Inmobiliario

Madrid activa la construcción de 150.000 viviendas en nuevos desarrollos urbanos

La Estrategia del Sureste ofrecerá en conjunto más de 100.000 casas

Madrid Nuevo Norte está apunto de arrancar y sumará 10.000 unidades

Madrid está activando simultáneamente varios grandes desarrollos urbanísticos que permitirán construir más de 150.000 viviendas en los próximos años. Es el mayor volumen de actividad residencial que afronta la región en su historia debido fundamentalmente al desbloqueo de la conocida como Estrategia del Sureste, Madrid Nuevo Norte y otras operaciones como Valgrande en Alcobendas y Arpo en Pozuelo de Alarcón.

De esta forma, se abre un enorme negocio para los promotores, así como una incógnita sobre cómo se absorberá esa gigantesca nueva oferta y, además, los expertos esperan que pueda ayudar a aliviar la tensión en los precios por la actual fuerte demanda.

En las 10 mayores operaciones urbanísticas está previsto que se levanten alrededor de 150.400 casas (ver gráfico), según los datos recopilados por Cinco Días. Madrid Nuevo Norte, la anteriormente conocida como Operación Chamartín, ha sido la última en sumarse a la lista, después de que a finales de julio la Comunidad de Madrid, el ayuntamiento de la capital, ADIF y la promotora Distrito Castellana Norte firmaran el convenio de infraestructuras que marca el arranque para la urbanización. En esta iniciativa están previstas alrededor de 10.500 viviendas, aunque su relevancia es aún mayor porque allí se construirá una nueva city de edificios de oficinas y se reformará la estación de Chamartín-Clara Campoamor como nuevo nudo de la alta velocidad ferroviaria.

Daniel Cuervo, secretario general de la patronal de promotores madrileños Asprima, señala que estos nuevos desarrollos otorgan una oportunidad de crear una bolsa que comience a solucionar el problema de escasez y el desequilibrio entre oferta y demanda. “Hay que tener en cuenta que, al aumentar la oferta residencial, puede ayudar a disminuir la presión sobre zonas que actualmente, por la falta de oferta, cuentan con precios más elevados”.

Samuel Población, director de residencial de la consultora CBRE, afirma de forma coincidente que para una región como la madrileña supone un “balón de oxígeno” el poder desarrollar esa cantidad de viviendas en los próximos cinco a 15 años. “La demanda es y se prevé superior a la oferta disponible. A día de hoy prácticamente no hay suelo finalista disponible y es una necesidad imperiosa igualmente para no tensionar los precios finales del producto terminado”, asevera.

La gran bolsa de suelo a activar se concentra en los nuevos cinco barrios de la Estrategia del Sureste en la capital, donde están diseñadas más de 115.000 casas. Se trata de Valdecarros (que ofrece casi la mitad del conjunto, con alrededor de 51.000 viviendas); Los Berrocales (22.000); Los Ahijones (16.500); Los Cerros (14.200) y El Cañaveral (14.000). Serán precisamente estos nuevos barrios más allá de la M-40 los que están previstos que salgan al mercado con precios menores.

Vivienda asequible

Cuervo afirma que es una oportunidad para poner en el mercado casas a un precio razonable: “Tengamos en cuenta que en Madrid hay una gran falta de vivienda asequible, por lo que estos desarrollos sin duda facilitarán en muchos casos la emancipación de los jóvenes”. Por eso opina que la activación de estos planes supone “sin duda una muy buena noticia para la Comunidad de Madrid” porque cree que va a facilitar a muchas personas, especialmente los jóvenes, el poder acceder a una vivienda, teniendo en cuenta que muchas contarán con algún tipo de protección pública.

Fuera de la capital, Alcobendas ha acordado el convenio con los propietarios del suelo y ha lanzado Valgrande, anteriormente conocido como Los Carriles, un futuro barrio con 8.600 residencias previstas. En Pozuelo, Arpo comienza a prepararse para arrancar próximamente y construir 5.500 unidades. Otro de esos nuevos ámbitos es el de Cerro del Baile en San Sebastián de los Reyes, que puede sumar otras 3.600 viviendas, y Alcorcón, por su parte, ha lanzado Retamar de la Huerta (3.500).

De estos 10 grandes futuros ámbitos, solo en El Cañaveral ya se construyen nuevos edificios y hay negocio promotor. Sobre la capacidad de absorción, el responsable de la patronal justifica que esa cifra de 150.000 hogares se realizará a muy largo plazo, en función de la demanda. “Por tanto, que quede claro que es para un horizonte temporal superior a 20 años, como mínimo”, destaca. Lo cierto es que la región ha crecido desde 2015 a una media anual de casi 70.000 nuevos habitantes, por lo que los expertos destacan la necesidad de vivienda. El Instituto Nacional de Estadística (INE) revela que Madrid ha ganado 342.892 habitantes desde 2015, hasta los 6,78 millones en 2020.

Otras operaciones adicionales

El cálculo de viviendas a construir en estos desarrollos no recoge la posible Operación Campamento que el Ayuntamiento de Madrid quiere reactivar en los antiguos cuarteles en suelos que están en manos del Ministerio de Defensa o la llamada Nueva Centralidad del Este, sin concretar todavía. Igualmente hay otros futuros y relevantes barrios diseñados como el conocido como Solana de Valdebebas, con casi 1.400 casas; Los Pocillos en Villanueva de la Cañada que suma otras 3.000 unidades, o Montegancedo en Pozelo con 3.000 casas adicionales.

Un problema de capacidad industrial

Mano de obra. Independientemente de que se despeje la incógnita de si habrá mercado para tanta oferta y cuánto tardará en absorberse, el sector promotor se enfrenta a un problema, el de falta de capacidad para construir después de que tras la pasada crisis del ladrillo esta actividad se redujese considerablemente. “Es cierto que la mano de obra cualificada en el sector de la construcción e industrias auxiliares es insuficiente y tampoco parece que a corto y medio plazo pueda incrementarse sustancialmente”, reconoce Samuel Población, de CBRE. Parte de la solución, según este directivo, pasa por apostar por un modelo más industrializado y donde las nuevas generaciones puedan verse atraídas a trabajar en esas fábricas, con una condiciones mejores respecto al trabajo en la propia obra.

Fondos de la UE. “A esto se une la llegada de los fondos europeos, por lo que se va a necesitar de un gran número de trabajadores para poder acometer los trabajos de rehabilitación y regeneración urbana”, recuerda Daniel Cuervo, de Asprima. Este experto cree que sería necesario poner en marcha propuestas que ayuden a profesionalizar el sector, con formación específica para estas personas que pudieran encontrar una salida laboral que les dará estabilidad durante varios años, “gracias a la llegada de los fondos, y como no, de estos nuevos desarrollos urbanos”.

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