La junta de Valdecarros se quedará con suelo por 1.000 millones para financiar las obras

Los propietarios aprueban un plan financiero para abordar la urbanización. El gestor busca garantizar la solvencia del proyecto

Infografía: Belén Trincado

El mayor desarrollo residencial en España, el barrio de Valdecarros en Madrid, ha encontrado una fórmula original para sufragar los 1.500 millones de euros de las obras de urbanización de un área donde se levantarán 51.656 viviendas, además de oficinas, naves logísticas e industriales, comercial, activos dotacionales y zonas verdes. Los propietarios han decidido ceder parte de su suelo, por valor de 1.000 millones, a la junta de compensación –el organismo gestor del ámbito–, que se encargará de venderlo en nombre de los dueños para sufragar los costes.

Los más de 250 propietarios de suelo de Valdecarros aprobaron recientemente este plan financiero que otorga viabilidad a largo plazo al nuevo barrio, según confirman fuentes de la junta de compensación. De los 1.500 millones necesarios para la urbanización, prevista en 18 años, 500 millones serán sufragados directamente por los dueños de las parcelas. Pero la novedad es la cesión de terrenos valorados en 1.000 millones –tasados por Savills– a la junta de compensación. De esta forma, se libra a los propietarios de adelantar el desembolso para ir avanzando en la urbanización y dota al barrio de solvencia que garantice la construcción de las infraestructuras sin que haya retrasos o morosidad relevante entre los propietarios que ponga en duda los avances en el barrio.

La junta de compensación es un organismo, elegido entre los propietarios del suelo, encargado de la gestión urbanística de un barrio. En este caso, la junta está presidida por Luis Roca de Togores, quien también es consejero delegado de la promotora Zapata, uno de los grandes dueños de parcelas en Valdecarros.

El suelo que pasará a manos de la junta de compensación de Valdecarros es de tres tipos. Por un lado, todo aquel que no tenga uso residencial, o lo que es lo mismo, allí donde se levantarán los activos logísticos, comerciales y de oficinas. Además, controlará casi el 30% de los terrenos que acojan el residencial libre, y, por último, el 15% de la vivienda protegida de precio limitado.

De esta forma, este organismo busca evitar que problemas de solvencia de los propietarios paralicen el avance del nuevo barrio, como ya ocurrió en 2008 con la gran crisis inmobiliaria. Esta decisión fue refrendada por casi el 80% de los dueños de terrenos en la asamblea. Si se da el caso de que la junta consiga más de 1.000 millones por la transacción de terrenos para invertir en obras, podría repartir el excedente entre los propietarios.

En valor, esos solares que pasan a manos de la junta es aproximadamente un tercio del conjunto de Valdecarros, según explican sus responsables. Entre los terrenos que pasarán a la junta de compensación se encuentran 460.000 m2 de industrial, 130.000 m2 de oficinas y 44.000 m2 de comercial.

Valdecarros está planificado para levantarse en ocho etapas. En las tres primeras, se edificarán 13.500 casas. Las obras de urbanización de la primera fase, licitadas a Grupo Ortiz, ya han comenzado. La licitación de la segunda y tercera etapa llegará presumiblemente en otoño, explican desde la junta de compensación. El objetivo es que las obras de estas tres fases se hagan de forma simultánea a partir de 2023, que a finales de ese año esté aprobado el proyecto de reparcelación (donde cada propietario sabe cuál es el terreno que le corresponde) y entre 2024 y 2025 lleguen las primeras grúas para levantar los edificios. Eso supondría que en 2026 o 2027 pudiesen llegar los primeros vecinos.

Las obras de urbanización necesarias en los nuevos barrios contemplan infraestructuras viarias (incluido por ejemplo puentes), de saneamiento, luz, telecomunicaciones, agua o colectores, entre otras muchas.

El proyecto contará con una inversión privada de alrededor de 7.600 millones, de los que más de 6.000 millones corresponden a la edificación, además de los citados 1.500 millones de infraestructuras y urbanización.

Los dueños del suelo

Entre los grandes propietarios de ese suelo se encuentra, como el mayor de ellos, la Comunidad de Madrid, con alrededor del 16% de todas las parcelas. También el ayuntamiento de la capital, con otro 10%. Igualmente, destaca las promotoras familiares Zapata y Pryconsa, históricos dueños de esos terrenos desde hace años, y otras como Oncisa (del grupo de la ONCE). Además, Santander y el banco malo Sareb están presentes como entidades financieras que se han ido apropiando de terrenos adjudicados a propietarios con problemas después de la gran crisis inmobiliaria. Otros bancos, a su vez, han traspasado solares a fondos como Blackstone y Cerberus.

El planeamiento de este barrio se retrotrae 20 años atrás, dentro de la conocida como Estrategia del Sureste de la capital. Junto a Valdecarros, este desarrollo incluye a El Cañaveral (donde ya se edifica y hay compraventas de viviendas), Los Berrocales, Los Cerros y Ahijones. En total, estas cinco nuevas zonas sumarán más de 100.000 viviendas.

Estos cinco futuros barrios están situados al este de Madrid, con la mayor parte de su superficie entre las autovías M-45 y M-50, dejando al este a la localidad de Rivas Vaciamadrid. Su mancha se extiende desde Vallecas al sur hasta los municipios de Coslada y San Fernando al norte. En el caso de Valdecarros, una gran proporción de su extensión se ubica al sur del Ensanche de Vallecas.

El barrio ocupa 19 millones de metros cuadrados. El tamaño de Valdecarros deja muy atrás a las otras grandes operaciones urbanísticas en España. Solo Madrid Nuevo Norte la ensombrece en cuanto a inversión, ya que además de las 10.000 viviendas previstas, allí se proyecta la que será la nueva gran zona de oficinas de la ciudad.

Un barrio para 150.000 personas

El desarrollo de esta macrooperación urbanística creará en las ocho fases de duración del proyecto hasta 478.306 puestos de trabajo acumulados durante el periodo, según los datos proporcionados por el Ayuntamiento de Madrid y la junta de compensación de Valdecarros.

Tamaño. El ayuntamiento encabezado por José Luis Martínez-Almeida (PP) calcula que Vadecarros acogerá a una población de alrededor de 150.000 personas. Si fuese un ente independiente, sería el octavo municipio mayor de la región, superando a Torrejón de Ardoz, Parla, Alcobendas, Coslada o Las Rozas.