Planes urbanísticos

Los grandes desarrollos de Madrid movilizarán más de 30.000 millones de inversión privada

Los 10 mayores barrios prevén 150.000 nuevas viviendas

La mayor parte inicial del gasto va a urbanización e infraestructuras

El desarrollo urbanístico casi simultáneo de 10 nuevos grandes barrios de la comunidad de Madrid, donde está previsto que se construyan más de 150.000 viviendas y la city financiera de la Operación Chamartín, conllevará la movilización de más de 30.000 millones de euros de inversión privada, según los datos recopilados por este diario de las juntas de compensación (gestoras de los dueños de los terrenos) y los promotores.

Esta inversión va destinada a infraestructuras y urbanización, que en la mayor parte son asumidas por los promotores agrupados en las juntas de compensación de cada nuevo barrio, y además de en obras de edificación, donde más recursos serán necesarios y que dependen en gran medida de la financiación bancaria. En este cálculo no está incluido el negocio de compraventa de suelo, que se prevé muy intenso en los próximos meses y años según vayan avanzando los permisos urbanísticos. Los plazos para que estén terminados pueden alcanzar hasta 20 años.

La mayor cifra de inversión se corresponde también con el más grande de los desarrollos por números de viviendas, el de Valdecarros, uno de los cinco barrios de la conocida como Estrategia del Sureste de la capital. Allí se prevén 51.656 viviendas. El proyecto contará con una inversión privada de alrededor de 7.600 millones, de los que más de 6.000 millones corresponden a la edificación y alrededor de 1.500 millones a infraestructuras y urbanización, según publicó este diario a finales de mayo con datos de la junta de compensación.

La mayor inversión, en la edificación, debe ser sufragada por los bancos

 

Igualmente movilizará una gran cantidad de capital privado el desarrollo de Madrid Nuevo Norte, conocido anteriormente como la Operación Chamartín. En este caso, el número de pisos es mucho más reducido, de 10.500 unidades, pero el gran peso recae en lo que será la futura ciudad financiera de nuevos edificios de oficinas. Asimismo, conlleva una alta inversión en infraestructuras, algunas que asumen las Administraciones, en carreteras, Metro, Cercanías, cubrimiento de vías ferroviarias o en la reforma de la Estación de Chamartín impulsada por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. El capital privado necesario rondará los 5.500 millones, según fuentes empresariales. La promotora Distrito Castellana Norte (DCN) deberá también pagar previsiblemente este año el primer desembolso de los 1.245 millones de euros que debe abonar al gestor ferroviario Adif por ejecutar la opción de compra de los terrenos.

Los siguientes barrios que más inversión necesitarán son el resto comprendido en la Estrategia del Sureste, que en conjunto engloba más de 115.000 casas. De esos desarrollos y tras el de Valdecarros, el siguiente en tamaño es Los Berrocales, donde se prevé la construcción de 22.285 viviendas y se destinarán aproximadamente 4.400 millones, según datos de la junta de compensación.

Los Ahijones sumarán 16.520 viviendas y alrededor de 3.000 millones de inversión, de los que 480 millones corresponden a la urbanización, según la junta de compensación. En Los Cerros (14.276 viviendas) el gasto en urbanización asciende a 400 millones, según la junta de compensación, y en conjunto a alrededor de 2.800 millones, según fuentes empresariales. Esa cifra es muy similar a la estimada para el caso de El Cañaveral, donde se prevé 14.000 casas.

En todos los casos hay una fuera inversión inicial en infraestructuras y urbanización, mientras que el gasto en edificación, que debe ser financiada por el crédito promotor de los bancos, se extenderá en el tiempo, según estos barrios sean capaces de absorber la demanda de los particulares.

Valdecarros y Madrid Nuevo Norte se llevarán gran parte de los recursos privados

 

Los plazos para que se edifiquen estos barrios serán más rápidos previsiblemente en los más pequeños. Por ejemplo, en Retamar de la Huerta (Alcorcón), están diseñadas 3.500 casas, con una cifra de inversión de 780 millones, según fuentes del sector, de las que 65 millones corresponden a urbanización e infraestructuras. En Arpo (Pozuelo de Alarcón), se levantará 5.500 viviendas con recursos privados por 1.280 millones, con 180 millones en urbanización. En ese caso, la junta de compensación añade otros 620 millones en valor del suelo.

Para Cerro del Baile (en San Sebastián de los Reyes), los cálculos pasan por un gasto de 900 millones, y en Valgrande (Alcobendas), de otros 2.300 millones. En ese municipio, el consistorio contempla que el nuevo barrio acoja a 25.800 habitantes, lo que eleve su población en más de un 22,5%.

Aedas, Vía Célere, Pryconsa...

En la Estrategia del Sureste de la capital se encuentran como propietarios de suelo empresas como Pryconsa (familia Colomer), Oncisa (del grupo de la ONCE), Aedas, Kronos y Vía Célere (del fondo Värde Partners). También están presentes Habitat (de Bain Capital), Ebrosa, bancos como Santander, CaixaBank y Liberbank, además de Sergio Ramos, exjugador del Real Madrid.

En El Cañaveral, el único de esos desarrollos donde ya se construyen y comercializan casas, se han posicionado Pryconsa, las cotizadas Neinor y Aedas, además de Premier, HI Real Estate, Nozar (familia Nozaleda), Inmoglaciar (del fondo Cerberus), Grupo Lobe, Altamira y Habitat.

En Arpo, en Pozuelo de Alarcón, Culmia destaca con el 12%, seguida de Pryconsa (11%), Vía Célere, Metrovacesa, Acciona, Iberdrola o CP Grupo (familia Pinilla). En Retamar de la Huerta en Alcorcón, Culmia es el principal propietario del suelo (21%), casi en la misma medida que el consistorio. También están presentes Aedas, Habitat o Realia (controlada por el magnate mexicano Carlos Slim). En Valgrande en Alcobendas, cuenta como gran propietario con la familia Serrano Alberca.

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