Valorar con prudencia: nuevo enfoque de la normativa bancaria
Supone un cambio de paradigma en el modo en que algunos Estados europeos valoran los activos inmobiliarios que actúan como garantías
La Unión Europea ha puesto en marcha recientemente la trasposición a la normativa comunitaria del último pack de recomendaciones del Comité de Basilea, las cuales afectan, fundamentalmente, a la política prudencial de la banca, esto es, a la forma en que esta debe medir, monitorizar y compensar –mediante reservas de capital– sus riesgos, a fin de garantizar una gestión prudente de los mismos. Entre las novedades se encuentra la adopción de un nuevo enfoque en la valoración de los activos inmobiliarios que actúan como garantías de los préstamos hipotecarios concedidos por la banca.
Hasta ahora, los Estados Miembro podían permitir a sus bancos valorar y contabilizar sus activos por su valor de mercado. Sin embargo, la expectativa es que, bajo la nueva norma, queden obligados a considerar un valor para los inmuebles que, aparte de no superar en cualquier caso dicho valor de mercado, se determine de forma “prudentemente conservadora”, “excluya expectativas de incremento de los precios” y sea “ajustado para tener en cuenta la posibilidad de que los precios de mercado se encuentren sustancialmente por encima del valor que sería sostenible a lo largo de la vida del préstamo”.
Esto, sin lugar a dudas, constituye un cambio de paradigma para buena parte de los Estados Miembro que, a diferencia de la práctica tradicional de países como España o Alemania, venían asignando a los inmuebles un valor, el de mercado, sujeto a una importante volatilidad y susceptible de sufrir burbujas (como, de hecho, ha puesto de manifiesto la pandemia de Covid-19 y el abrupto incremento de los precios que está generando en numerosas ciudades europeas). Este nuevo enfoque supone un gran avance en favor de la prudencia en la gestión de riesgos que, de hecho, beneficia a la salud de todo el sistema financiero, incluyendo a los ciudadanos corrientes (depositantes), gracias a la mejora de la estabilidad financiera. El gran reto para estos países europeos reside, ahora, en articular las metodologías necesarias para determinar un valor prudente y formar a sus valoradores para que sean capaces de aplicarlas.
En España, por su parte, esta cuestión fue abordada hace ya tiempo por la Orden ECO 805/2003, la norma de valoración a efectos hipotecarios, que asigna a las garantías inmobiliarias de préstamos hipotecarios el denominado valor hipotecario, en cuya base se encuentra, precisamente, el denominado principio de prudencia, que implica que “ante varios escenarios o posibilidades de elección igualmente probables, se elija el que dé como resultado un menor valor de tasación”. Igualmente, el valor hipotecario español establece, absolutamente en línea con la definición de valor prudente de Basilea, la obligación de excluir de la valoración los elementos especulativos de los precios (es decir, los efectos provocados por aquellos operadores que inducen incrementos injustificados en los precios), e impone la obligación de aplicar ajustes en los valores cuando se determine que existe una probabilidad elevada de que los mismos no sean sostenibles, es decir, de que sufran caídas significativas y duraderas en los siguientes años.
En este sentido, y pese a que existen todavía espacios para la mejora de las metodologías aplicables, en las que las sociedades de tasación están invirtiendo importantes esfuerzos, España se sitúa como referente ante países en los que ni siquiera existen las bases de datos históricas necesarias para poder aplicar una metodología de valoración de este tipo.
Y es que es precisamente en la confección de estudios, análisis y modelos de predicción de la evolución de los precios donde reside una de las fortalezas del modelo español de valoración hipotecaria, que establece la necesidad de que todo valor con efectos hipotecarios determinado por un profesional sea revisado por una sociedad de tasación homologada. Por su naturaleza y requisitos, estas empresas cuentan –tanto más cuanto más crecen en el ámbito tecnológico y de la minería de datos–, con los recursos técnicos y las bases de datos necesarias para poder realizar una previsión razonable de la evolución de los precios, garantizando que la valoración de inmuebles con efectos hipotecarios se ajuste a los criterios de prudencia y sostenibilidad requeridos por el Comité de Basilea. Una vez más, el modelo español de valoración hipotecaria demuestra que camina a la cabeza de las mejoras regulatorias que, paulatinamente, se van imponiendo en Europa.
Paloma Arnaiz es Secretaria General de la AEV