El alza de tipos amenaza el boom de la construcción de vivienda para alquiler

Los márgenes, ya muy ajustados, se resienten también por el sobrecoste en las obras. El mercado espera una recuperación a partir del verano

Construcción de viviendas en Madrid.
Construcción de viviendas en Madrid.

La vivienda para alquiler ha sido el sector inmobiliario de moda en los últimos años para grandes fondos, socimis y promotoras. Pero este negocio ha visto cómo sus ajustados márgenes ya se resentían por el sobrecoste en las obras de construcción y, ahora, los números no salen a los inversores por el alza de los tipos de interés que han encarecido la financiación de los proyectos. Como consecuencia, se espera un frenazo en esta actividad, con la previsión de que remonte a partir de la segunda mitad de año.

Este negocio ha atraído a grandes inversores que han adquirido tanto carteras de viviendas en alquiler ya operativas como proyectos de llave en mano de build to rent (o construir para alquilar, en la jerga del sector). Los expertos señalan que las yields (o retornos) para estas inversiones son de las más bajas en comparación con otro tipo de activos, situándose en el entorno del 3% al 3,75% para producto en buenas ubicaciones. La rápida escalada del precio del dinero decidida por el Banco Central Europeo, hasta el 2,50%, ha provocado que muchos de estos proyectos ya no tengan sentido a los importes que se han transaccionado, por lo que se prevé un ajuste de precios.

“El primer impacto de la subida de tipos será la ralentización en el ritmo al que se cierran operaciones y, en consecuencia, en el volumen total de inversión en carteras de viviendas en alquiler, que deberá durar hasta que se consolide un ajuste de precios que compense en cierta medida los mayores costes de financiación”, afirma Antonio Roncero, responsable de transacciones de CBRE Investment Management. Esta gestora de fondos es uno de los principales inversores en alquiler en España, a través de la empresa Nestar y otras iniciativas.

Teresa Marzo, consejera delegada de la socimi Elix, explica que la subida de tipos está teniendo “un impacto considerable”, pero, como todavía hay liquidez en el mercado, se mitigará el que las operaciones se paren totalmente por el ajuste de precios. “Hay una de­saceleración en los volúmenes de inversión a la espera de que los precios recojan el nuevo coste del dinero”, afirma la responsable de esta sociedad controlada por Allianz y dedicada a la vivienda en alquiler.

“Se van a ralentizar las operaciones hasta ver cómo se queda la subida de tipos del BCE. Ahora estamos en el 2,5% y los distintos informes prevén que todavía no hemos tocado techo, pudiendo llegar al 3,5%, lo que encarecerá la financiación bancaria necesaria para desarrollar este tipo de proyectos”, afirma la CEO de Elix. Además, se suman a la ecuación los incrementos de costes de la construcción y el límite del 2% de incremento del IPC” para las rentas pagadas por los inquilinos, agrega.

Roncero, de CBRE IM, asegura que el alza en el coste de la financiación no será necesariamente una barrera, “pero sí un obstáculo para mantener la dinámica” de los últimos años. “Esto habrá que salvarlo con los correspondientes ajustes e implicará, a corto plazo, una ralentización en el ritmo al que avanzan las operaciones de inversión y, en consecuencia, un menor volumen de transacciones”, añade.

Refugio y demanda

Aun así, Marzo opina que el sector inmobiliario es “refugio contra la inflación” y sigue generando mucho interés, sobre todo este residencial en alquiler, convertido “en uno de los activos estrella del mercado”.

Este negocio se ha visto aupado en los últimos años por la escasez de vivienda en alquiler, sobre todo de vivienda nueva y en manos de firmas profesionalizadas, ya que este mercado está controlado fundamentalmente por los particulares.

Elaine Beachill, responsable de build to rent en la consultora Knight Frank, cree que esta actividad seguirá interesando a los inversores y destaca que hay una demanda enorme para productos residenciales en alquiler tanto operativos como para construir, puesto que ambos negocios han demostrado ser muy defensivos, sobre todo en los momentos de crisis, y porque ofrecen una rentabilidad estable a largo plazo. “La demanda es incluso más intensa cuando se trata de carteras de cierta escala, ya que hay muy poca oferta de producto en el mercado”, señala. “Es muy poco probable que veamos que dicha demanda se vea afectada por la subida de tipos, ya que hay una clara oportunidad de inversión residencial en España con muchas posibilidades de crecimiento en el corto y medio plazo”, confía.

Para Beachill, se puede compensar la subida del coste de la financiación con la alta demanda y el nivel de rentas a obtener de este tipo de viviendas. Aun así, considera que la inversión será “más contenida” durante el primer trimestre debido a la incertidumbre que todavía existe en el mercado.

Las consultoras Knight Frank y JLL coinciden en que la inversión en este tipo de activos en 2022 fue de cerca de 2.500 millones. Juan Manuel Pardo, director de living en JLL, reconoce que para 2023 habrá un “pequeño ajuste” por un frenazo esperado en la primera mitad de año. “En cierto modo ahora hay un parón, pero con distinto impacto según el tipo de operación. Las transacciones de producto construido estabilizado o cerca de la estabilización son posiblemente las más afectadas debido a la dificultad de aceptar un precio en el que coincidan comprador y vendedor”, asevera Pardo.

Este experto resalta que sigue existiendo una fuerte presión compradora por estos activos, aunque los inversores serán más cautos. “En primera instancia y dada la mayor resistencia al repricing del mercado europeo, los nuevos precios tardarán algo en llegar”. Sin embargo, opina que, a medida que se cierren operaciones, habrá una “foto más precisa” de cuánto habrán bajado los precios.

Protagonistas del sector

Fondos y firmas como Nuveen, CBRE IM, Primonial, Greystar, Aberdeen, AEW, Axa, Allianz, DWS y el fondo soberano de Singapur GIC, entre otros, están levantando carteras para arrendamiento debido a la escasez de producto, en alianza con promotoras nacionales en proyectos de llave en mano.

Antonio Roncero, de CBRE IM, cree que en el contexto de encarecimiento de la financiación, “quizás tendrán algo más de flexibilidad los compradores que compran sin financiarse, pero estos tampoco van a ignorar los ajustes que se van a producir en el mercado”. Juan Manuel Pardo, de JLL, afirma, a su vez, que los más activos serán los inversores institucionales, tanto en plataformas ya existentes como en joint ventures de nueva creación.

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