Las grandes plataformas de vivienda en alquiler afrontarán su salida a Bolsa como socimis

El sector ve la salida natural para estas empresas la conversión en este tipo de sociedades. Vivia, Brisa o Stay deberán tomar la decisión cuando avancen con sus carteras

Recreación de la promoción de Twin Peaks Capital y Patrizia en Alcobendas (Madrid).
Recreación de la promoción de Twin Peaks Capital y Patrizia en Alcobendas (Madrid).

El mercado inmobiliario espera que las grandes plataformas que varios fondos internacionales están constituyendo en España acaben saliendo a Bolsa como socimis. Los expertos y las empresas consultadas indican que es el camino natural para estos gigantes que agruparán miles de casas para arrendamiento.

Entre los principales candidatos se encuentra la plataforma del fondo Primonial, asociado con la promotora española Grupo Lar, que han creado conjuntamente la firma llamada Vivia. El objetivo de la gestora francesa es invertir 1.000 millones de euros en los próximos años. “No sabemos que seremos en el futuro, aunque claramente el régimen socimi puede ser una opción a considerar. No hemos iniciado ningún proceso”, indican desde esta joint venture.

Otro candidato al que el mercado mira para crear una socimi y cotizar en Bolsa es la plataforma llamada Stay, del fondo estadounidense Nuveen, que se ha aliado con la promotora española Kronos. La cifra prevista de inversión de esta gestora americana es similar, de alrededor de 1.000 millones para levantar 5.000 viviendas. De igual manera, desde esta firma se señala que actualmente está centrada en hacer crecer el proyecto, pero las fuentes consultadas del sector ven la salida a Bolsa como opción abierta para el futuro como una de las posibilidades.

La conversión en socimi (sociedad cotizada de inversión en el mercado inmobiliario) tiene sentido económico para estas empresas. Estas figuras fiscales se crearon para las compañías dedicadas al arrendamiento de propiedades urbanas (pueden ser viviendas, oficinas, centros comerciales, hoteles...) con la ventaja de contar con una tasa cero en el impuesto de sociedades a cambio de distribuir el 80% del beneficio en dividendos (que sí tributan). Como otra de sus obligaciones, deben cotizar en Bolsa en dos años desde que se constituyan.

Los expertos consultados indican que estas compañías tendrán que afrontar esa decisión en el futuro próximo. Estas grandes plataformas actualmente están construyendo las viviendas, normalmente en acuerdos de llave en mano o aliadas con promotoras, por lo que hasta que no tengan un número considerable de alquileres operativos no se espera la conversión a socimis.

Primero, es previsible que estas plataformas creen otras figuras fiscales llamadas EDAV (Entidades Dedicadas al Arrendamiento de Viviendas) que se benefician de un IVA superreducido al 4%. En esas empresas EDAV agruparán la cartera, pero finalmente lo lógico sería que colgaran de una socimi, según explican. Por ejemplo, desde Vivia (Primonial y Grupo Lar) aclaran que ya han dado ese paso: “Estamos hoy dentro del régimen EDAV”.

Otros muchos fondos están también entrando en este mercado con fuerza, como Greystar, Aberdeen, AEW, Axa, DWS y Dunas Capital en alianza con Partners Group en Nuva Living. Destaca también el fondo soberano de Singapur GIC en asociación con Azora, que ha creado la plataforma Brisa para invertir 1.500 millones en construir 8.000 casas. Desde esta última entidad se señala que de momento están centradas en el desarrollo de proyectos, sin considerar su futuro régimen fiscal.

Socimis ya en funcionamiento

Ya existen diversas socimis residenciales cotizando. El fondo Blackstone cuenta con la mayor de ellas, Testa, además de Fidere y Albirana. Témpore (del fondo estadounidense TPG), por su parte, agrupa las viviendas en alquiler que fueron de Sareb.

Otra de las grandes es la controlada por el fondo CBRE IM y gestionada por Azora, la plataforma anteriormente llamada Lazora y ahora rebautizada como Nestar, que controla 8.600 casas y prevé invertir 250 millones en dos años para sumar 1.500 pisos adicionales.

Por su parte, Allianz está apostando por este mercado a través de la socimi Elix, que está en un periodo de crecimiento. Igualmente relevantes son Vivenio (de los fondos APG y Aware) y Avalon Properties (de Ares Managment).

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