Claves para cubrirse las espaldas con la hipoteca ante el alza de tipos

Los mecanismos de transparencia han mejorado de forma radical desde el anterior cambio de ciclo en el precio del dinero

El mercado hipotecario ha vivido años de calma chicha absoluta, en los que los precios de los préstamos no hacían más que abaratarse mientras el alza de los tipos de interés parecía que no iba a llegar nunca. El panorama se está dando ahora la vuelta por completo y el euríbor hipotecario se ha encarecido de forma fulminante ante la subida del precio del dinero que está por llegar. Un alza de 25 puntos básicos en julio que será solo el principio de un proceso de subidas que podría dejarlos por encima del 1,5% el próximo año.

Los clientes bancarios han disfrutado durante los últimos años de un crédito hipotecario sumamente barato, al menos quienes tuvieran el nivel de ahorros y renta necesario para acceder a una hipoteca. El tipo medio ponderado de las nuevas operaciones de crédito para la compra de vivienda lleva por debajo del 2% de forma ininterrumpida desde 2015, según los datos del Banco de España. Pero entre el pasado diciembre y abril de este año se ha incrementado desde el mínimo del 1,38% al 1,55%. Y el rápido avance del euríbor y la subida de los tipos del BCE auguran sin remedio hipotecas más caras a partir de ahora.

En la memoria de miles de hipotecados aún está el alza del euríbor de los años 2007 y 2008, cuando llegó a superar el 5% y disparó la cuota mensual de los créditos. La rebaja de tipos que se inició en 2008 dejó atrapados y sin posibilidad de rebajar sus cuotas a miles de clientes que habían firmado cláusulas suelo sin la debida transparencia ni información, una mala práctica bancaria que aún colea en los tribunales.

Sin embargo, aquel escándalo fue uno de los grandes detonantes para la nueva ley hipotecaria, que entró en vigor en junio de 2019 y que en la actualidad permite la contratación de préstamos hipotecarios con garantías y transparencia para el cliente. Así, ante un nuevo ciclo para el mercado hipotecario y los tipos de interés, los clientes sí van a contar esta vez con las garantías de saber lo que firman.

Según explica María Bueno, responsable de operaciones hipotecarias de iAhorro, “se ha mejorado la transparencia en la concesión de hipotecas por parte de la banca, hay muchos más controles”. De entrada, el cliente va a recibir de la entidad financiera una información genérica sobre el préstamo hipotecario, en la que explicar cuestiones como las diferencias entre tipo fijo y variable y sus implicaciones; un ejemplo del importe total del crédito, del coste para el titular, del importe total adeudado y de la TAE; una descripción de las condiciones relacionadas con el reembolso anticipado o una explicación de las consecuencias de no cumplir los compromisos asociados al contrato de crédito.

La contratación de productos vinculados es aún tema sensible y las hipotecas copan todavía el 35% de las reclamaciones

Completada esta fase preliminar, la clave de una información plenamente transparente estará en los detalles de la oferta vinculante que presente el banco al cliente y que le permitirá poder comparar entre entidades: importe, plazo, tipo de interés, comisiones... Incluirá un documento con simulaciones de las cuotas según la evolución del euríbor para las hipotecas a tipo variable e información clara sobre los gastos que corresponden al banco –los de notaría, de inscripción en registro, el coste de la gestoría y el impuesto de actos jurídicos documentados– y los que van a cargo del cliente –los gastos de tasación y el de la nota simple–.

Además un notario debe certificar que el cliente recibe toda la información y que la ha entendido convenientemente. Así, en una primera visita a la notaría, elegida por el cliente, “el notario debe comprobar que toda la documentación es correcta y resolver las dudas del cliente, pero además debe asegurarse de que ha comprendido todos los pormenores del contrato”, explican desde ING. Será la manera de garantizar que, días después, en el momento de la firma de la hipoteca, los términos del contrato con el banco quedan negro sobre blanco.

“La reforma hipotecaria ha dado seguridad jurídica y tranquilidad a los clientes de que contratan el crédito en las mejores condiciones de transparencia posibles”, defiende Santos González, presidente de la Asociación Hipotecaria Española. Aun así, las hipotecas son el principal foco de las reclamaciones de los clientes ante el Banco de España. Representan el 35,6% del total de quejas, seguidas por las tarjetas, con el 28%, según los últimos datos del regulador, de septiembre de 2021.

Productos vinculados

En opinión de Asufin (Asociación de Usuarios Financieros), todavía quedan algunos claroscuros en cuanto a la transparencia en la contratación de las hipotecas, el más sensible de ellos el de los productos vinculados que permiten mejorar las condiciones del crédito. Según explica su presidenta, Patricia Suárez, “hay una mayor transparencia en la banca, las cosas funcionan razonablemente bien, aunque la ley hipotecaria dejó la puerta entreabierta con la cuestión de los productos vinculados”.

Así, establece que el único producto que el cliente está obligado a contratar es el seguro de daños de la vivienda y determina que la entidad deberá presentar al cliente una oferta de hipoteca sin otros productos vinculados. En definitiva, no podrá obligar a la contratación de productos adicionales para la concesión de crédito. Aunque, según Suárez, la realidad resulte en muchas ocasiones en que el cliente acepte suscribir otros productos –plan de pensiones o seguro de vida– para lograr la concesión del crédito.

La duración de la oferta vinculante del banco se ha reducido de meses a semanas

Además, las entidades no están obligadas a especificar el ahorro efectivo que supone en la hipoteca la contratación de otros productos. Basta, por ejemplo, con cuantificarlo como una rebaja de 10 o 20 puntos básicos sobre el tipo de interés. No es necesario, según apunta Suárez, cuantificar en euros el ahorro anual que puede suponer. “La ley se limita a señalar que el banco debe explicar el ahorro, pero no cómo. Para el consumidor, calcularlo de forma efectiva puede suponer un esfuerzo. Se trata de hacer cuentas: cuánto te ahorras en la hipoteca por ejemplo al vincular un seguro de vida o si puede ser más interesante en todo caso contratarlo en otra entidad”, señala.

Desde la Asociación Hipotecaria Española, Santos González explica que “el cliente no está obligado a contratar productos vinculados. Y en el caso de haberlos, estarán claramente explicados, con la posibilidad de contratarlos al margen de la hipoteca”.

Fijo o variable

Cumplidos los requisitos y protocolos de transparencia, el gran dilema al que ahora se enfrenta el cliente que vaya a firmar una hipoteca es si contrata un tipo de interés fijo o variable. Durante el largo periodo de tipos de interés a cero e incluso negativos, la banca ha hecho hincapié en la comercialización de hipotecas a tipo fijo, con tipos superiores a la variable que podían asegurar algo más de margen, aunque la dura competencia entre entidades ha llegado a dejar ofertas realmente atractivas, inferiores al 2% para un tipo fijo. Más del 70% de la nueva producción de hipotecas se hace a tipo fijo, un porcentaje que ha alcanzado máximos este año, según los datos del INE.

Ante el alza de tipos que se avecina, y que ya anticipa el euríbor, las entidades financieras están recuperando en sus escaparates las hipotecas a tipo variable, donde ahora se concentra la competencia y la guerra de precios y en las que se presenta la oportunidad de arañar más margen de negocio a futuro. “La oferta a tipo variable y a tipo fijo tenderá a equilibrarse. Quien quiera la tranquilidad de un tipo de interés fijo en la hipoteca en el nuevo entorno de mercado va a encontrarse con precios más caros. Para los tipos variables, los precios de los últimos seis años han sido un lujo”, añade Santos González.

Desde iAhorro, María Bueno apunta que “los bancos están dirigiendo ahora su oferta hacia las hipotecas a tipo variable”. Las hipotecas a tipo fijo, especialmente atractivas ahora antes de que el BCE empiece a subir de manera efectiva el precio del dinero, “se están reservando para perfiles de clientes de rentas altas, en los que la entidad puede obtener más rentabilidad con otros productos más allá de la hipoteca”, añade.

Bueno señala además un nuevo factor, junto a los tipos al alza, que está apareciendo en la oferta hipotecaria de las entidades financieras españolas: la menor duración de las ofertas vinculantes que presentan a sus clientes. “Si antes podían llegar a tener una validez de seis meses, ahora pueden llegar a ser de solo dos semanas. El mercado cambia cada día. El cliente ha de decidir rápido. Y si lo tiene claro, es mejor no esperar”, concluye.

El pleito sin fin de las cláusulas suelo

Macrodemanda. La comercialización de hipotecas con cláusulas suelo sigue coleando en los tribunales. La asociación Adicae reclama la devolución de 190 millones de euros en una macrocausa que inició contra 101 entidades y sobre la que aún debe pronunciarse el Supremo. El alto tribunal considera que podría ser pertinente trasladarla al TJUE, para lo que ha consultado con las partes. De pasar a instancias de la justicia europea, la resolución de la causa podría llegar a demorarse dos años más, eternizando un proceso que se remonta a los años 2006 y 2007, en los que la inclusión de cláusulas suelo antes del inicio de la baja de tipos de interés fue práctica común en la banca. Hasta el momento, los tribunales han dado la razón de forma abrumadora a los demandantes, con un 97% de sentencias favorables a la devolución de lo cobrado de más.