Una ley de vivienda poco meditada y técnicamente deficiente
Las críticas que ha recibido el proyecto de ley por el derecho a la vivienda, que aluden tanto a motivaciones políticas como a defectos técnicos, aumentan a medida que el texto se difunde, se analiza y se debate, pese a que la norma tiene por delante todavía la tramitación legislativa y muy probablemente no se aplicará hasta el próximo ciclo parlamentario. Paradójicamente, y aunque se trata de una ley fuertemente intervencionista, el hecho de que delegue la aplicación de buena parte de sus disposiciones en las comunidades autónomas y ayuntamientos complica extraordinariamente su ejecución en un sector caracterizado ya por una regulación muy atomizada. Esa delegación suavizará el afán de intervención en el mercado de la norma, hasta el punto de que desde el sector inmobiliario hay voces que ponen en duda que vaya a aplicarse en un buen número de municipios. Tampoco tiene nada de extraño si se tiene en cuenta que se trata de un texto nacido con el objetivo de poner coto a los precios del alquiler, un problema que afecta a algunos municipios, como es el caso de Madrid, Barcelona o algunas localidades costeras, pero no a todos.
Junto a esa característica, el articulado ofrece defectos de naturaleza técnica que pueden contribuir a que la norma nazca coja desde su origen. Una de sus disposiciones estrella, por ejemplo, es la que faculta a las comunidades autónomas para declarar como tensionadas zonas con altos precios de alquiler residencial. Las condiciones para ejercer esta potestad son que la carga media del coste de la vivienda, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios de los hogares. A ello hay que sumar que los precios de la vivienda hayan experimentado en los cinco años anteriores a la declaración un crecimiento acumulado de al menos cinco puntos porcentuales por encima del porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma. Dado que es probable que la ley no se apruebe antes de 2023, para cumplir este segundo requisito habría que tener en cuenta los datos del período 2018-2022, que arrojan una escalada del IPC que supera a la del IPV en todas las comunidades autónomas, lo que en la práctica desactiva la medida.
Como todo proyecto de ley, la norma será corregida, enriquecida y mejorada durante la tramitación parlamentaria. Pero más allá de ese proceso, el texto aprobado por el Gobierno constituye una norma apresurada, poco meditada y técnicamente deficiente, que no solo resolverá muy difícilmente los objetivos que persigue, sino que es probable que los obstaculice en su afán por atribuir a los poderes públicos un mecanismo de fijación de precios que corresponde al mercado.