Las promotoras ven peligrar su negocio ante la parálisis de las operaciones urbanísticas
El Gobierno prepara una simplificación de los trámites normativos. Busca también evitar la nulidad judicial por fallos menores en los planes
La pesadilla de los años noventa e inicios de los 2000 por los excesos en las operaciones urbanísticas y la corrupción política ligada al ladrillo, están teniendo una consecuencia casi 30 años después. Las promotoras de viviendas comienzan a quejarse de la falta de solares que dispongan de los permisos para levantar casas debido al engorroso proceso de planeamiento que se extiende durante décadas y porque, tal como está diseñado el proceso normativo, los tribunales tumban las operaciones enteras por cualquier error en las modificaciones de los planes municipales.
Para simplificar y agilizar la aprobación de operaciones urbanísticas, el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) prepara un anteproyecto para modificar la ley del suelo, con la intención de aprobarlo antes de que acabe esta legislatura, según avanzó el Ejecutivo tras el Consejo de Ministros del 13 de diciembre.
“La carestía de suelo disponible en España para atender las necesidades que detectan los promotores inmobiliarios, tanto en relación con actividades productivas como de vivienda, deriva directamente de la situación de obsolescencia y falta de actualización del planeamiento urbanístico”, señalan fuentes del Mitma. De hecho, desde el departamento de Raquel Sánchez destacan tres problemas: la complejidad de la tramitación y la dilación de plazos; la anulación de un porcentaje muy elevado de planes urbanísticos en las ciudades donde existe demanda, y las “decenas y decenas de informes sectoriales” que son reclamados, que en muchas ocasiones son incluso desconocidos por los propios políticos y gestores.
Uno de los cambios clave sobre el que trabaja el ministerio es que cuando los tribunales detecten una irregularidad, los ayuntamientos puedan modificarla sin que se tumbe el plan completo volviendo a la casilla de salida, tal como sucede ahora. “Facultará a las administraciones urbanísticas a subsanar defectos formales menores en un plazo breve”, afirman desde el ministerio.
Afecta a las promotoras
Antonio de la Fuente, director de corporate finance de la consultora inmobiliaria Colliers, afirma que las promotoras están “claramente impactadas en sus planes de negocio” por la falta de operaciones urbanísticas. “Al final el suelo es la materia prima con los que estos industriales trabajan, y las demoras inesperadas y sin una clara fecha de resolución afecta a su capacidad de cumplir con un plan de negocio y de poder poner en el mercado de forma recurrente estable y predecible un número de viviendas determinadas”, agrega.
Coincide con esa opinión Samuel Población, director de residencial y suelo de la consultora CBRE: “A medio, y ya a corto plazo, el principal impacto para las promotoras e inversores es la disminución de la oferta y posible subida de precios del suelo, principalmente en determinadas zonas con mayor demanda, capitales de provincia como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga, Baleares, Sevilla o Bilbao”.
“La transformación de suelo es muy compleja y larga debido a la normativa. Por ello, no resulta inmediato que los suelos pasen a ser urbanos en nuestro país. Se necesitan muchos informes sectoriales que dependen de las diferentes administraciones y sus plazos son muy lentos”, se queja Daniel Cuervo, director general de Asprima, la patronal madrileña de los promotores. “Además, hay problemas de seguridad jurídica en los planes generales debido a su judicialización por defectos formales que en muchos casos producen su nulidad”, añade.
De la Fuente, de Colliers, asevera que es “imperativo” aprobar una ley que dé seguridad jurídica en estas operaciones: “Se debería evitar que cualquier incidencia o problemática desde el punto de vista formal en un proceso tan largo, y en el que intervienen tantas administraciones, pueda suponer la nulidad de todo el trabajo realizado. Cómo ha ocurrido en infinidad de ocasiones”.
Décadas de retraso
Los desarrollos urbanísticos son necesarios para que al final del proceso, los suelos sean considerados como finalistas, es decir, que ya tengan todos los permisos para construir. Es precisamente, la carencia de estos solares lo que preocupa a las promotoras. Población, el experto de CBRE, recuerda que hay operaciones urbanísticas que llevan décadas sin acabar de arrancar, como Madrid Nuevo Norte y la los barrios de la Estrategia del Sureste (Valdecarros, Ahijones, Los Berrocales y Los Cerros) en Madrid; La Sagrera y Parc Alba en Barcelona, o Benimaclet, NPR4-Grao y Parc Central en Valencia.
“En definitiva, la clave para generar más suelo, nuevo o en tramitación, pasaría por agilizar los trámites administrativos e impedir que la inseguridad jurídica que generan los posibles cambios políticos en los ayuntamientos, impacten en las decisiones o tramitaciones urbanísticas de cada municipio”, asevera Población.
Cuervo, representante de las empresas del sector, denuncia que el planeamiento urbanístico es muy rígido, “está obsoleto” y no se ajusta las necesidades de la sociedad. “Habría que modificar tanto la ley del suelo estatal como las de las comunidades autónomas”, reclama. Cree, asimismo, que la modificación normativa debería estar consensuada con las comunidades autónomas, de las que depende la política de vivienda.
Crisis y corrupción
No solo la lentitud y la revisión en los tribunales han frenado la creación de suelo finalista. Mikel Echavarren, CEO de Colliers, recuerda que durante los años de la crisis después del estallido de la burbuja inmobiliaria en 2008, “durante al menos seis o siete años no hubo capacidad económica por parte de los propietarios de suelo para la urbanización de nuevos desarrollos”. Y aclara, además, que los bancos se quedaron muchos terrenos por adjudicación hipotecaria, en los que no han invertido. También lamenta “las decisiones ideológicas” de algunos ayuntamientos que han paralizado cualquier operación. “La generación de suelo es una actividad muy intensa en capital, lo cual hace que en periodos de crisis la iniciativa para su transformación no sea fácil, como pasó en la crisis del 2008 al 2014”, confirma Daniel Cuervo, de la patronal Asprima.
Pero no es el único motivo, según el CEO de Colliers. “Como consecuencia de algunas barbaridades urbanísticas que se realizaron en tiempos de la burbuja inmobiliaria, se derivaron múltiples procesos judiciales que afectaron personalmente a funcionarios y técnicos de algunos ayuntamientos”, afirma Echavarren. Adicionalmente, en 2010 se endurecieron las penas por delitos de corrupción urbanística en el Código Penal.
Como consecuencia de todos estos factores, “el coste del suelo ha encarecido enormemente, perjudicando la accesibilidad de la vivienda”, afirma Echavarren.