los más activos para atraer capitales, especialmente el residencial en el último trimestre del año, tras la pérdida de protagonismo de los dos primeros. Los analistas del banco Credit Suisse resumen en un reciente informe sobre el mercado europeo las incógnitas que deberá superar el sector inmobiliario en este recién estrenado 2023: “La subida de los tipos de interés aumenta el coste de financiación y perjudica las valoraciones inmobiliarias a través de tasas de descuento más altas, mientras que la menor actividad económica lastra la demanda de espacios por parte de los arrendatarios, sobre todo en los segmentos más cíclicos, como las oficinas y el comercio minorista”.
También los expertos del gestor internacional de fondos Fidelity dibujan un nuevo escenario para el sector: “2023 será el año en el que el panorama de los precios en el mercado inmobiliario volverá a lo simple. Tras casi una década de perseguir rentabilidades cada vez más bajas debido al mayor volumen de inversión en el sector, ahora estamos entrando en un periodo en el que el énfasis estará en mantener las rentas donde sea posible y aumentarlas cuando surjan oportunidades para entrar en activos con mayores rendimientos”, indican.
Socimis y promotoras
En este sentido, los analistas de Bankinter se muestran negativos sobre la marcha de las socimis y de las promotoras inmobiliarias cotizadas en un contexto de caída de precios en el sector. Las principales socimis cotizadas españolas (Inmobiliaria Colonial, Merlin Properties y Lar España) “presentan menor atractivo en este entorno, por su elevada exposición a oficinas y centros comerciales, con demanda a la baja, menor capacidad de incremento de rentas y riesgo de rebajas en las valoraciones de activos”. Y añaden: “Tan solo tenemos recomendación de comprar en Inmobiliaria Colonial, cuyas rentas y valoraciones podrían sufrir menos por la ubicación prime de sus activos. Su rentabilidad por dividendo es superior al 5% estimado para 2023 y cotiza con un descuento del 59% sobre NAV” (valor liquidativo neto).
Una visión de Bankinter que incluye al sector de promotoras como Aedas Homes, Neinor Homes y Metrovacesa, ya que el deterioro de la actividad comercial las llevaría a sufrir caídas en márgenes y tendrán más dificultades para repercutir unos mayores costes de construcción. Y la actividad también se resentirá, según el informe de la consultora EY, afectando a las promotoras, que recortarán más de un 16% su oferta de nueva vivienda prevista hasta 2026. Las promotoras han pasado de planificar 220.000 nuevas unidades para el periodo 2023 a 2026, a pronosticar el lanzamiento de 184.000. La vivienda destinada a la venta (90% del total) sufrirá un recorte del 15%, mientras que la destinada al alquiler podría retroceder un 31%, según EY.
Socimis y promotoras encaran la desaceleración muy saneadas
El segmento de oficinas puede ser uno de los más castigados ante el auge del teletrabajo, al que ahora se une la desaceleración económica, incrementando las tasas de desocupación. La fuerte subida de la rentabilidad de la deuda pública exigirá mayores rentabilidades a los activos. En estos momentos, el rendimiento bruto de los activos prime en España es del 3,25%, por lo que apenas ofrece diferencia sobre el bono español a 10 años (3,5%). “Prevemos una menor demanda inversora en activos de oficinas y rebajas de valoraciones de activos de entre el 10% y el 15% en los próximos 24 meses. Los activos en ubicaciones prime deberían verse menos afectados”, señalan los analistas de Bankinter.
Álvaro Rodríguez Poblete, director de growth en Atlas Real Estate Analytics, agrega que socimis y promotoras afrontan un 2023 protagonizado por caídas en la actividad de compraventas inmobiliarias, volviendo a la tendencia natural pre-Covid, con una reducción del 11,1% en el número de compraventas. “Esperamos una caída general de los precios del 0,3% en 2023, provocada, sobre todo, por las localizaciones menos líquidas del país. Por suerte, el sector afronta saneado los retos de 2023, por lo que no vemos en el horizonte grandes shocks que afecten negativamente al precio del producto en oferta”, recalcan.
La diferencia sostenible
La previsible caída de los precios y la menor actividad darán lugar a nuevas oportunidades de inversión. Desde Fidelity confían en que el ciclo de caídas sea relativamente corto. “Si los tipos de interés comienzan a estabilizarse, creemos que la mayor parte de las valoraciones se ajustarán a mediados del próximo año. A medida que el mercado se aproxime a su suelo surgirán algunas oportunidades interesantes para los inversores a largo plazo. El mayor diferencial podría darse entre los edificios que son sostenibles y los que no”, concluyen.
Álvaro Rodríguez Poblete, de Atlas Real Estate Analytics, ve una gran oportunidad para aquellas socimis y promotoras que focalizan su producto en el build-to-rent (comprar para alquilar), “ya que con situaciones de altos precios, altos tipos de interés y reducción de la oferta este producto residencial se convierte en la principal opción “.
