¿Cuánto cuesta la casa que te puedes permitir?

Antes de comprar una vivienda, hay que tener en cuenta los ahorros y los ingresos del futuro propietario para elegir la hipoteca que mejor se adapte a su perfil

Precio vivienda
Getty Images

Comprar una vivienda es una de las mayores inversiones que realiza una persona a lo largo de su vida. Para tomar esta decisión, el futuro propietario debe plantearse algunas cuestiones como ¿cuánto dinero debo tener ahorrado?, ¿qué porcentaje de mi sueldo debo destinar al pago del inmueble? y ¿qué tipo de hipoteca me conviene más en función de mi solvencia?

Además de resolver estas dudas, también es importante analizar la situación económica y del mercado inmobiliario: cómo evoluciona la economía del país, cómo se han comportado los precios de la vivienda y qué condiciones de financiación existen para comprar un inmueble.

Para ello, es aconsejable contar con el asesoramiento profesional de un experto de confianza como el de la entidad bancaria, que puede aconsejar lo que más conviene de acuerdo a cada situación particular y responder a cualquier duda. Precisamente, contar con un especialista es clave para escoger, además de la financiación, la vivienda que mejor se adapte a las necesidades del comprador. También ayuda al comprador a la hora de valorar si el inmueble que desea se ajusta a su presupuesto.

La recuperación económica, los bajos tipos de interés y los precios de la vivienda hacen que el actual sea un buen momento para adquirir un inmueble

Massimo Cermelli, profesor de Economía de Deusto Business School, siguió estos pasos a la hora de adquirir su vivienda el pasado mes de mayo. En primer lugar, analizó la situación económica: “El producto interior bruto (PIB) está mejorando. Las únicas señales de peligro vienen debido a la inflación. Los tipos de interés están bajos, aunque se prevé que se incrementen a finales de 2022. Y los precios de la vivienda están empezando a subir”. Tras esto, su conclusión fue: “Es un buen momento para comprar un inmueble”. Después, estudió su situación financiera personal y acudió al banco para obtener información y asesoramiento sobre qué hipoteca contratar en función de sus necesidades.

Calculadora: descubre cuánto deberías pagar por tu vivienda

¿Cuánto debo tener ahorrado para comprar una vivienda?

Simone Colombelli, director de hipotecas de iAhorro, destaca que para hacer frente a la compra de una vivienda cuyo valor sea de 300.000 euros, el futuro propietario necesita unos ahorros previos de 90.000 euros. Esto se debe a que, por lo general, las entidades bancarias conceden financiación, como máximo, de hasta un 80% del valor de la tasación del inmueble. Con lo cual, los compradores deben tener ahorrado el 20% restante, es decir, en este caso 60.000 euros. Además, hay que añadir entre un 10% y un 15% procedente de los gastos asociados a la compra, como los impuestos, la notaría, el Registro de la Propiedad, etc. En este caso, este porcentaje corresponde a los otros 30.000 euros que debe tener el comprador.

En materia de impuestos, en el caso de una vivienda de obra nueva, hay que hacer frente al impuesto sobre el valor añadido (IVA), que es del 10% en todo el territorio español salvo en Canarias, donde se aplica el impuesto general indirecto canario (IGIC) que es del 6,5%; y al impuesto sobre actos jurídicos documentados (AJD), cuyo porcentaje varía entre el 0,5% y el 1,5% en función de la comunidad autónoma en la que se ubique el inmueble. En el caso de una vivienda de segunda mano, debe abonar “el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP), de entre el 6% y el 10%, aunque también varía según la región”, afirma Carles Solé, gerente de formalización hipotecaria en Tecnotramit.

Calculadora: descubre cuáles son los gastos asociados a la compra de una vivienda 

¿Qué tipo de hipoteca escoger?

Otro momento decisivo para los compradores es la elección de la hipoteca:

- Hipoteca a tipo fijo: es aquella cuyo tipo de interés permanece constante durante toda la vida del préstamo y, por lo tanto, también las cuotas mensuales. Las ventajas de este tipo de hipotecas son la estabilidad y la seguridad, ya que el comprador conoce el coste total del préstamo y la cantidad que tiene que abonar cada mes para devolver el capital prestado; y sus desventajas, una cuota mensual mayor y unas comisiones más altas en el caso de amortizar anticipadamente la hipoteca. 

- Hipoteca a tipo variable: aquella cuyas cuotas varían a lo largo del contrato. Se caracteriza por tener un tipo de interés formado por un porcentaje fijo (el diferencial) y otro variable (el índice de referencia). En España, el índice de referencia más utilizado es el euríbor y en función de cómo evolucione este índice, subirá o bajará la cuota mensual de la hipoteca. El comprador que contrate este tipo de hipoteca puede beneficiarse de determinadas coyunturas del mercado, pero también debe asumir el riesgo de que el euríbor suba.

En condiciones estándar, las hipotecas a tipo fijo cuentan con unos intereses más elevados que las hipotecas a tipo variable. Sin embargo, en el contexto actual, hay entidades como Banco Sabadell que cuentan con préstamos a tipo fijo más atractivos que los de a tipo variable.

Se aconseja tener ahorrado el 30% del valor de la vivienda y no destinar más del 30% del sueldo mensual al pago de la hipoteca

Elegir una modalidad u otra depende de los factores personales del futuro propietario. Cermelli aconseja la hipoteca a tipo fijo, “para préstamos a largo plazo y con los tipos actuales en el entorno del 1%”. El profesor de Deusto Business School señala también la posibilidad de mejorar las condiciones al negociar con el banco, al igual que Solé: “La contratación de otros productos con la entidad bancaria (como el seguro de hogar) puede significar la bonificación del tipo de interés”. Un ejemplo es la comisión de apertura ya que algunas entidades no la cobran en condiciones especiales, como Banco Sabadell al contratar una hipoteca bonificada.

¿Cuánto debo destinar al pago de la cuota mensual de la hipoteca?

El tipo de hipoteca determina, asimismo, la cuota que el comprador debe pagar cada mes. “El Banco de España recomienda no destinar más del 30% del salario mensual al pago de la hipoteca. De esta manera se evita un sobreendeudamiento”, argumenta Colombelli.

Solé añade que este porcentaje puede aumentar hasta el 35% si el comprador dispone de “otras deudas y gastos financiados, ya que todos ellos en su conjunto forman parte del cálculo realista de la capacidad de devolución y el ahorro de los prestatarios”. Además, es recomendable “generar un ahorro adicional mensual de entre el 5% y el 15% de los ingresos familiares para atender eventualidades e incertidumbres futuras y no poner en riesgo la devolución del préstamo hipotecario”, concluye.

Normas
Entra en El País para participar