Inmobiliario

La vivienda resiste a la pandemia y apunta al alza de precios

La demanda más solvente y el tirón de la vivienda turística impulsarán en especial la subida de la obra nueva

La vivienda resiste a la pandemia y apunta al alza de precios
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La vivienda en España no para de dar sorpresas. Con la caída del PIB de casi el 11% en el 2020 del Covid-19, logró cerrar con una subida de precios del 1,5%, que suponía una fuerte desaceleración, aunque muy lejos del derrumbe que algunos esperaban. Y en el pasado mes de junio ha vuelto a dejar boquiabiertos a los más pesimistas al alcanzarse –según datos de los notarios– unas compraventas de 65.000 viviendas, con un crecimiento del 70% sobre 2020 y que también deja lejos las 45.912 vendidas en junio de 2019, año previo a la crisis pandémica.

La elevada liquidez del sistema, una financiación barata, el sostén de los ERTE, la nueva demanda nacida tras el confinamiento domiciliario, la vuelta de capitales extranjeros o la vivienda como inversión han sido decisivos para explicar este buen comportamiento, que resucita ese peligroso y viejo mito de que en España la vivienda nunca baja. Luis Corral, consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios, resume la situación: “La pandemia ha traído cambios inesperados en el sector residencial. En el tipo de vivienda, en el perfil de la demanda y en la ubicación de inmuebles y, a su vez, no se ha producido un desplome de precios”.

Esta situación también se ha dado en el resto de Europa, aunque de forma agigantada y con claras señales de burbuja por la fuerte subida en los precios. Con datos de Eurostat del primer trimestre de 2021, en Países Bajos las viviendas se han revalorizado de media en tasa interanual el 11,3%, el 9,4% en Alemania, el 7,2% en Polonia y Suecia, y por encima del 5% en Francia y Portugal. En España, el alza ha sido solo del 0,9% con una caída de seis décimas sobre el cierre de 2020.

Para Luis Corral, la pandemia “nos ha mostrado las carencias de nuestras casas y la necesidad de buscar otro tipo de vivienda: más amplia, con zonas comunes, terrazas, jardín, y prueba de ello es el interés por los unifamiliares. Esta tipología se puede encontrar más en la vivienda nueva y en zonas más alejadas del centro de la ciudad. Es una de las razones del auge de la compraventa de vivienda de nueva construcción”, explica.

El mercado inmobiliario encaja la crisis sin apenas ajustes y se prepara para nuevas subidas de precios

Los analistas de Bankinter coinciden con esta visión y en su último informe indican que “las transacciones de vivienda deberían crecer un 10% en 2021, apoyadas en parte por la vuelta de extranjeros en la segunda mitad del año”. Eso sí, consideran que habrá que esperar hasta 2022 para lograr las 500.000 transacciones anuales, nivel previo al virus.

Otra explicación al sorprendente comportamiento de la demanda la ofrece Andrea de la Hoz, analista sénior en el servicio de estudios de Tasaciones Inmobiliarias (Tinsa). “Se ha producido una movilización de la demanda de reposición y de la demanda solvente que ha adelantado la decisión de adquisición de una vivienda por parte de muchas familias, en un entorno de condiciones de financiación favorables para esos perfiles de demanda y de expectativas de mejora de la situación económica general relativamente rápidas”, señala.

Tipo de comprador

Eso sí, en la vivienda se aprecia que la crisis pandémica no ha tratado a todos por igual. El demandante de vivienda ha cambiado. Tiene más edad y una posición socioeconómica más elevada, según el último informe del Banco de España. “La pandemia le ha afectado menos en su situación económica. Eso sí, el coronavirus ha alejado de la compra de vivienda a los más jóvenes y a las rentas más bajas”, añade el consejero delegado de Foro Consultores Inmobiliarios.

Andrea de la Hoz se manifiesta en la misma línea: “La demanda que ha protagonizado este impulso de actividad desde el segundo semestre de 2020 se corresponde con la demanda embalsada, la demanda de reposición y la demanda solvente y se están quedando atrás los jóvenes y las rentas bajas, con especial afectación sobre la demanda de primera vivienda”. Este nuevo embolsamiento de la demanda de vivienda de jóvenes y rentas bajas se verá reforzado, según agrega Luis Corral, por la aparición de nuevos hogares en España, que ronda los 130.000 al año. Por contra, la vivienda nueva no alcanzó las 100.000 unidades.

El Covid-19 aleja de la compra de casa a los más jóvenes
y a las rentas más bajas

Conocido el perfil del comprador español, los extranjeros son otra gran baza para el mercado inmobiliario, aún preocupado por las repercusiones que pueda tener el Brexit en la demanda británica. Corral se muestra optimista y considera que la demanda crecerá de manera importante en zonas turísticas. Eso sí, la demanda extranjera ya mostraba signos de ralentización en 2019, con incrementos anuales más contenidos desde 2016 tras un periodo de crecimiento iniciado en 2010.

Precios divergentes

Mientras el Instituto Nacional de Estadística (INE) aprecia una desaceleración en el precio de la vivienda en el primer trimestre de 2021 hasta un positivo 0,9%, el índice de precios de Tinsa apunta a una subida interanual en julio del 4,9%, impulsado por la costa mediterránea (8,4%) y las islas (7,9%).

Según esta firma, y conforme a las tasaciones que elabora, desde marzo de 2020, fecha del inicio de la pandemia, los precios medios de la vivienda en España han subido el 2,9% y sus previsiones son positivas. “El mercado inmobiliario está mostrando comportamientos divergentes entre diferentes segmentos, obra nueva frente a usada y segunda residencia frente a primera residencia. La tendencia general apunta una recuperación moderada y sostenida mes a mes y las previsiones contemplan que esta recuperación se incremente y continúe arrojando cifras positivas en los próximos meses”, apunta Andrea de la Hoz. Desde Sociedad de Tasación añaden que desde junio de 2020 el precio medio en vivienda nueva ha experimentado un incremento del 0,4%. “La previsión es cerrar el año con un incremento en precios del 0,2%”, sostienen.

Ciudades como Madrid podrían tensionarse si no
se inicia más obra nueva

Los analistas de Bankinter ponen el contrapunto a los buenos pronósticos. Estiman una sobrevaloración de la vivienda del 6%, como consecuencia de la brecha entre los precios de estos inmuebles y la renta disponible de los hogares. “En 2021 podríamos ver un ligerísimo descenso de precios del 1%, motivado por un repunte de la tasa de paro a medida que finalicen los ERTE, por la pérdida de atractivo en un entorno de alquileres a la baja y por una mayor inseguridad jurídica”, afirman. El grueso del ajuste de precios lo aplazan a 2022, con una caída del 5%.

Corral espera alzas medias en vivienda nueva sobre el 5%. “Y, es más, en ciudades como Madrid, si no se incrementa el inicio de nuevos proyectos en vivienda nueva, podemos encontrarnos una situación de rebote que sería insana por falta de oferta adaptada a la nueva demanda del mercado”.

Alquiler moderado

La caída del precio del alquiler del 3,8% en el primer trimestre del año, según el portal Idealista, con descensos del 10,7% en Madrid y del 14,3% en Barcelona, es uno de los argumentos de Bankinter para esperar evolución negativa en las compraventas. Se trata de una contención en los alquileres que el CEO Foro Consultores Inmobiliarios explica porque se ha ampliado la oferta en el mercado, dado que el alquiler turístico se ha pasado en parte a larga duración.

“El built to rent (casas construidas para su alquiler) tendrá un papel protagonista, especialmente para los jóvenes, ya que aumentará el parque de vivienda en alquiler, pero todavía falta y debe consolidarse. La Administración ha de buscar fórmulas imaginativas para dar acceso a la vivienda a los jóvenes, uno de los problemas más importantes”, concluye.

Ante las dificultades que tiene sobre todo la juventud para acceder a una casa también surgen los alquileres con opción a compra. Este mismo año, la inmobiliaria Pryconsa se embarcó en este proyecto aunque solo para pisos de segunda mano, y no faltan numerosos anuncios en las páginas de los principales portales inmobiliarios que ya ofertan este tipo de operaciones.

Los bajos tipos de interés, la importancia que va cobrando la sostenibilidad en las nuevas viviendas a construir, o modelos residenciales cada vez más demandados como el built to rent o el coliving serán los factores que impulsen, según Sociedad de Tasación, el mercado de vivienda nueva

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