Entrevista al consejero delegado de la promotora de Oaktree

Francisco Pérez (Culmia): “La Ley de Vivienda es preocupante”

La promotora de Oaktree, antigua Solvia de Sabadell, quiere alcanzar su velocidad de crucero en 2024 con 1.700 viviendas entregadas al año. Calcula que su accionista buscará una salida en 2025, que podría ser un estreno bursátil o una venta

Francisco Pérez, consejero delegado de Culmia.
Francisco Pérez, consejero delegado de Culmia.

Es uno de los veteranos directivos del sector promotor en Cataluña. El consejero delegado de Culmia, Francisco Pérez (Barcelona, 1957), se incorporó a la promotora en 2015, cuando se llamaba Solvia y estaba controlada por Sabadell. Tras la adquisición de la compañía por parte del fondo estadounidense Oaktree por 880 millones de euros, dirige la inmobiliaria en esta nueva etapa.

La compañía tiene un histórico de entregas de 5.000 viviendas en 95 promociones desde 2013. En la nueva etapa, la compañía acelera para convertirse en una de las grandes del sector junto a las cotizadas Neinor, Aedas y Metrovacesa y otras como Vía Célere (del fondo Värde Partners) y Habitat (Bain Capital). “En 2024 es cuando queremos ponernos en un ritmo de unas 1.700 viviendas entregadas al año”, explica Pérez respecto a cuándo llegará la compañía a la velocidad de crucero. Eso significará alcanzar un ebitda anual de alrededor de 100 millones.

En la actualidad, cuenta con 4.000 viviendas en comercialización en 75 promociones. “Nuestra previsión es lanzar el año que viene unas 20 promociones, que son unas 1.000 viviendas”, asegura.

Para llegar a entregar 1.700 viviendas al año, el CEO de Culmia explica que tienen que comprar más suelo, con una inversión prevista de 450 millones hasta 2025, lo que daría una capacidad para construir alrededor de 7.200 viviendas. “Este año el objetivo era 200 millones de inversión. Ahora tenemos tres suelos en negociación, dos en Madrid y otro en Málaga, por alrededor de 170 millones”, adelanta.

Además, la empresa ha entrado en el mercado de vivienda pública asequible, siendo ganadora de uno de los lotes del Plan Vive de la Comunidad de Madrid, en ese caso de 1.763 viviendas. El objetivo de la inmobiliaria es construir alrededor de 800 casas al año en ese segmento, que se sumarán a las de venta a particulares e inversores.

Precisamente, la empresa se marca que un 15% a un 20% sean casas vendidas en proyectos de llave en mano de build to rent para grandes inversores (construir para alquilar). El primero ha sido un acuerdo de 220 viviendas vendidas a DWS (gestora ligada a Deutsche Bank) en Barcelona. Pérez adelanta que negocian otras dos iniciativas: “La novedad es que tenemos dos operaciones más para otras 550 viviendas también en Barcelona. Nuestra intención es cerrarlas este año. Además tenemos en estudio otras en Palma y en Santander”.

Riesgo de frenarse

Precisamente en este punto, en el de construir para alquilar, es donde el CEO de Culmia ve que la Ley de Vivienda que prepara el Gobierno podría golpear a la compañía, aunque de momento no hay impacto. “La ley nos afecta sobre todo en lo referente al build to rent. Las operaciones podrían quedarse frenadas”, apunta. Sin embargo, explica que el interés de los grandes inversores es tan grande por entrar en este sector, que en estos días no se ha notado. “Sigue habiendo apetito. Muchos de los inversores institucionales están intentando cambiar el perfil de su portfolio para rebajar el peso de oficinas y centros comerciales y tener más en logístico y vivienda, pero aparecen informaciones no tranquilizadoras como es la nueva regulación del alquiler”, asevera.

Estamos a la expectativa de la tramitación de la ley, que puede durar un año, por lo que esperamos que se puedan hacer las aportaciones suficientes

En cualquier caso, como casi unánimemente en el sector, no le gusta lo que se ha conocido de la norma que prepara el Ejecutivo. “La Ley de Vivienda es preocupante, pero estamos a la expectativa de la tramitación, que puede durar un año, por lo que esperamos que se puedan hacer las aportaciones suficientes”.

En el caso de la futura obligación de reservar el 30% de las nuevas promociones en suelo urbano consolidado a vivienda protegida (y la mitad de eso a alquiler social), apunta a que a Culmia y a otras grandes empresas del sector no les afectará, porque su cartera de suelo está compuesto básicamente de terrenos en desarrollo, no consolidado, donde ya está previsto por ley dejar un mínimo del 30% a VPO. “El problema de la reserva del 30% es lo que pueda ralentizar al sector en el centro de las ciudades donde se aplique, que es donde hay suelo urbano consolidado. Va a afectar básicamente a las ciudades, donde el movimiento natural que había de regeneración del tejido de viviendas se queda parado”, opina. Eso se producirá, cree, porque los propietarios de suelo no venderán ni los inversores se arriesgarán.

“Los promotores no somos grandes tenedores de suelo urbano. Compramos para desarrollarlo, no tenemos una cartera infinita. Ese suelo es de familias o empresas, que si tiene suelos bien ubicados, ante la duda, no venden, que es lo que está pasando en Barcelona”, afirma, haciendo referencia a lo que ha ocurrido en la capital catalana, donde esa medida está vigente desde 2018. Igualmente ve un sinsentido unir VPO y vivienda convencional en proyectos en barrios caros y, por ejemplo, con altos coste de mantenimiento en el recibo de la comunidad de vecinos.

Operaciones corporativas

Culmia, como sus rivales Habitat o Vía Célere, suenan habitualmente en las quinielas para protagonizar operaciones corporativas o salidas a Bolsa. De momento, ve lento el proceso de consolidación en el sector. “Lento, porque cada empresa estamos en una pantalla distinta. Es como sumar peras con manzanas. Si una empresa cotizada quiere hacer una operación con las grandes no cotizadas, automáticamente tendría que aplicar un descuento de su cotización. Es muy difícil. Lo que hemos visto son operaciones de grandes con pequeñas, de tamaño muy desproporcionado”, explica.

Francisco Pérez, CEO de Culmia.
Francisco Pérez, CEO de Culmia.

Asegura que Culmia analiza cualquier operación en el sector, pero no se ve en una gran operación. “Somos una empresa que lleva un año con el nuevo accionista. Estamos empezando. Desde el punto de vista de un accionista que se plantea un horizonte de cinco a siete años para salir, acabamos de empezar”, apunta.

Reconoce que un debut bursátil puede ser una opción si hay ventana de oportunidad “y hoy no se ven ventanas”, afirma. “Todo el mundo sabe que al final, la Bolsa es la salida natural, pero para eso hay que construir un relato, una compañía que tenga unos objetivos de entregas de viviendas, una facturación y un ebitda. Cuando eso ocurra, el accionista tiene que buscar a otros que le sustituyan en el capital”, recuerda. Para ese posible estreno en el parqué, pone fecha “a partir de 2025”.

Para este año, las preventas comerciales de Culmia estarán en el entorno de las 1.200 viviendas, lo que supone unos 400 millones de cifra de negocio futuro. Para este año esperan entregar 850 viviendas, lo que otorgará una facturación de alrededor de 280 millones. En cuanto al ebitda, la estimación es que supondrá alrededor del 10% de esos ingresos.

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