La letra pequeña de las medidas de alivio para los hipotecados en apuros

La posibilidad de alargar el plazo de reembolso, aplicar una carencia o reducir el interés durante un tiempo supone aumentar el coste de financiación a la larga

Las medidas de alivio hipotecario aprobadas por el Gobierno hace unos días para ayudar a un millón de familias vulnerables o en riesgo de estarlo por el aumento de las cuotas debido a la brusca subida del euríbor tienen su cara y su cruz. CaixaBank, Santander y BBVA ya han anunciado que se suman formalmente al plan.

El 70% de los hipotecados lo están a tipo variable y sus cuotas dependen de la cotización del euríbor. El índice de referencia se ha disparado en lo que va de año por el alza de los tipos de interés (ha pasado del -0,477% a superar el 2,8%) y conforme se revisan los préstamos la factura se encarece más de un 40% de media. Las previsiones apuntan a que el indicador siga al alza y alcance el 3%, un valor que podría mantenerse hasta 2027, según las estimaciones del propio Ejecutivo.

Muchos deudores están en una carrera contra reloj para cambiarse a un hipoteca fija a un precio inferior al que le supone la actualización de su hipoteca actual. Sin embargo, los precios fijos se han puesto en poco tiempo por las nubes y la mayoría ya se sitúan por encima del 3% TAE. "Y todo apunta a que irán a más mientras el euríbor continúe su tendencia alcista", señalan desde Solvia. Ya es tarde para pasarse al tipo fijo, coinciden los expertos. Así, quienes tengan problemas para afrontar los pagos y cumplan con el perfil podrán beneficiarse del paquete de medidas a partir de enero de 2023. Eso sí, deberán tener en cuenta los costes futuros.

El acuerdo entre el Gobierno y el sector bancario incluye la posibilidad de alargar el plazo de reembolso hasta siete años, de aplicar una carencia de uno, dos o cinco años y de reducir el interés durante ese tiempo. Para poder acogerse a las medidas hay que cumplir ciertos requisitos, como cobrar unos ingresos inferiores a 29.400 euros anuales (25.200 euros para acceder a las soluciones más profundas), dedicar más del 50% del sueldo a pagar las cuotas de la hipoteca y haber sufrido un incremento considerable de la carga hipotecaria. Se considera un nivel alto de vulnerabilidad financiera cuando más del 40% de los ingresos netos se dedican al pago de la letra mensual hipotecaria. El Banco de España recomienda que la capacidad de endeudamiento total (hipoteca más otros préstamos) no supere el 35% del salario neto mensual.

Para los hipotecados supone reducir sustancialmente el importe de sus cuotas mensuales, pero también tener que pagar más intereses a la larga. Laura Martínez, portavoz del comparador y asesor hipotecario iAhorro, sostiene que "la única gran ventaja de las medidas que ha aprobado el Gobierno la vemos en la reducción del tipo de interés a euríbor -0,1%; lo demás ya existía y el usuario podía pedirlo, otra cosa era que el banco se lo concediera".

Hay que tener en cuenta que la hipoteca a la larga se va a encarecer, dado que en el momento en el que la carencia termine habrá que pagar los cinco años de capital no amortizado. "No es lo mismo una moratoria, en la que se concede un aplazamiento de pago de la cuota total, tanto de capital como de intereses, que un periodo de carencia, en el que se se aplaza la amortización de capital, pero no el pago de intereses”, apunta Martínez, que añade que "al no amortizar capital, el dinero pendiente será el mismo que se tenía antes de empezar la carencia".

Por ejemplo, quien contrató una hipoteca de 150.000 euros en enero de 2018 ahora paga 451,42 euros de cuota y en enero de 2023, si se acoge a esta medida, en vez de pagar los 695,11 euros que le tocarían por la revisión, abonaría solamente 307,10 euros. Y así hasta 2027, cuando se cumplirían los cinco años de carencia de la hipoteca. No obstante, al final de la vida del préstamo, pagaría en total 70.348,62 euros en concepto de intereses que contrastan con los 65.035,53 euros que abonaría si no se acoge a la medida del Gobierno. Si la hipoteca es de 300.000 euros, con una carencia de cinco años, el pago por intereses ascendería a 140.697,24 euros, es decir, acabaría pagando 10.626,54 euros más a la hora de devolverle el dinero prestado al banco. "Me parece una solución a corto plazo con un coste a largo plazo”, asegura la portavoz de iAhorro.

El Instituto Español de Analistas Financieros (IEAF) destaca la importancia aquí de la educación financiera. "Cómo gestionar la contrapartida de obtener un alivio presente en términos de amortización y costes futuros", señala una nota elaborada por el economista Javier Santacruz para el propio instituto.

Desde la start upfinanciera Hipoo destacan que queda por saber si este acuerdo afectará a las viviendas usadas como segunda residencia. Rafael Moral, responsable del departamento de análisis hipotecario, apunta “que no se especifica en el acuerdo si esto beneficia únicamente a las viviendas de uso habitual. O, si por el contrario, van a poder acogerse aquellas personas que compren o hayan comprado su vivienda como segunda residencia”.

Por otro lado, Podemos negocia con el PSOE una congelación de la cuota hipotecaria con carácter retroactivo desde que empezó a subir el euríbor, según ha dicho la vicepresidenta y ministra de Trabajo, Yolanda Díaz, a quien las medidas fruto de la negociación entre el Gobierno, las patronales bancarias (AEB, CECA y UNACC) y el Banco de España le parecen insuficientes.

En lo que se refiere a la eliminación de las comisiones por amortización anticipada, Martínez señala que “muchos bancos ya las habían eliminado, sobre todo de la amortización anticipada parcial".