El ‘boom’ europeo de la vivienda es un problema más social que financiero

Los precios no suben por un mayor endeudamiento, sino por la búsqueda de casas más grandes por parte los dueños actuales

Apartamentos de lujo en Mitte, barrio de Berlín.
Apartamentos de lujo en Mitte, barrio de Berlín. reuters

Los precios inmobiliarios europeos vuelven a dispararse y los organismos se preocupan. Pero la amenaza es más social que financiera. En febrero, el BCE calificó los mercados inmobiliarios de “vulnerabilidad clave” para los bancos. Los reguladores de Alemania y Suiza han pedido a los bancos que reserven fondos adicionales para protegerse de las pérdidas hipotecarias. El Bundesbank considera que la vivienda puede estar sobrevalorada un 10%-30% respecto a los fundamentos económicos, como los ingresos de los hogares.

Las cifras parecen alarmantes. Los precios de la vivienda en la UE estaban un 9% más altos que un año antes en el tercer trimestre de 2021. En Alemania, son casi un 90% más caros que hace una década, según UBS. En Reino Unido subieron casi un 11% en 2021.

Pero no hay la típica bandera roja para la estabilidad financiera: un apalancamiento excesivo. El crecimiento de las hipotecas ha ido a la zaga de la subida de la vivienda, según el BCE. La relación media entre el préstamo y el valor de las nuevas hipotecas alemanas cayó por debajo del 80% en 2021, desde el 82% de 2019. Solo el 3% de las nuevas hipotecas de Reino Unido tenían una relación préstamo-valor superior al 90% en 2021, según el Banco de Inglaterra, frente al 5% en 2019 y el 14% en 2007.

Si la deuda no es el principal motor de la subida, los compradores deben de estar poniendo mayores pagos en efectivo. Eso encaja con los datos: las compras por parte de los dueños actuales, que tienden a tener la mayor parte del capital, se dispararon en 2020-21, según el Banco de Inglaterra, que cree que una “carrera por el espacio”, alimentada por el cambio al trabajo en casa, explica el 50% de las subidas recientes. Es decir, los propietarios ricos optan por un piso más grande. Si los precios caen, tal vez por la subida de tipos, los bancos tienen más colchón.

El problema es que el boom está dejando atrás a los jóvenes y a los menos pudientes. La falta de patrimonio neto residencial hacen que les resulte aún más difícil acceder a un piso. Por desgracia, los reguladores bancarios no pueden hacer mucho contra la desigualdad.

Los autores son columnistas de Reuters Breakingviews. Las opiniones son suyas. La traducción, de Carlos Gómez Abajo, es responsabilidad de CincoDías