Inmobiliario

El negocio promotor se enfrenta a un parón por el alza de costes y falta de materiales

Colliers rebaja el inicio de visados de obra nueva casi a la mitad de 2021. La patronal corregirá previsiones si la situación se mantiene

Obras de edificación de viviendas en Madrid
Obras de edificación de viviendas en Madrid

La falta de materiales y la inflación causada por la energía está tensionando al sector promotor. Las obras de construcción de viviendas se encarecen y ya comienzan a producirse parones y aplazamientos a la espera de conocer si la situación mejora. Este escenario puede provocar una rebaja del negocio para este año si la coyuntura no cambia radicalmente.

Mikel Echavarren, consejero delegado de la consultora Colliers, reconoce el frenazo al que se enfrenta el sector residencial: “Para 2022 prevemos una disminución significativa de los visados de obra nueva, precisamente por la demora en el inicio de nuevas viviendas. Podríamos bajar a niveles de unos 60.000 a 65.000 unidades iniciadas en este año frente a las 110.000 previstas”. El pasado año, se solicitaron 108.000 visados de obra nueva, según los datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma).

Desde la patronal APCE, su director general Daniel Cuervo cree que todavía es pronto para rebajar el pronóstico para 2022, pero coincide en que habrá que valorarlo en unas semanas. “La previsión sigue siendo la misma, aproximadamente entre 115.000 y 120.000 viviendas. Si la situación se mantiene durante dos o tres meses más, evidentemente las previsiones habrían que corregirse a la baja puesto que el impacto de la inflación tendrá sus consecuencias en el poder adquisitivo de los ciudadanos”, asevera.

El problema proviene de un parón en la fabricación de determinados materiales por el corte de suministros y la subida de precio en la energía, agravada por la invasión rusa de Ucrania y la huelga de transportes en las últimas semanas. A su vez, esa escasez e inflación se traslada a toda la cadena industrial hasta llegar a las obras. Cuervo indica que el incremento del coste energético ha afectado sobre todo al cemento, hormigón, acero y cerámica. Y además de estos materiales falta aluminio, hierro y vidrio.

“Los costes de construcción van a seguir aumentando. Incluso antes de la crisis, estaban aumentando rápidamente. El aumento de los precios de la energía y de las materias primas hará que aumenten aún más, lo que probablemente hará que la nueva oferta se retrase o se detenga”, inciden desde la consultora inmobiliaria JLL.

Enfriamiento

Javier García-Mateo, socio responsable del sector inmobiliario en estrategia y transacciones de EY, indica que prevé “un periodo complejo” en la construcción residencial por la inflación en los costes y problemas de suministros. De hecho, considera que el sector va a un enfriamiento. “Habrá retrasos en las entregas y demoras en el lanzamiento de nuevas promociones”. También señala que el sector logístico, donde en los últimos años se ha visto un récord de inversión, puede verse impactado en la construcción de nuevos proyectos al ser altamente dependiente del acero y del aluminio, materiales que han visto disparar su precio y que escasean en el mercado.

En Metrovacesa aseguran que la demanda de vivienda sigue siendo estable

Juan Carlos Calvo, director de estrategia de la promotora Metrovacesa, revela también que en las últimas semanas han constatado ciertas dificultades con algunos suministros. “Estamos evaluando la situación, ya que aún es pronto para decir si tendrá algún impacto, dependiendo de cuánto tiempo dure”, afirma. “Pero es posible que se inicien menos obras en los próximos meses a nivel general en el sector, a la espera de que las tensiones de precios de materiales y de cadena de suministros se vayan pausando progresivamente”. Sin embargo, considera que las ventas y la demanda de viviendas continúan siendo estables y continúan creciendo.

Metrovacesa, empresa cotizada, mantiene sus previsiones de inicio de obras y lanzamientos comerciales. Los expertos inmobiliarios señala más a las pequeñas promotoras como las que puedan verse más afectadas.

Desde la también cotizada Neinor igualmente mantienen sus previsiones empresariales y son optimistas respecto al sector. “En general, creemos que se moverán en cifras similares a las de 2021, aunque es muy difícil hacer pronósticos mientras continúe la invasión rusa a Ucrania”, responden sobre las viviendas que iniciarán las compañías. “Los últimos meses están marcados por las tensiones inflacionistas y el dato de marzo es estremecedor, pero confiamos en que a corto plazo la tendencia cambie, con lo cual será más sencillo la contratación de nuevas obras”, afirman.

Freno en el ‘build to rent’

Echavarren, de Colliers, asegura que las promociones que más van a sufrir son en las que la repercusión de suelo sea inferior un 30% del valor final del producto, por ejemplo la vivienda asequible y la protegida, donde las variaciones de precios pueden afectar significativamente al margen del promotor.

Igualmente indica que respecto al build to rent (construir para alquilar), segmento en el que el capital internacional está entrando con fuerza y donde los márgenes son ya muy estrechos, los proyectos nuevos se pueden paralizar durante unos meses hasta que se clarifique el panorama.

Constructoras y precios

Obras. El problema de escasez e inflación afecta directamente a las constructoras y subcontratas que las promotoras contratan para la edificación. Desde Neinor se indica que el entorno actual es muy complicado para todos y entre los sectores más castigados está el de las constructoras: “Forman una parte muy importante del tejido productivo y de generación de empleo a nivel nacional y deben protegerse como un sector estratégico de la máxima importancia”.

Ventas. “Los precios de la vivienda continuarán al alza, aunque en niveles inferiores a los de la altísima inflación que estamos sufriendo”, opina Mikel Echavarren, de Colliers. “Las ventas de obra nueva continuarán en niveles similares a los del año pasado y es probable que veamos una disminución moderada de las ventas de segunda mano”, agrega.

Inversión. Respecto al flujo de capital hacia el sector inmobiliario, desde JLL se explica que hay posibilidades de que aumente la indecisión a corto plazo y que se prolongue la toma de decisiones. “Es probable que los flujos de capital inmobiliario global hacia Europa desde Asia y Estados Unidos se vean más afectados que los flujos intrarregionales”. Daniel Cuervo, de APCE, afirma que la inversión en inmobiliario sigue siendo muy relevante debido a la gran cantidad de liquidez que hay en los mercados tanto a nivel nacional como internacional.

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