Entrevista

Adolfo Ramírez-Escudero (CBRE): "La inflación puede favorecer que la gente invierta en vivienda como refugio"

“Para 2023 habrá una corrección de al menos el 10% en la inversión inmobiliaria”, asegura. “El alza de tipos es como una marea que sube para todos”, apunta, aunque cree que el capital sigue interesado en el sector

Adolfo Ramírez-Escudero.
Adolfo Ramírez-Escudero.

Es uno de los referentes del sector inmobiliario. Como presidente y consejero delegado de CBRE en España desde 2013, Adolfo Ramírez-Escudero (Bilbao, 1972) está al frente de un grupo de casi 2.000 empleados en España. En el mundo, esta firma de servicios inmobiliarios emplea a 120.000 personas y cotiza con una capitalización de más de 22.000 millones. Este directivo, graduado en Finanzas en Deusto, reconoce que se abren incertidumbres con el alza de tipos de interés, la inflación y la guerra de Ucrania, pero no quiere mandar un mensaje negativo porque considera que sigue habiendo un enorme apetito por la inversión inmobiliaria.

Después del Covid-19, llega otro año de incertidumbre con alta inflación y subida de tipos. ¿Cómo ve al mercado inmobiliario?

Si miramos hacia atrás nunca ha estado mejor. Récord de inversión en el segundo trimestre y tercer trimestre muy bueno también. Salimos de un periodo postpandemia y estábamos en un periodo de recuperación, con actividad y turismo bastante fuerte. Mirando hacia adelante hay mucha incertidumbre y una expectativa de ralentización clara de la economía. No solo en España, sino a nivel mundial y en Europa, donde además tenemos una guerra que tiene unos componentes de inflación energética muy claros. Así que somos más prudentes de cara al escenario del año que viene, es bastante razonable serlo, y se tiene que traducir en menos volúmenes de inversión porque los precios tardan algo en ajustarse. Pero tampoco hay que ponerse dramáticos, hemos tenido unos volúmenes muy fuertes en los últimos cinco años, con el coste de los tipos de interés muy favorable y todavía tenemos un mercado inmobiliario que es necesario para las carteras de inversión, tanto de inversores institucionales como privados.

¿Qué volumen de inversión se espera para 2022 y 2023?

Para 2022 estamos calculando una inversión de 18.000 millones, que va a ser un nivel parecido a los de 2018. Para 2023 no tenemos una cifra oficial, pero en una posición más basada en mi experiencia creo que habrá al menos un 10% de corrección sobre este año.

¿A qué cree que afectará el alza de tipos?

A todos por igual. El alza de tipos es como una marea que sube para todos y arrastra todos los componentes de inversión en cuanto a productos. Quizá no es tanto por tipo de producto como por tipología de operación y de inversión. Las operaciones o los inversores que necesitan más deuda son los que más se ven afectados. También las operaciones que todavía no están produciendo, sin ingresos, y que tienen más desarrollo a futuro. Quizás el retail, que ha sufrido desde hace tiempo y tiene los retornos más altos, pues el impacto en términos relativos sea menor, porque está produciendo unos buenos retornos y está ligado [el alquiler] a la inflación. Por otro lado, la logística, que tiene muy buenos fundamentales y donde las rentabilidades más han bajado, es lógico que tenga ahora algo más de presión desde el punto de vista de corrección de yields.

Parece que ya está costando cerrar operaciones por las diferencias de expectativas de precios entre comprador y vendedor. ¿Vamos a ver que los precios de los activos bajan?

Los precios no tienen otra dirección más que ajustar, no sé que razones hay para no ajustar. Tenemos los tipos de interés más altos, por tanto el dinero es más caro, tenemos costes energéticos más altos, tenemos una ralentización de la demanda. Tampoco quiero lanzar un mensaje más negativo de lo necesario. También es verdad que el sector está transformación por el paradigma energético, por la sostenibilidad, la digitalización, nuevos productos como data centers y estamos viendo sectores como educación y salud que están tirando muy fuerte. Los activos inmobiliarios tendrán una la corrección a la baja, ya veremos de cuánto. Pero puede que haya activos que crezcan de precio incluso en un escenario de corrección general. Posiblemente, la vivienda singular, bien ubicada en grandes ciudades como Madrid no la veo bajando, la veo subiendo.

No hay que temer una gran crisis ni una gran hecatombe ni un gran exceso de oferta en el residencial

Habla de residencial. ¿Cómo afectará la subida de tipos a la compra de vivienda?

Con el alza de tipos estamos generando un entorno de ajuste económico para ajustar la demanda. Lo que pasa que no solo la subida de tipos influye en la demanda. Por ejemplo, las expectativas de inflación pueden favorecer que la gente invierta en vivienda porque es un buen refugio, como hemos visto en todas las economías latinoamericanas. Se producen muy poquitas viviendas en España, porque no hay exceso de oferta ni se ha podido construir demasiado porque hemos tenido una anterior crisis y un mercado de financiación bastante estricto. Realmente no tenemos exceso de oferta de obra nueva. Todo lo contrario. Se está vendiendo muy bien.

¿Cómo afectará al precio de la vivienda?

En general, si tenemos una situación donde la demanda cae, no parece que sea fácil que suban los precios. Pero hay que verlo también desde el punto de vista de la oferta. Los precios de las viviendas en algunos sitios van a subir, en otros se van a mantener y en otros van a bajar, porque dependerá mucho de la oferta y del barrio. Vamos a ver mucha polarización entre vivienda nueva y vivienda usada, la diferencia entre el precio va a ser mayor y su comportamiento también.

¿Cómo ve el sector residencial para los próximos años?

No hay que temer una gran crisis ni una gran hecatombe ni un gran exceso de oferta en el residencial, porque además están bastante bien gestionados los riesgos, las empresas tienen un apalancamiento razonable y la demanda sobre todo en obra nueva y en ciertas zonas supera la oferta, que está muy contenida. Hay demanda de vivienda nueva y de reposición, sobre todo en grandes ciudades donde hay inmigración interna y crecimiento económico. También tenemos un desarrollo de la inversión en renta [para alquiler], que es la otra vertiente del residencial, al que todavía le queda mucho recorrido comparativamente a EE UU o Europa desde el punto de vista lo que representa de la tarta. Hay mucho dinero aterrizando ahí y hay programas de las Administraciones para solucionar el problema de la vivienda asequible.

Adolfo Ramírez-Escudero.
Adolfo Ramírez-Escudero.

¿Las promotoras virarán hacia ese mercado de alquiler?

Algunas sí. Desde luego hay un mercado claro, que no existe actualmente. No hay un mercado en alquiler para la demanda futura, por lo tanto, hay que construirlo. Las promotoras tendrán una función como desarrollador de la vivienda y también aparece el binomio de inversores y constructoras. Al final, muchas de estas viviendas están financiadas por capital a largo plazo, de fondos de pensiones y compañías de seguros. Ahí va a ver promotoras que se van a especializar, socimis españolas o bien empresas extranjeras que montan una socimi o vehículos de tenencia a largo plazo.

En los últimos años hemos visto mucho capital fluyendo al inmobiliario por el diferencial con los tipos de interés. ¿Eso se ha acabado ya teniendo en cuenta que los bonos públicos están subiendo?

No. El capital va a seguir interesado en el inmobiliario. Porque el capital compra bonos y compra inmobiliario. Hay suficiente capital para seguir invirtiendo en este mercado. Otra cosa es que puntualmente a corto plazo va a haber menos liquidez y menos volúmenes de inversión que el pasado año, pero eso es una situación lógica de corrección de expectativas entre vendedores y compradores. La tendencia es absolutamente clara a una mayor exposición al inmobiliario y a mayor exposición a activos reales.

¿Por qué siguen interesados los inversores en los activos?

Porque es un refugio ante la inflación, es una diversificación y la Bolsa está bajando más rápido.

¿Los edificios de oficinas interesan a los inversores?

Depende. Unos sí y otros no. Quizá se parece al retail de hace unos años, que tenía un problema de cambio derivado del comercio electrónico. Ahora la gran duda es saber cuál es el modelo de trabajo y nadie lo sabe del todo. Lo que sí se sabe es que va a haber cambios, que no vamos a trabajar como antes del Covid y que vamos a tener formatos de trabajo híbrido. Se ha roto el paradigma de ir a la oficina por ir. Vamos a la oficina cuando hay una buena razón. La mejor razón suele ser para trabajar en equipo, por eso las oficinas se tienen que transformar en espacios mucho más pensados para la colaboración. Los edificios de oficinas en centros de la ciudad que tengan carácter de transformación y con usos mixtos con alimentación, retail o estancia corporativa van a ser muy demandados por los inquilinos y, por tanto, por los inversores. Las oficinas que no cumplen estos requisitos y, teniendo en cuenta que la gente va menos a la oficina y que va a haber que transformarlas, van a sufrir un poco más.

Los 1.000 millones en caja podemos utilizarlos en adquisiciones en España

¿Qué planes tiene para CBRE?

Tenemos planes de crecer en la incertidumbre y aprovechar la oportunidad.

¿Eso cómo se hace?

Con un buen diagnóstico de cómo vemos el entorno y donde hay oportunidades relativas de valor. Eso se hace teniendo una muy buena posición de base, que nosotros la tenemos porque somos la mayor multinacional de servicios inmobiliarios en el mundo, tenemos una deuda muy pequeña y más de 1.000 millones en caja para invertir. Tenemos una apuesta absolutamente decidida sobre la digitalización y el paradigma de ESG o de sostenibilidad, que son dos factores de cambio para mucho tiempo.

¿Prevén invertir en España algo de esos 1.000 millones?

De los 1.000 millones en caja podemos utilizarlos en adquisiciones en España. Pero no vamos a comprar por comprar, solo lo que tenga que ver con todos los grandes paradigmas de cambio. Por ejemplo, acabamos de comprar una empresa llamada Green Soluce en Francia. No damos abasto en este momento con el asesoramiento tanto a corporaciones como a propietarios en la agenda de sostenibilidad.

Posible desembarco de su promotora Telford Homes en España

Ramírez-Escudero recuerda que el grupo se ha diversificado mucho en los últimos años. Ha entrado en negocios como los centros de datos, la agricultura, la promotora logística Trammell Crow, que ha aterrizado en España, o con la reciente inversión de 100 millones en VTS, la mayor proptech del mundo. El grupo está presente en inversión– gracias al fondo CBRE IM–, intermediación, gestión de activos o proyectos, entre otras muchas áreas. A través de la compra de Bovis también están, por ejemplo, en las obras del nuevo Santiago Bernabéu.

Precisamente en el área deportiva, llegó en 2021 a una alianza con la empresa alicantina MolcaWorld, especializada en las renovaciones de las instalaciones de los estadios deportivos. “Ha ayudado la recapitalización que hay en LaLiga, gracias al acuerdo con CVC, porque hay dinero”, asegura.

Otra de sus últimas compras fue la promotora británica Telford Homes, “un vehículo para estar mejor preparados para producir viviendas en alquiler”, que de momento opera en Reino Unido, pero que cree que puede desembarcar en Europa continental. Incluso en España: “Por qué no. No sé si este año ya nos da tiempo, pero al siguiente desde luego está en el radar”.

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