Europa impone más protección al consumidor en la Ley Hipotecaria

La reforma de la directiva de 2014 obliga a ofrecer medidas de reestructuración o refinanciación al deudor con dificultades

Tras la crisis de 2008, y la avalancha de ejecuciones hipotecarias y de reclamaciones por cláusulas abusivas, no parecía que nuestro mercado hipotecario pudiera seguir siendo lo que fue: un sistema eficiente que había permitido a una amplia mayoría de españoles acceder a una vivienda en propiedad.

Sin embargo, la reforma introducida por la ley 5/2019, que adaptaba la directiva de crédito inmobiliario de 2014, consiguió devolver el pulso a este mercado al lograr un doble objetivo: ofrecer una mayor protección al consumidor y dar seguridad al mercado. En la actualidad, el sistema cuenta con numerosas garantías y protecciones para defender los derechos de los consumidores, pero esto no quiere decir que no admita mejoras.

A estas mejoras me referiré en esta tribuna. Vinculándolas, por un lado, a las exigencias que impone la reciente reforma de la mencionada directiva; y, por otro, a un reciente informe de evaluación de los efectos de esta directiva (antes de su modificación) realizado por la Comisión Europea. El informe señala que el modelo único de información previa que se da al consumidor (la ficha llamada FEIN), ha facilitado la comprensión y la comparación entre préstamos, pero advierte que “no siempre se suministra a tiempo”.

En España esta obligación sí se cumple gracias al papel que la ley ha otorgado al notario. La reforma introdujo un acta previa gratuita, de manera que el deudor debe acudir al notario en día distinto y anterior al de la firma del préstamo, sin la asistencia del banco, para que el notario compruebe que se ha entregado toda la información del préstamo y se la explique con detalle, lo que garantiza su comprensión y su capacidad reacción si alguna de las cláusulas no le conviene.

Con todo, y en línea con el informe, considero que el volumen de información debería simplificarse, limitándose a la FEIN, el borrador de escritura y el documento de simulación de cuotas en distintos escenarios de tipo de interés si este es variable.

En cuanto a los productos que se comercializan junto con el préstamo, el informe dice que han disminuido, pero siguen contratándose, sobre todo seguros.

En España, desde luego, es muy frecuente que se rebaje el interés si se contratan determinados productos. Aunque se explique bien su contenido, resulta difícil evaluar hasta qué punto compensa económicamente esa contratación y también hace más complicado comparar préstamos. Por tanto, suprimir los llamados productos combinados favorecería tanto la transparencia como la competencia.

Las anteriores mejoras pueden ser convenientes, pero hay otras que son necesarias, pues, como mencioné, en noviembre se ha reformado la directiva 2014/17. En particular se modifican las reglas sobre la actuación de los bancos cuando el deudor se retrasa en el pago de la hipoteca.

Ya no será suficiente, como hace España, limitar el interés de demora al 3%, o que solo se pueda reclamar la totalidad del préstamo cuando se lleve un año sin pagar la cuota. Ahora se exige a los bancos que “dispongan procedimientos adecuados” para “cuando corresponda, mostrar una tolerancia razonable antes de que se inicie un procedimiento de ejecución” y ofrecer “medidas de reestructuración o refinanciación” tales como prórrogas, quitas, cambios de tipo de interés, etc…

En nuestro Derecho la única norma que prevé medidas de reestructuración de la deuda es el Código de Buenas Prácticas introducido por el RDL 6/2012, que permite a los deudores que cumplan determinados requisitos de vulnerabilidad acceder a aplazamientos, reducción del interés y del interés de demora o a la dación en pago.

Sin embargo, este código es de adhesión voluntaria por los bancos, por lo que –aunque es cierto que lo han suscrito voluntariamente casi todas las entidades–parece necesario convertirlo en norma imperativa. Se debería aprovechar para modificar también los requisitos para acceder a estas medidas, pues en la actualidad son excesivamente restrictivos.

Por último, según la directiva también será necesario cambiar la ley para obligar al banco a comunicar la cesión del préstamo a un tercero, por escrito y haciendo constar entre otros datos la fecha de cesión y la identidad del cesionario. No se exige la notificación del precio de la cesión, lo que no quiere decir que el Estado miembro no lo pueda exigir.

Dado que hay modificar las reglas de cesiones de crédito y las obligaciones de los bancos en los casos de dificultades de pago, quizás sea el momento de abrir un debate sobre una discutida figura relacionada con ambos problemas: el retracto del deudor, es decir, la posibilidad de que pueda liberarse de la deuda pagando la cantidad por la que se compró el crédito.

Por supuesto las deudas se deben pagar en su integridad, pero puede no ser razonable que quién ha adquirido un crédito por el 10% de su valor reclame el 100% a un deudor al que no se ha ofrecido ninguna alternativa real de reestructuración. La respuesta seguramente no deba ser un simple retracto, pero se pueden buscar soluciones que sin impedir en la práctica la cesión de créditos den más opciones a los deudores de buena fe.

Segismundo Álvarez es Notario del Colegio Notarial de Madrid